Декабрь 2009 [ № 44] Москва и Регионы. Архив.

Если для жителей столицы с ее нависающим серым небом, зимними дождями и непривычными плюсовыми температурами приход настоящей зимы становится чуть ли не роскошью, то для коммунальщиков зима – это всегда сезон повышенной нагрузки и ответственности. Особенно – в канун новогодних праздников, что связано с уборкой улиц и площадей после массовых гуляний и развлечений жителей.

С этой самой актуальной – погодной – темы и начался разговор с Петром Бирюковым, первым заместителем мэра в Правительстве Москвы, руководителем Комплекса городского хозяйства, затронув в дальнейшем другие, не менее актуальные для жителей города хозяйственные городские темы.

Каким бы теплым ни было начало зимы, но она, как показывает опыт, свое возьмет. В прошлом году первый большой снег выпал в начале января, а впоследствии в течение зимнего периода выпало полтора метра снега. Так что мы готовимся к уборке снега. Как подсчитали ученые, примерно 19% его мы плавим, а все остальное надо вывозить. Разработанная нами схема уборки дорог и тротуаров позволяет нам решать эти задачи. Примерно около 6 тыс. единиц различной уборочной техники (это и снегопогрузчики, и другие машины) работают каждый день в зимний период на улице. И плюс ко всему примерно 10 тыс. единиц средств малой механизации, которые работают внутри дворовых территорий. Три года назад мы отказались от применения реагентов на таких участках. Попытались материально заинтересовать дворников. Сегодня перед нами стоит задача подобную схему распространить и на улицы других категорий.

15 лет назад город применял песко-соляную смесь, мы высыпали в год примерно 600 тыс. т этой смеси, потом столько же приходилось убирать. Это не только трудоемко, но и наносит огромный вред окружающей среде. Потом стала применяться техническая соль – 300 тыс. т в год. Мы и от нее отказались. Сегодня заготавливаем в столице небольшое количество твердых реагентов – примерно 80 тыс. т, жидких – порядка 280. Но такого количества не применяем. Все дозаторы оборудованы компьютерами, которые по погодным условиям сами задают объемы реагентов, которые разбрасываются на дороги. По МКАД, Третьему транспортному кольцу установлены автоматические датчики подачи реагентов на особо опасных участках. То есть работа идет в автоматическом режиме. В этом году с участием федеральных органов Ростехнадзора была разработана инструкция, которая дает нам четкие установки правил применения реагентов. Словом, город к зиме готов.

«МиР»: Петр Павлович, как бы вы охарактеризовали ситуацию с жилищно-коммунальным обслуживанием по итогам 2009 г.? Для многих жителей города это в первую очередь связано с капитальным ремонтом в жилых домах. Уходящий год был каким-то особенным для вас или в общем все складывалось довольно традиционно?

– Нет, обычным 2009-й год я бы не назвал. Имею в виду именно организацию работ по капитальному ремонту. Программа эта для нас новая, по ней мы работаем всего лишь второй год. В прошлом году планировали отремонтировать 1850 домов, сделали примерно 1800. Трудности были связаны с расторжением контрактов с почти ста организациями, которые не оправдали наших ожиданий. В этом году условия договоров были составлены таким образом, чтобы поставить заслон недобросовестным исполнителям. Многое нам удалось сделать, но с двумя десятками организаций все-таки возникли те же самые проблемы. Но опыт мы все-таки накопили: сто и двадцать несостоятельных партнеров – это, согласитесь, большая разница. Думаю, итогом нынешнего года станет объем капремонта в 500 столичных домах. Как вы знаете, в мае прошлого года было принято решение о недопустимости «выборочных ремонтов». Сегодня мы ремонтируем все комплексно, в том числе и внутренние системы, и фасады, меняем окна, стеклим лоджии и балконы. То есть перед нами поставлены новые задачи. И по такой схеме по итогам прошлого года примерно 900 домов отремонтировано уже полностью. То есть мы поняли: чтобы задача была решена быстро и комфортно для жителей домов, подлежащих капремонту, надо приглашать для выполнения работ только добросовестных подрядчиков.

«МиР»: Какие в связи с этим вы намерены предпринять шаги?

– У нас выработаны конкретные предложения, опираясь на которые мы будем выходить с законодательной инициативой по изменению федерального закона, касающиеся применения и привлечения подрядных организаций для участия в конкурсах и аукционах. Изменение федерального законодательства касается не только капитального ремонта в Москве, ситуация затрагивает все регионы России. И речь идет не только о капитальном ремонте, но и о выполнении услуг по другим видам деятельности за счет бюджетных средств – и федеральных, и региональных.

— Еще одно нововведение этого года – изменение схемы проведения капитального ремонта. Государственным заказчиком выступает Департамент капитального ремонта, а жители, старшие по домам, по подъездам, товарищества собственников жилья вместе с районными управами и префектурами выступают оппонентами, они следят за ходом проведения работ, за их качеством.

— По первому этапу нашей деятельности могу сказать, что ни одного акта Госкомиссией не было подписано с кем бы то ни было, если там нет подписи ТСЖ, их руководителей, старших по домам, при этом количество позиций, по которым ведется ремонт, в этом году увеличено. Хочу отметить еще раз: сегодня по техническим заключениям мы ведем ремонт по 82 параметрам в зависимости от того, каково состояние дома. Это достаточно большой объем работы, и нам без жителей с этими вопросами не справиться, общественный контроль мы приветствуем. Организовали приемные в районных управах, на строительных площадках. Жители могут приходить, излагать нам свои предложения, которые очень активно изучаются и обязательно учитываются при проведении ремонта.

«МиР»: Есть ли у вашей структуры наработки, связанные с энергосбережением?

– Москва – единственный город в России, в котором при капитальном ремонте осуществляется самая дорогостоящая, но и очень эффективная мера – утепление фасада здания. Мы внимательно смотрим, как эти проблемы решаются на уровне государства, ведь известно, что Президент России Дмитрий Медведев поставил четкую задачу относительно энергосбережения.

— То, что делается в Москве – это не декларация, Правительство города этой темой занимается очень активно вот уже три года. Мы в 2007 г. приняли концепцию, а в прошлом году программу. В этом году программа будет обновлена в соответствии с тем законом, который в третьем чтении принят в Госдуме. Но здесь важно, чтобы в этой программе участвовал каждый москвич. Почему каждый москвич? Если взять период нашей истории до 1990 г., то примерно 75% потребления энергетических ресурсов лежало на доле промышленности, а 30% – на бытовом секторе. Сегодня все наоборот: социально-бытовой сектор потребляет электроэнергии примерно 76%. Значит, мы должны активно включиться в решение проблем ресурсосбережения, энергосбережения и энергоэффективности.

«МиР»: Какие меры сейчас принимаются в городе в этом направлении?

– В результате капремонта с обновлением фасадов экономия тепловых ресурсов достигает 35%. Кроме того, сегодня во всех домах, где ведется капитальный ремонт, в общественных местах устанавливаются энергосберегающие светильники. Это светильники, которые включаются в автоматическом режиме, реагирующие на движение. Так что лампы попусту не светят. В Москве за счет оптимизации расходования тепловых ресурсов в отопительный сезон 2009–2010 гг. достигнем экономии газа примерно в 1 млрд куб. в целом по городу. Эта задача, поставленная мэром, реализуется за счет смены источников: зимой происходит переключение на централизованные источники теплоснабжения, на крупные ТЭЦ, районные или квартальные, а летом для подачи горячей воды – на крупные ТЭЦ. Это позволяет районные и квартальные останавливать.

— В городе сейчас действует нормативный документ, постановления Правительства города о запрете применения ламп накаливания. Мы их меняем на энергосберегающие осветительные приборы. Они чуть дороже, но срок их действия в несколько раз больше. Таким образом мы оправдываем затраты, которые несем. А экономия позволяет нам уже сейчас решать многие проблемы. Если мы в 2005 г. говорили, что у нас не хватает мощности энергетики, мы вводили ограничения в зимний период на теплоснабжение, то сейчас даже при 27 градусах минусовых температур в течение недели мы работаем без всяких ограничений. Мы даже рассчитали сегодняшние городские возможности и выяснили, что и при температуре минус 30 и более можем работать без остановки производств, проводя определенные меры экономии электроэнергии и перевода наших регенерирующих мощностей. Но хочу уточнить: сегодня включиться в работу по энергосбережению надо всем москвичам, от мала до велика. У нас работают центры энергоэффективности, такой же центр создан в Мосэнергосбыте. Мы обучаем молодежь, руководителей предприятий малого и среднего бизнеса, как экономить у себя на предприятии.

«МиР»: Какие категории граждан имеют право на бесплатную установку счетчиков?

– Эта программа действует уже три года. У нас примерно 4 млн 200 тыс. квартиросъемщиков – столько в Москве лицевых счетов. Приборы учета на горячую и холодную воду имеются примерно в 1 350 000 квартир. Это мало, примерно всего-то 35%, и тут предстоит большая работа. По действующей программе бесплатно, за счет средств города устанавливаются приборы учета в квартирах граждан, которые проживают в наемном жилье, муниципальном жилье и в квартирах, независимо от форм собственности, где граждане получают субсидию от города.

«МиР»: Правда ли, что власти собираются ставить трехтарифные счетчики? Советуете ли вы их ставить?

– Это очень хорошо, что мы сейчас следуем за прогрессом: трехтарифные счетчики дают возможность экономить потребление электроэнергии в быту. Например, у нас в городе существует два тарифа: в пиковое время это с 7 до 10 утра и с 17 до 21 часа, остальное время – это полупиковый период. Использование энергии в пиковое время значительно дороже. Так вот, такой трехтарифный счетчик дает возможность учета электроэнергии по двум тарифам. Многие, пользуясь такими приборами учета, достигают экономии электроэнергии в трехкомнатных квартирах до 20–30 тыс. руб. в год! Годовая экономия окупает стоимость этого прибора учета электрической энергии. Например, зачем проводить стирку белья в стиральной машине в утренние часы или с 17 часов, когда можно задать ей программу и вести такую стирку в ночное время? Так ведь и стоимость потребленной электроэнергии будет в несколько раз меньше. Цена такого прибора учета примерно 4–6 тыс. руб. А те счетчики, которые мы сегодня имеем, морально и технически устарели. Поясню, приборы учета вы ставите за свой счет. В свое время государство устанавливало приборы электроучета бесплатно, но если вы приватизировали жилую площадь, то теперь должны решать этот вопрос самостоятельно. Заодно скажу и о счетчиках воды. Установить их просто. Надо обратиться на сайты Мосводоканала или на сайт Департамента жилищно-коммунального хозяйства, выбрать фирму, которая устанавливает счетчики, и пригласить ее для установки.

«МиР»: Еще один вопрос о капитальном ремонте жилья. Часто спрашивают: не получится так, что, создав ТСЖ, жильцы вынуждены будут сами делать капитальный ремонт в доме?

– Мы заинтересованы в том, чтобы жители Москвы объединялись в ТСЖ, и чтобы в каждом доме был хозяин. Когда мы проводим капитальный ремонт жилого фонда, то в первую очередь просим граждан объединиться в такие товарищества, чтобы было кому передать в эксплуатацию жилой фонд. В городе уже работает около 10 тыс. ТСЖ. Только в 2009 г. в 2000 жилых зданий созданы такие товарищества. Мы перед собой поставили задачу, чтобы к 2013 г. в городе все дома были объединены в такие общественные объединения. Жители сами будут определяться по поводу дотаций, которые идут от города, на что их тратить – или ремонтировать жилье, или консьержей нанимать, или благоустраивать территорию. Имеет ли город намерения передать средства на проведение капремонта в ТСЖ? Да, мы хотим, начиная с 2011 г., передавать средства самим жителям по нормативу. Уже отработана проектно-сметная документация. Помогли выбрать участников, провести конкурс и выбрать победителя среди участников. Передаем деньги: пусть жители сами отслеживают процесс капремонта, следят за оплатой и так далее. Это – оптимальная схема. Ведь с участием жителей можно достичь больших результатов, чем работая по сегодняшней государственной системе.

Депутаты Мосгордумы приняли в первом чтении проекты Законов о Генеральном плане Москвы до 2025 г. и о Правилах землепользования и застройки. Этому предшествовали публичные слушания, в ходе которых каждый житель столицы имел возможность выразить свое мнение по поводу предложенных законопроектов, а также высказаться о том, каким он видит будущее своего дома, района, города. Осенью эти документы были рассмотрены на заседании Правительства Москвы. Свое видение нового Генплана, роли этого документа в судьбе города в беседе с корреспондентом журнала высказал председатель Москомархитектуры, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин

«МиР»: Александр Викторович, первое чтение прошло, но, судя по тому, что депутаты предложили несколько сот поправок (особенно были активны коммунисты), принять эти документы до Нового года не удастся?

– Вообще-то мы и не ставим такую задачу. Конечно, хорошо было бы, но, согласно законодательству, во время второго чтения надо по каждой поправке ответить конкретно – да или нет. Думаю, что до конца года мы не успеем. Впрочем, повторюсь, это не страшно.

«МиР»: Как бы вы в целом оценили результаты публичных слушаний нового Генерального плана и Правил землепользования и застройки в Москве? Как, на ваш взгляд, жители города отнеслись тому, что было предложено архитекторами?

– Я считаю, что наша идея – вынести на общее обсуждение основополагающие для жизни города документы – себя полностью оправдала. Детальный анализ всех замечаний и предложений, которые поступили в ходе слушаний, показал, что таковых было около 70 тыс. Около 24 тыс. касаются Генерального плана, порядка 18 тыс. – темы землепользования и застройки. Конечно, много было и частных вопросов, например, о судьбе конкретного дома или улицы. Но и такие обращения очень важны для нас. В целом, обсуждение показало огромный интерес москвичей к тому, что будет в городе завтра.

«МиР»: Вопрос о делении на зоны реорганизации и стабилизации был один из самых популярных и, похоже, воспринимался многими особенно болезненно.

– Скорее тут были элементы провокаций. Приведу пример. Вот есть заброшенный парк, где стоят какие-то гаражи, лежат кучи мусора. Мы относим его к зоне реорганизации, чтобы можно было навести порядок. Нас тут же обвиняют: мы хотим уничтожить парк и построить коммерческое жилье.

«МиР»: Вы учли какие-то пожелания или просто приняли их к сведению?

– Учли очень многое. Так, были внесены значительные изменения в карты территорий реорганизации и стабилизации. К примеру, серьезно увеличилась территория стабилизации в центре города. В нее вошли районы сложившейся застройки – Фрунзенская набережная, Ясенево, Гагаринский район. А некоторые кварталы поделили…

– Так мы сделали в Сокольниках. Та часть, где уже сложилась застройка, сформирована инфраструктура, отнесена к территории стабилизации, а другая часть, где расположены строения, нуждающиеся в ремонте или реорганизации, была отнесена к зоне реорганизации, чтобы эти виды работ там можно было делать. Нужно обратить внимание, что на территории реорганизации разрешено делать проекты планировок за счет бюджетных средств. А на территории стабилизации такой вид работ невозможен.

– Разработка проектов благоустройства, проектов межевания, размещение нормированных объектов социальной инфраструктуры. И более ничего в случае отсутствия резерва территории.

«МиР»: Наверное, отношение к делению территорий зависит от тех условий, в которых живут люди?

– Конечно. Москвичи активно поддерживают предстоящие изменения в кварталах, где есть некомфортное жилье, программу капитального ремонта, часто просят внести их дом в списки этой программы. Жители столицы очень заинтересованы в реализации программы ликвидации некомфортного жилья.

«МиР»: С какими еще просьбами обращались в ходе слушаний?

– Выяснилось, что москвичи просят построить порядка 50 новых поликлиник, причем основная причина этих просьб – неудобное размещение уже существующих. Оказалось также, что в годе не хватает бань. Ну, и, конечно, было много вопросов, касающихся строительства дорог, мусоросжигательных заводов, других элементов городской инфраструктуры.

«МиР»: Люди получили ответы на свои вопросы, просьбы?

– Да. Мы сделали так, что каждый, кто задал вопрос, обратился с просьбой в ходе публичных слушаний, в обязательном порядке получил ответ.

«МиР»: Как оценили представленные документы, и Генплан, и Правила землепользования, в профессиональном сообществе?

– Генплан был рассмотрен Общественным градостроительным советом при мэрии Москвы, прошел государственную экспертизу. Кроме того, документы были рассмотрены специалистами Союза архитекторов России и Российской академии архитектуры и строительных наук, их изучал экспертно-консультационный общественный совет. Разумеется, были высказаны замечания, но в целом и Генплан, и Правила получили достойную оценку.

«МиР»: Чем новый Генплан отличается от предыдущих?

– Генеральные планы развития Москвы 1935 и 1971 гг. были составной частью ушедшей от нас эпохи и носили исключительно директивный характер. Они полностью соответствовали своему времени. Так, Генеральный план развития 1935 г. ставил своей целью превратить город в индустриальную столицу первого в мире пролетарского государства. Он оставлял от Москвы только название и предполагал строительство совершенно нового города. В ходе его реализации при реконструкции центральных районов города были уничтожены Сухарева башня, Триумфальная арка, Красные ворота, другие бесценные памятники истории и архитектуры. Генеральный план развития 1971 г. должен был сделать Москву городом крупных жилых массивов, административных комплексов, научных и учебных заведений, многопрофильных производственных зон, многочисленных мест отдыха населения. Согласно Генеральному плану 1971 г., город должен был развиваться экстенсивно, вширь, за счет прилегающей территории Московской области. В ходе реализации этого Генплана Москва как бы «перепрыгнула» через свои окраины – промзоны и районы, застроенные пятиэтажными домами. Новые кварталы строились достаточно далеко от центра, позже они получили название «спальных районов».

«МиР»: Что же, это наследие, которое мы получили. Но сейчас, очевидно, Москва должна развиваться иначе, в соответствии с реалиями нового времени…

– Рыночные реформы конца прошлого века привели к значительной реструктуризации социально-экономической структуры города. Москва стала, прежде всего, крупнейшим финансовым, деловым, торговым, административным, но уже не промышленным центром. Это динамические процессы, они зависят от многих факторов. При этом, что особенно важно: раньше всем строительством в городе занималось исключительно государство, а теперь круг участников градостроительной деятельности расширился. Главная задача Генплана, принятого в 1999 г. и актуализируемого сейчас, – добиться сбалансированного развития города через эффективное использование потенциала территорий. Цель – обеспечить качественную и достойную жизнь гражданам города.

«МиР»: Все ли учитывается, все ли предусмотрено в новом Генеральном плане?

– В старом, советском Генплане точно указывалось, что и где надо строить. Сейчас мы определяем функцию. Скажем, на этой территории можно строить торговые объекты, на другой территории – объекты образования. А где именно – это уже вопрос конкретного планирования и публичных слушаний.

«МиР»: Большие претензии предъявляются по поводу сохранности исторической застройки в центре Москвы…

– Мы внимательно следим за сохранением исторического облика столицы, в процессе подготовки двух законопроектов нами были проанализированы все отклики москвичей. Было уделено повышенное внимание исторической части города, снижена этажность при возможном строительстве зданий, много зон выведено из территорий реорганизации. Буквально на днях Москомнаследие передало нам списки исторических объектов культурного назначения. В этих списках и те памятники архитектуры, которые внесены в государственный реестр, и вновь выявленные, которые только предстоит внести. Вся эта информация будет отражена в Правилах землепользования и застройки.

«МиР»: Генеральный план будет актуализироваться раз в 6 лет? А в промежутках что?

– Мониторинг проводится на регулярной основе. Генплан должен актуализироваться не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в шесть лет. Нам бы хотелось, чтобы все результаты мониторинга учитывались чаще, поэтому будем вносить правки на рассмотрение в Мосгордуму. Допустим, выявили новые памятники. Зачем ждать три года или шесть лет? Нужно сразу вносить эти памятники культуры в Генплан.

«МиР»: Правила землепользования и застройки в городе Москве – новый документ, аналогов ему до сих пор не было. В чем его ценность?

– Правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, принципиально новый законодательный акт и для москвичей, и для всей российской практики. Что в нем главное? Безусловно, то, что он обращен к правообладателю. Замечу, что к таким правообладателям относятся, к примеру, все жители города, приватизировавшие свои квартиры. Цель разработки Правил – установление правового режима использования земельных участков для строительства или реконструкции зданий и сооружений.

«МиР»: Давайте остановимся на этом документе немного подробнее.

– Правила содержат общую и территориальную часть. В общей части указаны организационные и правовые требования к использованию земельных участков, действующие на всех территориях города. Территориальная часть включает карты градостроительного зонирования и описание градостроительных регламентов, установленных для разных территорий города.

«МиР»: Что же устанавливает градостроительный регламент?

– Во-первых, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. То есть перечень участков, которые могут быть сформированы в территориальной зоне, и перечень тех зданий, сооружений, которые на этих участках могут строиться или реконструироваться. Во-вторых, предельные параметры такого строительства или реконструкции. И, в-третьих, ограничения использования земельных участков, которые установлены в зонах с особыми условиями использования территории.

– Водоохранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, технические. В отношении них действуют нормы федерального законодательства. А в Москве плюс к тому к зонам с особыми условиями относятся особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории.

«МиР»: Что еще отражается в Правилах землепользования и застройки?

– В нем отражаются территориальные зоны, которые имеют определенные индексы функционального назначения. Кроме того, все они имеют свои параметры использования. Понятие параметров включает такие категории как высотность, плотность застройки и процент застроенности территорий. Для того, чтобы грамотно работать в Москве, необходимо детальное и подробное ознакомление с картами землепользования и застройки.

«МиР»: То есть фактически вы хотите серьезно ограничить влияние человеческого фактора на принятие градостроительных решений, так?

– Разумеется. Если какая-то компания планирует строить объект там, где он не может быть построен согласно градостроительному зонированию, никто не будет даже рассматривать такое предложение.

«МиР»: Значит, прежде чем что-то планировать, девелопер обязан изучить существующую градостроительную документацию?

– Точный список, что в каком районе строить можно, а чего нельзя, можно посмотреть, он размещен нами в интернете. Там есть все материалы, касающиеся и Генплана, и Правил землепользования и застройки. Существуют четкие определения, что такое основные виды разрешенного использования территории, что такое условно разрешенные и вспомогательные виды. Если работать профессионально, то есть заранее изучать законодательные акты, нормативы, никаких недоразумений быть не может.

«МиР»: Не могли бы привести какие-то примеры? Вот, допустим, жилой район. Что там может быть построено?

– Прежде всего, хотел бы напомнить, что весь город поделен на территории стабилизации и территории реорганизации. Это первое ограничение, а в чем его суть, мы уже говорили. Разрешенная застройка в жилом районе — это, прежде всего, дома, коттеджи, общежития. Но там же могут присутствовать и объекты нормирования, то есть объекты социальной инфраструктуры — школы, детские сады, физкультурно-оздоровительные комплексы районного значения. Среди условно разрешенных видов использования земли можно назвать объекты шаговой доступности — магазины. Но тут уже есть ограничение: такие объекты могут быть построены только после прохождения процедуры отдельных публичных слушаний.

«МиР»: Сможет ли весь этот комплекс мер, призванных регламентировать ведение строительства в Москве, повлиять на экологическую ситуацию?

– На улучшение экологии в столице направлены не только документы, регламентирующие градостроительную деятельность. Скажем, Генеральный план предусматривает проведение целого комплекса мероприятий, охватывающих территорию более 28 тыс. га. Предстоит провести инженерно-геологические, в том числе противооползневые и противокарстовые работы, а также работы по сохранению и восстановлению почвенного слоя, благоустройству водоемов и восстановлению долин малых рек Москвы. Предполагается масштабная деятельность по благоустройству и озеленению застроенных и рекреационных территорий, нужно будет установить значительное число шумозащитных устройств. И это только одна часть того, что необходимо сделать.

– Мы должны будем очистить 2,5 тыс. га загрязненных почв, рекультивировать погребенные свалки, на 100% очистить поверхностный сток со всех застроенных территорий. Общий выброс загрязняющих веществ в атмосферу уменьшится на 25%. Но, повторюсь, это еще не все. Не секрет, что главный источник экологических загрязнений в Москве – транспорт. Сегодня в Москве около трех миллионов автомобилей, и городу не хватает примерно 350 км магистралей, именно поэтому в Москве оптимизируется система организации движения, делается все возможное для того, чтобы разгрузить город от транзита, разрабатываются новые схемы и маршруты общественного транспорта.

«МиР»: 350 километров дорог — впечатляющая цифра. Реально ли построить?

– Места прохождения этих дорог уже определены. Но не сами трассы, а территории, по которым они должны пройти. Дороги же появятся лишь после того, как их спроектируют. А утвердят любой проект только после проведения новых публичных слушаний, касающихся прокладки именно этой магистрали. Конечно, не надо забывать, что сейчас изменились земельно-правовые отношения. На территориях, где запланировано проведение трасс, имеются правообладатели. С ними нужно вести диалог. А на это требуется время и финансы. Так что вопрос, разумеется, непростой. Но давайте же коснемся и еще одной темы, напрямую связанной с улучшением экологической ситуации. Мы говорили, что одна из основных задач Генерального плана — оценить потенциал территорий и найти способ эффективно его использовать. На этапе подготовки Генплана был проведен анализ производственных территорий. Была выделена часть промышленных территорий, где планируется развивать промышленность, инновационные технологии.

– Высвобождение земли — это обязательное следствие внедрения инновационных технологий. Высвобождающиеся земли можно перевести в другое функциональное, а следовательно рациональное использование. При этом применение инновационных технологий позволит сократить санитарно-защитные зоны, поскольку степень воздействия на землю уменьшится. В целом, мы планируем таким образом сократить площади санитарно-защитных зон в городе почти на 10 тыс. гектаров.

«МиР»: Сокращение санитарно-защитных зон... Звучит не слишком вдохновляюще...

– Но если мы значительно уменьшим отрицательное воздействие промышленных предприятий, не понадобятся такие большие санитарно-защитные зоны, это же очевидно. Территории можно будет высвободить для развития. Это большой плюс для города. И еще вот о чем хотел бы сказать... В город должны вернуться прекрасные ансамбли-памятники истории и культуры, скрытые за ведомственными заборами, образцы промышленного зодчества конца прошлого – начала нынешнего века. Бывшим и новым промышленным окраинам предстоит обрести развитую уличную сеть, структуру площадей, озелененные рекреационные пространства и одновременно функционально и технологически перестроить сконцентрированные там производства.

«МиР»: Все, о чем вы говорите — это работа не на десять лет...

– Главное — определить правильное направление. И создать разумные, работающие правила. И то, что не успеет сделать нынешнее поколение, уверен, доведут до результата следующие поколения москвичей.

Реконструкция Государственного музея изобразительных искусств им. А.С. Пушкина в самом центре Москвы после Большого театра России обещает стать следующим амбициозным проектом федеральных властей. По планам, в районе улицы Волхонка намечено создать крупный музейный квартал. К реконструкции этого объекта федеральный центр привлек и московских градостроителей.

Проект реконструкции ГМИИ им. А.С. Пушкина разработан британским архитектором Норманом Фостером. Согласно концепции Н. Фостера, территория вокруг Пушкинского музея превратится как минимум в музейный городок.

Единую музейную территорию планируется создать за счет передачи в собственность ГМИИ некоторых зданий на Волхонке и в прилегающих переулках. Так, музею Пушкина передадут уникальное историческое здание – бывшую усадьбу князей Голицыных, – которое ныне занимает Институт философии Российской академии наук. После освобождения здания в бывшую усадьбу переедет Галерея искусства стран Европы и Америки XIX–XX вв.

Из новых объектов планируется строительство крупного культурно-выставочного комплекса в форме пятилистника напротив храма Христа Спасителя, фондохранилища, библиотеки, музея кино. В свою очередь, все исторические здания подлежат реконструкции. Таким образом, в районе Волхонки создадут музейный квартал, который объединит общая подземная часть и парковая зона. Архитекторы обещают, что в главное здание музея можно будет попасть прямо со станции метро «Кропоткинская».

Нынешний этап – этап проектирования. Непосредственно строительные работы планируется начать летом 2010 г. Как и полагается, работы начнутся с археологических раскопок, без которых сегодня не разрешается ни одна стройка в охранной зоне. Реконструкцию планируется провести в три очереди без остановки деятельности музея. После того как завершится первый этап реконструкции, все экспонаты переведут во вновь построенные или реконструируемые здания. После этого приступят к реализации следующего этапа. Таким образом, музей будет работать в течение всего срока работ.

По планам стройка должна завершиться в 2018 г. Если сейчас 90% экспонатов ГМИИ находится в запасниках, то после окончания работ все произведения искусства выставят на всеобщее обозрение.

Наиболее проблемные вопросы реконструкции ГМИИ имени Пушкина обсуждались 28 ноября с. г. на совещании, прошедшем в помещении музея. Совещание проводили министр экономического развития России Эльвира Набиуллина, являющаяся председателем Попечительского совета музея, и мэр Москвы Юрий Лужков. Поскольку первый заместитель мэра Москвы, глава Стройкомплекса Владимир Ресин находился в отпуске, от Стройкомплекса во встрече принимал участие руководитель Департамента городского строительства столицы Александр Косован.

«Недавно вместе с директором Пушкинского музея Ириной Антоновой я провел первое в штаб-квартире стройкомплекса рабочее совещание по вопросам реконструкции музея, – рассказал А. Косован после окончания совещания. – Надо сказать, что проблемы предстоит решать серьезные. В проекте заложена большая подземная часть. А ведь это центр города: под землей тоннели метро, многочисленные инженерные коммуникации. Кроме того, затрагиваются интересы владельцев соседних зданий, которые подлежат выводу. Часть этих вопросов нашла свое решение на совещании с участием мэра Москвы и министра экономического развития России. На мой взгляд, этот проект будет еще более грандиозным, чем нынешняя реконструкция Большого театра России. И хорошо, что федеральные власти обратились в Правительство Москвы уже на начальном этапе реконструкции, потому что кроме Москвы эту задачу никто не решит».

Даже в условиях кризиса в Западном округе Москвы не останавливается ликвидация ветхих пятиэтажек. ЗАО – один из округов, где сосредоточено наибольшее число домов, подлежащих сносу. Именно поэтому 5 декабря во время своего первого после отпуска субботнего объезда глава Стройкомплекса Владимир Ресин посетил именно Западный округ.

С начала реализации программы сноса пятиэтажного и ветхого жилфонда в округе ликвидировано 176 хрущевок. В текущем году в ЗАО снесут и переселят жителей более 20 пятиэтажек. До 2011 г. в округе предстоит снести еще более ста устаревших зданий.

Если строителям удастся выполнить намеченное, в этом году на западе столицы введут в строй 780 тыс. кв. м жилья, из которых 230 тыс. кв. м передадут очередникам, молодым семьям, жильцам, переселяемым из ветхих и аварийных домов.

Глава Стройкомплекса потребовал от руководства округа взять под особый, ежедневный, контроль выполнение программы сноса пятиэтажек, а также программы «Народный гараж».

Не по дням, а по часам растут новостройки в районе Марфино (мкр. 51, 52). Работы на этом объекте находятся под постоянным контролем руководства Комплекса. До конца 2010 г. запланировано строительство 234 тыс. кв. м жилья. В прошлом году в Марфино ввели в строй 70 тыс. кв. м жилья, в этом году сдадут 124 тыс. кв. м (10 жилых домов). Оставшиеся квадратные метры построят в будущем году. Территория застраивается панельными домами повышенной комфортности проживания.

28 ноября в Марфино в торжественной обстановке передали ключи от квартир первым новоселам. В декабре получат ключи еще 847 семей. Кроме жилых корпусов, на территории бывшего сельхозпредприятия «Марфинское» создают необходимую инфраструктуру. Каждый корпус имеет внутренний дворик, гостевую парковку, детские игровые и спортивные площадки, благоустроенную зону отдыха. Первые этажи новостроек отведут под предприятия социального назначения: аптеки, офисные помещения, службы быта, магазины, салоны красоты, филиалы Сбербанка, спортивные клубы. Намечено строительство двух школ (в каждом из микрорайонов), детских садов. Внутри застройки появятся «теплые» подземные гаражи.

Говоря о застройке Марфино, В. Ресин отметил: «С опережением графика в 2009 г. будет построено свыше 100 тыс. кв. м жилья с одним из четырех вариантов отделки по желанию жителей. Квартиры востребованы и практически уже раскуплены. Я считаю, что успех Марфино в том, что застройщику удалось найти выгодное соотношение между ценой и качеством».

Как заверил глава Стройкомплекса, подобные доступные квартиры будут возводиться и на других городских территориях. В следующем году в Раменках, Фили-Давыдково и других районах столицы появятся микрорайоны, представленные лучшими образцами панельного домостроения.

На финишной прямой – строительство высотного жилого комплекса Well House на Ленинском проспекте, вл. 111/2. До конца 2009 г. сдадут жилую часть комплекса вместе с офисными помещениями. Об этом сообщил руководитель Департамента городского строительства Москвы Александр Косован, посетивший объект в начале декабря в рамках субботнего объезда стройплощадок.

Как известно, высотка на Ленинском (бывшее название «Вертикаль») это 29-й, последний, жилой дом для обманутых дольщиков столицы. По заданию Правительства Москвы высотку достраивает компания Mirax Group. Жилой комплекс также входит в программу высотного строительства «Новое кольцо Москвы». Две его секции имеют высоту 46 и 37 этажей, еще две – по 32 этажа.

В составе комплекса предусмотрено размещение офисов, физкультурно-оздоровительного комплекса, супермаркета, трехэтажного паркинга. Общая площадь застройки – более 160 тыс. кв. м.

На совещании в штабе строительства ЖК стало известно, что на объекте работает 700 человек. Этого достаточно для того, чтобы сдать объект в срок. На всех секциях ведется отделка мест общего пользования, наладка внутренних инженерных коммуникаций (электрики, систем пожаротушения), монтируются лифты. Приводится в порядок прилегающая территория. Остался небольшой объем работ по устройству кровли и фасадам.

Руководитель департамента потребовал усилить выполнение отдельных видов работ, в частности, монтаж инженерных сетей и отделку помещений. Сдача комплекса разбита на три этапа. В конце этого года сдадут жилую часть и офисы, в первом полугодии 2010 г. – паркинг, а затем и ФОК.

Несмотря на кризисное время, стройка обеспечена финансированием. «Все было плохо, пока в ситуацию не вмешался мэр Москвы. Банки выдали кредиты, и работа пошла. Теперь нужно только работать и довести стройку до конца», – отметил Александр Косован, который по поручению мэра Москвы Ю. Лужкова курирует решение проблемы обманутых дольщиков столицы.

Первых студентов медицинский центр Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова примет к началу нового 2010/2011 учебного года. Как обещают столичные архитекторы и строители, это будет лучший в Европе медицинский центр. В самом вузе строительство медкомплекса считают добрым знаком возвращения старой университетской медицины.

История медицинского факультета МГУ берет свое начало в начале XX века. Именно тогда группа меценатов основала в Московском университете медицинский факультет. Среди его выпускников были такие известные медики как Николай Васильевич Склифосовский, Николай Иванович Пирогов и многие другие. Медфакультет просуществовал в университете до середины 1930-х гг., а затем был преобразован в самостоятельный вуз – ныне Московская медицинская академия имени Сеченова.

«Медицина по своей природе – университетская наука. Чтобы ею заниматься, надо хорошо знать биологию, химию, генетику, математику, – поясняет ректор МГУ, академик Виктор Садовничий. – Поэтому в 1992 г., на второй день моего избрания на должность ректора университета, я создал факультет фундаментальной медицины. Сейчас это один из самых популярных факультетов, который известен даже за рубежом. Он готовит не просто врачей, а врачей-исследователей. Но это неправильно, что такой факультет не имел своей медицинской базы. Сегодня благодаря поддержке Правительства Москвы мы возводим медицинский центр для этого факультета».

Изначально комплекс представлял собой обычную клиническую больницу для преподавателей и студентов университета. Однако после того как стройплощадку на Воробьевых горах посетил мэр столицы Юрий Лужков, было принято решение создать элитный, штучный объект. Проектировщики разработали новый дизайн-проект здания, внесли изменения в проектную документацию. По решению столичных властей, в частности, лабораторный корпус перепрофилировали в современный центр, где будут использоваться технологии генно-клеточной терапии.

Будущий медцентр станет первой университетской клиникой России, говорят в МГУ.
В новом корпусе будут заниматься 500 студентов и аспирантов факультета фундаментальной медицины МГУ. По словам декана факультета, академика РАН и РАМН, профессора Всеволода Ткачука, до сих пор рост факультета ограничивался отсутствием собственной клинической базы. Благодаря новому зданию факультет обретет собственный медцентр, оснащенный современной техникой.

В медцентре смогут получить последипломное образование врачи Москвы и регионов России.
А главное, как утверждает ректор Садовничий, медицинскому комплексу предстоит стать всероссийской научной базой. Здесь будут проводить научные исследования, ставить опыты при помощи современного оборудования. Лучшие разработки внедрят в клиническую практику. Запланирована и организация серийного производства сложной медицинской техники.

В новой университетской клинике будут не только учить, но и лечить. Медкомплекс МГУ станет многопрофильным учреждением. В нем будут представлены практически все специальности современной медицины, как терапевтические, так и хирургические. Пациент, поступающий в клинику, сможет пройти комплексное обследование и лечение, в котором примут участие ведущие российские и зарубежные специалисты. Общее число работников составит более 1100 человек. Среди них 14 академиков Российской академии медицинских наук, 4 академика Российской академии наук, 47 профессоров, около 120 кандидатов наук. Планируется, что возглавит медцентр МГУ известный российский кардиохирург, академик РАМН Ренат Акчурин.

Немаловажный вопрос – статус новостройки. Медицинский центр Московского университета должен получить статус федерального учреждения. Это позволит оказывать высокотехнологичную медицинскую помощь не только москвичам, но и жителям других регионов России.

Возведение объекта началось в 2005 году. Сегодня основные физические работы практически завершены. Построены все шесть корпусов, связанных между собой подземными и надземными переходами. Каждый корпус выполняет определенную функцию. Девятиэтажный стационар, кроме палат на 300 коек, вместит в себя отделение интенсивной терапии и реанимации, хирургическое, терапевтическое, кардиологическое отделения.
В 5-этажном лечебно-диагностическом блоке предусмотрены отделение магнито-резонансной томографии, помещения аэротеплолечения, водолечения. В трехэтажном операционном блоке – отделение рентгенологии, семь операционных линий. В лабораторном корпусе – лаборатории патологической морфологии, клеточной терапии, микробиологии, группа генной диагностики. Гости и родственники больных смогут отдохнуть в корпусе №5 – гостинице с удобными двухместными номерами. Наконец, учебный центр с конференц-залом на 240 мест отдадут студентам. Кстати, учебный корпус был открыт одним из первых – в августе прошлого года. Общая площадь всего комплекса медцентра МГУ составит почти 44 тыс. кв. м.

Сегодня главная задача – оснастить медцентр высококлассным оборудованием, учитывая пожелания руководства МГУ. О масштабах строящегося объекта говорит следующая цифра – для оборудования комплекса требуется 8900 единиц медтехники! Как считает глава столичного Стройкомплекса Владимир Ресин, медцентр необходимо оборудовать самой современной техникой, как на Западе, где университетские клиники задают тон всей системе городского здравоохранения.

Однако в последние полгода возведение объекта было практически заморожено. Причина – нехватка денежных средств, вызванная мировыми финансовыми катаклизмами. В ноябре вопрос об окончании строительства медцентра обсуждался на совещании, которое в стенах университетской клиники провел мэр города Юрий Лужков. Столичный градоначальник заявил, что можно говорить о близости завершения строительства комплекса. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, нужно около 2 млрд руб. на закупку оборудования и примерно 500 млн руб. на завершение строительно-монтажных работ. «Решения находим. Это непросто, но, объединив усилия города и университета, в будущем году мы откроем медцентр МГУ в полном объеме», – пообещал мэр.

По мнению Лужкова, медицинский центр абсолютно необходим МГУ и отечественной науке. В ведущих университетах мира созданы медицинские факультеты с клиниками, где практика совмещена с медицинским процессом. Такие комплексы имеют все возможности для проведения научных исследований, обучения и просто для лечения больных. Подобный комплекс создадут и в МГУ.

Говоря об уникальности объекта, столичный градоначальник обратил внимание на еще одну деталь – процесс обучения в медцентре будет обеспечиваться самыми современными информационными технологиями, благодаря которым студенты, аспиранты и врачи, проходящие последипломную подготовку, смогут виртуально наблюдать за сложнейшими операциями, которые проходят в ведущих университетах мира. Это сложная и довольно дорогая система, но для учебного процесса она сверхнеобходима, подчеркнул мэр.

Ректор МГУ Виктор Садовничий отметил, что возводимый медицинский центр – это рывок не только в развитии университета, но и всей медицины, поскольку этот центр возводится на новых принципах. «Мы хотим взять за основу все то, что достигнуто сегодня в медицине. Это так называемая клеточная медицина – работа на уровне клетки. Мы постараемся сделать так, чтобы понимать суть болезни, а не лечить то место, которое болит, – сказал академик. – Надеемся, что в скором времени мы будем присутствовать при открытии, действительно, уникального центра, наверное, во всей Европе».

Сегодня вся нечетная сторона Ломоносовского проспекта от станции метро «Университет» до Мичуринского проспекта охвачена строительством. Как рассказал автор проекта новой территории МГУ, профессор Глеб Цытович, проект существующего комплекса Университета был разработан в 1950-х гг. Новый проект развивает существующую застройку МГУ. «Мы рады, что победил московский проект планировки с изогнутыми аллеями, а не петербургский – с уходящими в никуда прямолинейными проспектами. В нашем проекте повторена пластичность главного здания и всего комплекса сооружений МГУ 1950-х гг.», – отметил Цытович.

Здание главного корпуса МГУ находится на отметке 195 м. Тогда как новая Фундаментальная библиотека МГУ – на отметке 205 м. Это самая высокая точка Воробьевых гор. Поэтому Фундаментальная библиотека стала композиционным центром новой территории университета. За библиотекой полукругом (на пять метров ниже ее) расположатся новые четыре учебных корпуса с подземными гаражами. В августе прошлого года торжественно открылся первый учебный корпус для гуманитарных факультетов, подготавливается строительство второго. Изогнутые аллеи между корпусами решено назвать Татьяниной аллей – в честь св. Татьяны – покровительницы студентов.

За учебными корпусами, в глубине проспекта возводится медицинский центр. Далее расположится зона спорта с многочисленными площадками и легкоатлетическим манежем. Предусматривается строительство общежитий, которые в общей сложности смогут принять до 6 тыс. студентов.

На новой территории МГУ отведено место и для специализированной школы-интерната имени академика А.Н. Колмогорова. В проект входит собственно здание школы, гостиница для преподавателей, спортивный комплекс с бассейном, жилые корпуса для мальчиков и девочек. В учебном комплексе смогут одновременно обучаться и проживать около 500 детей. Сегодня школа Колмогорова, в которой обучаются одаренные дети со всех уголков России, находится в получасе езды от университета.

Со стороны Мичуринского проспекта новую территорию МГУ завершает жилой комплекс «Шуваловский» и бульварная зона протяженностью 500 м. Со стороны проспекта Вернадского в настоящее время ведется строительство жилого комплекса «Доминион».

В результате нового строительства число студентов МГУ увеличится вдвое. Если сейчас обучается 40 тыс. студентов, то после завершения застройки новой территории в главном вузе страны смогут проходить обучение 100 тыс. человек. Это станет возможным, поскольку площадь университета вырастет почти в два раза. МГУ станет одним из крупнейших вузов мира.

Когда новый университетский городок на Воробьевых горах – а фактически еще один университет – будет построен, авторы этого проекта будут заслуживать того, чтобы быть представленными к Государственной премии России, считают в московском правительстве.

Строительный рынок России привлекателен для компаний и фирм всего мира. Вот некоторые цифры: сегодня на российском строительном рынке работает около 760 иностранных юридических лиц из 45 стран. Лидером привлечения иностранных фирм в строительную отрасль является Москва. 70% иностранных фирм, вовлеченных в строительную деятельность страны, так или иначе связаны со столицей России.

Международную и межрегиональную деятельность Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы в рамках соглашений и договоров, подписанных Правительством Москвы и мэрией города, поручено курировать Управлению международных и межрегиональных связей комплекса. Об этом рассказал начальник Управления Александр Гришко.

– Международная и межрегиональная деятельность Комплекса градостроительной политики и строительства (КГПС) носит достаточно прагматичный характер. Это реализация совместных архитектурных и строительных проектов, и обмен опытом по современным проблемам строительной отрасли, и оказание практической помощи странам и городам – партнерам Москвы, и многое другое. Наконец, это и участие специалистов Стройкомплекса Москвы в международных и межрегиональных выставках, форумах, конференциях и т.п.

Для выполнения всех этих задач Управление прорабатывает и организовывает выезды специалистов стройкомплекса за рубеж и в регионы. У организаций КГПС столицы есть заинтересованность в изучении современных технологий, приемов и методов производства, в частности, вопросов безопасности и сейсмоустойчивости возводимых высотных объектов. Идет плодотворный обмен опытом в вопросах обеспечения культуры и качества строительства.

При выполнении своих задач Управление тесно взаимодействует со всеми структурами КГПС столицы, Правительства Москвы, прежде всего с Департаментом внешнеэкономических и международных связей (ДВМС), МИДом РФ, его Консульским департаментом, МВД, ФМС, администрациями округов Москвы и др. Работу Управления направляет и контролирует первый заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы – руководитель КГПС Владимир Ресин. Деятельность нашего управления курирует его советник по международным вопросам А.А. Хоменко. Он «ведет» международную деятельность Стройкомплекса со дня его основания.

«МиР»: Александр Константинович, какие страны и компании проявляют наибольший интерес и активность в отношении столичного строительного рынка?

– На контроле Управления в настоящее время находится 150 архитектурно-строительных проектов, в которых задействованы фирмы более 40 стран, а также ряд международных организаций. Разумеется, что уровень сотрудничества с ними весьма разный. Что касается активности процесса международного сотрудничества, то тут следует говорить прежде всего об отдельных направлениях такого сотрудничества. Если говорить об инвестиционной составляющей, то наибольшую активность в этом проявляют такие страны, как Греция, Великобритания, Кипр, ФРГ, Люксембург. Говоря об участии в реальном городском строительстве, надо в первую очередь отметить компании Турции, Италии, Франции, Австрии, Германии, Южной Кореи и ряда других стран.

— В последнее время увеличилось количество обращений ведущих фирм Западной Европы, США, КНР, Израиля, ОАЭ, Японии и Австралии с предложениями о выполнении различного рода подрядных работ, поставке строительных материалов и оказании различного рода услуг. Свою заинтересованность в сотрудничестве со Стройкомплексом российской столицы проявили такие далекие от нас страны как Чили, Эквадор, Индонезия.

«МиР»: Существует ли какая-то тесная взаимосвязь между работой вашей структуры и подобных структур Московского Правительства? Насколько вы «автономны» в своей деятельности? Кто работает в вашем Управлении?

– Основным органом по организации международного сотрудничества города Москвы является Департамент внешнеэкономических и международных связей города Москвы (ДВМС). Поэтому, выполняя поставленные задачи, Управление всецело следует решениям Правительства Москвы и тесно сотрудничает с этим департаментом, информируя его специалистов о проделанной работе. Вместе с тем, специфика работы организаций Строительного комплекса способствует проявлению его определенной инициативности и самостоятельности.

— Работа с иностранными партнерами требует особой подготовки. Поэтому все сотрудники Управления имеют высшее образование, свободно владеют основными иностранными языками. Есть кандидаты наук. Большинство сотрудников имеет большой опыт работы за рубежом.

«МиР»: Какие конкретно вопросы и темы являются сейчас наиболее актуальными в области международного сотрудничества, партнерства Москвы с другими странами?

– Московские строители, несмотря на их колоссальный опыт, не замыкаются в своем профессиональном кругу. Они изучают опыт других стран, примеряя его к нашим московским условиям. К примеру, в 90-е гг., в период перехода к рыночной экономике это были вопросы управления современными строительными проектами, вопросы, связанные с землей, страхованием рисков, вопросы культуры производства, безопасности работы на стройплощадках и т.д.

— С начала освоения строительства высотных объектов актуальными стали вопросы организации производства, внедрения новых технических норм и стандартов. Соответственно были организованы поездки специалистов Cтройкомплекса Москвы в США, Гонконг, Малайзию, Японию. Со своей стороны иностранные строители проявляют интерес к московским проектам возведения гаражей, парковок, гостиниц, элитного жилья. В частности, в октябре текущего года подготовлены и проведены переговоры с делегацией фирм Люксембурга, специализирующихся на проектировании офисных, логистических и транспортных сооружений.

— Специалисты из других стран также интересуются опытом московских строителей. Так, в сентябре этого года делегация столицы Украины приезжала изучать опыт Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства в реализации программы строительства гаражей и паркингов. Вполне очевидно, что Москва сильна и привлекательна как мегаполис, огромный рынок услуг по строительству жилья, объектов гостиничного хозяйства, дорог и т.д. Ведь по количеству жителей, только представьте себе, Москва равна трем Даниям или двум Австриям! Поэтому иностранные партнеры стремятся использовать эти колоссальные московские возможности.

«МиР»: Какие международные выставки наиболее часто посещают московские специалисты Комплекса градостроительной политики?

– В Комплексе избирательно подходит к участию в международных выставках. Специалистов компаний в первую очередь интересуют те, которые связаны с продвижением московских инвестиционных проектов. Такие круыпне знаковые мероприятия проходят в Каннах, Вене, Барселоне. Это также выставка «Экспо Реал» в Мюнхене, которая имеет большую значимость для развития нашей стройиндустрии.

«МиР»: Повлиял ли на интенсивность международных контактов кризис?

– В связи с финансово-экономическим кризисом программа многих мероприятий, естественно, была скорректирована. Отдельные были отменены или перенесены на более поздние сроки. Вместе с тем, отношения с нашими крупными стратегическими партнерами даже в нынешнее время поддерживаются на высоком, докризисном уровне. Здесь уместно было бы назвать Белоруссию, Германию – Баварию, Дюссельдорф.

«МиР»: Что стоит за многочисленными протокольными мероприятиями, за проведение которых отвечает ваше Управление? Насколько сложны они при подготовке?

– Международная деятельность КГПС, как уже было сказано, является следствием подписанных международных соглашений и договоренностей. Однако их подписанию предшествует кропотливая работа по согласованию и уточнению позиций сторон. Главные принципы такой работы основываются в первую очередь на знании законов и положений, определяющих международное сотрудничество, а также реальных возможностей наших партнеров по переговорам. Безусловно, проводя эту подготовительную работу, мы обязаны согласовывать наши шаги с теми организациями, которые позже станут исполнителями поручений по этим соглашениям и договорам.

— Что касается Протокола сопровождения международных мероприятий, то здесь действует общее правило – за четкостью, аккуратностью, внимательностью его выполнения в работе с иностранными делегациями любого уровня стоит престиж и авторитет стройкомплекса столицы России. Поэтому промахи здесь недопустимы. Мы стараемся, чтобы протокольные мероприятия выполнялись так, как они были запланированы. Поскольку в них задействованы должностные лица высокого уровня, а сами мероприятия носят международный характер. К их проведению наши сотрудники всегда относятся с должным вниманием и ответственностью.

«МиР»: Известно, что протокольные мероприятия являются чрезвычайно строгими и регламентированными с точки выполнения всех процедур. Всегда ли это так? Расскажите о необычных ситуациях, которые возникали в ходе церемоний подписания и пр.

– Бывают разные казусы в выполнении протокольных мероприятий международного уровня, хотя и очень редко. К счастью, за сравнительно короткое время существования Управления примеров каких-либо сбоев или необычных ситуаций мне отмечать не приходилось. А вообще срыв подобного такого мероприятия в силу любого форс-мажора говорит о недостаточной его подготовленности с нашей стороны или со стороны иностранных партнеров. Политические и экономические последствия таких форс-мажоров весьма ощутимы, поэтому их допускать нельзя.

2,3 млрд долларов – такой суммой оценивается в Правительстве Москвы итоги экономического сотрудничества столицы России с Белоруссией за период январь – сентябрь 2009 г. Сегодня это направление рассматривается в мэрии как одно из приоритетных, стабильных и перспективных.

«Если еще недавно наши контакты складывались довольно хаотично, то сейчас они превратились в системные взаимоотношения, распространяющиеся на самые разные аспекты жизни, – отметил мэр столицы Юрий Лужков на VI Форуме делового сотрудничества г. Москвы и республики Беларусь. – Наша программа из небольшого перечня превратилась в увесистый многостраничный документ, который охватывает буквально все сферы экономики и культуры. Они выстаиваются на самых разных уровнях – от Правительств столицы РФ и Белоруссии до префектур, управ и отдельных районов и городов республики».

Подчеркнув, что настоящая дружба – она не только в товарообороте, чиновники, принимавшие активное участие в Днях Беларуси в Москве и курирующие это направление, тем не менее, огласили некоторые цифры вполне конкретного характера. Организационно 161 подписанное в этом году соглашение между Москвой и Белоруссией затрагивает вопросы строительства, предпринимательства, продовольствия, образования, здравоохранения, физкультуры, спорта, туризма, информационного взаимодействия. На правительственном уровне документов о взаимодействии принято 12, на отраслевом – 26, между префектурами и областями – 12, управами и районами – 97, другими организациями – 14.

Эти цифры, отражающие скорее «бумажную» сторону дела, тем не менее, подкреплены вполне существенными реальными действиями, которые были бы еще более активными, если бы не кризис. Именно по этой причине примерно на 40% стали ниже в этом году показатели товарооборота за период январь – сентябрь по сравнению с прошлым годом.

На Форуме, а также в рамках «Выставки-презентации инвестиционных и инновационных проектов Москвы и Республики Беларусь», было неоднократно отмечено: кризис стал проверкой на прочность во взаимоотношениях. И проверка проходит успешно. Поддерживаются уже отработанные направления, появляются новые.

Для Москвы сотрудничество с Беларусью – это не только дань большой федеральной политике, согласно которой в лице соседней республики Россия находит надежного, едва ли не единственного партнера. Взаимодействие с ней позволяет столице, например, наполнить потребительский рынок демократичным, не китайским товаром, который жители города воспринимают вполне позитивно. Интерес Минска в Москве также понятен. «Для Минска Москва – это целое государство»! – отметил на встрече с прессой Олег Давыдовский, советник-посланник Посольства Республики Беларусь в России. И это государство способно обеспечить бесперебойные спрос на те объемы продукции, которые сегодня производит республика – от крупной дорожной техники до товаров народного потребления.

Торговля – наиболее наглядная сторона успешности взаимных контактов. Как было заявлено на Форуме, ярмарочное направление в экономическом взаимодействии было наиболее активным: за 10 месяцев 2009 г. было проведено 70 ярмарок в Москве, 25 организованы москвичами в Минске. Еще 15 пройдут в столице России в новогодние дни. Объемы этой деятельности, к сожалению, не учитываются в общем объеме товарооборота между Москвой и республикой, отметил мэр Юрий Лужков. Если бы учитывались, то цифры были бы еще более весомы. Хотя и существующие показатели – 5,5 млрд долларов за два последних года – не выглядят скромно. Белорусская продукция пользуется подчас не просто большим, а даже ажиотажным спросом, заявил на Форуме представитель белорусской стороны Роман Якубович. И было бы логично, отметил он, переходить от ярмарок к сетевым схемам продвижения товаров. Это возможно, если открывать специализированные магазины, торговые центры, оптовые базы и прочее. А именно объекты с такой функцией будут возведены в столице в ближайшем будущем.

Очень показательна во взаимоотношениях такая отрасль, как совместное строительство. Первый пример – «Дом Москвы» в Минске, открытый в июле уходящего года первым заместителем мэра в Правительстве Москвы, руководителем Стройкомплекса столицы Владимиром Ресиным. Это – современный культурный офисно-гостиничный центр, первая ласточка в этом довольно новом и многообещающем направлении. Михаил Соломенцев, председатель комитета межрегиональных связей и национальной политики города Москвы, подчеркнул, что этот объект станет мощным инструментом взаимодействия сторон.

Завершено строительство в Минске офисного здания Банка «Москва-Минск», что позволит в ближайшее время осуществлять совместные масштабные жилые проекты – районы «Лебяжий» и «Московский» в Минске. Несмотря на кризисные трудности, проекты не остановлены. По первому сейчас ведется подбор инвесторов, по второму – строительство 4-х корпусов. Как прокомментировал эту тему первый заместитель председателя Минского городского исполнительного комитета Николай Ладутько, тема строительства стала самой главной на заседании комиссии, которая проводилась в рамках Форума, подведя итог проделанной за 2009 г. работы и наметив планы на два предстоящих года. «Московский» планируется завершить в 2011 г. Для повышения привлекательности района сюда, к проспекту Дзержинского будут проведены линии метро. Достигнуты соглашения по району «Лебяжий» с Банком Москвы. Район, спроектированный архитекторами столицы А. Кузьминым и Ю. Григорьевым, расположится на площади 39 га, объемы жилых площадей составят 670 тыс. кв. м. Интересно, как выглядят комплексы: если первый выдержан в современной урбанистической стилистике, то второй – «Лебяжий» – имеет явные переклички со столичной классикой сталинских высоток. Эффектный шпиль комплекса украсит город, внеся в его внешний облик некоторый оттенок ностальгии по самым удачным архитектурным находкам советского прошлого.

Еще большая активность может развернуться в ближайшее время на территории Москвы – в разных ее округах будет вестись строительство торговых и оптовых комплексов республики. По данным Александра Косована, руководителя Департамент городского строительства Москвы, несколько проектов проходят период подготовки, находясь на разной стадии готовности. В результате в Солнцево появится многофункциональный торговый комплекс площадью в 90 тыс. кв. м, проект оптово-логистичского компекса (документы проходят этап согласований) – в поселке Северном. А старт строительства торгово-выставочного комплекса в районе Измайлово будет дан уже в 2010 г. В Северном округе возведут оптовый рынок, а в Братеево – торговый центр «Минск».

Есть планы и в отношении посольства Белоруссии в Москве – оно будет реконструировано, а для посольских семей в проезде Погонном возведут трехсекционный жилой дом. На улице Бутырской откроется представительство Витебска. Позитивно оценивается участие белорусских организаций в развитии сферы столичного ЖКХ: в Северном Измайлове с участием белорусских подрядных организаций будут реконструированы жилые дома, несколько проектов реновации с отселением жителей будут реализованы в Восточном округе столицы. На основании 15 распорядительных документов с участием белорусских строителей будет проходить снос ветхого жилья в столице. Сейчас белорусы предлагают Москве включиться в новый проект – возведения гостиниц на совершенно свободных участках в Минске. В свою очередь подрядные организации республики Беларусь готовы работать в Москве.

Как отметил на встрече с журналистами Михаил Соломенцев, появилось новое направление во взаимоотношениях между Москвой и Минском. Это – инновационная деятельность, о которой как о приоритетном для страны курсе было заявлено российскими федеральными властями, и без которого на самом деле нет перспективы на позитивное будущее ни у России, ни у Белоруссии. В этом направлении сторонам помогла организация двух выставок – апрельской и ноябрьской, которые прошли не только как демонстрационные акции потенциальных возможностей, но и отчасти максимально проработанных идей с точки зрения их реального воплощения. По данным Николая Ладутько, на апрельской выставке было представлено 75 проектов, касающихся нанотехнологий в области медицины, ЖКХ, биотехники и пр. В них представило свои разработки 32 московских и 15 белорусских проектов. Экспертный совет оценил их привлекательность и перспективность и вынес решение, отобрав 19 в качестве наиболее интересных.
В их числе – 7 совместных, 6 – белорусских, 6 – московских. Уже теперь активно взаимодействуют с Белоруссией столичные предприятия «Оптика», «Прибор», «Тушино» др.

Сейчас по улицам и проспектам Москвы ездят 312 автобусов и 209 троллейбусов минского производства. То, как развиваются совместные проекты заводов МАЗ и ЗИЛ вызывает огромное удовлетворение у чиновников. Создано совместное предприятие по крупноузловой сборке техники. Решаются вопросы локализации производств, лизинговой схемы ее покупки. Новые двигатели к тракторам на Минском моторном заводе будут производиться с участием ЗИЛа. В созданном в Елгаве автостроительном предприятии Белоруссии будет проходить совместная с ЗИЛом сборка троллейбусов. Для нужд городского заказа было приборетено 500 единиц дорожно-коммунальной техники белорусского производства на общую сумму 306,3 млн руб.

Инновационные предложения белорусов можно было оценить по достоинству прямо в мэрии, на Новом Арбате, 36, в выставочном комплексе. Вот лишь два из них. Первое – технология по утилизации тепла, которая может с успехом применяться на крупных производствах, в метрополитене. Авторы этой идеи – белорусское внедренческое предприятие «Альтернатива». По словам его представителей, в Белоруссии такие разработки внедрены на 100 производственных площадках. А всего одна установка позволяет экономить условные 70 т топлива. Еще один из проектов принадлежит минскому ЗАО «Творческая лаборатория» представлен в Москве уже во второй раз, в апреле – как самостоятельный проект, в ноябре – как совместный с Отделом нелинейного анализа и проблем безопасности ВЦ РАН. Разработанная технология предлагает возможность системного анализа электронной идентификации подлинности и контроля движения товаров под брендом Lavel. Проект позволяет идентифицировать любые виды продукции – от автомобилей до продуктов питания с помощью информации на электронных чипах. Проект очень претенциозный, масштабный, и, по всей видимости, перспективный. Потому что проблема истинности продукции даже на бытовом уровне начинает приобретать первостепенное значение. Подобные идеи «витают» сейчас и в мировом сообществе. Но, конечно, требуется вмешательство серьезного административного, даже федерального ресурса, без него внедрение такой технологии невозможно.

Интересно, как произойдет в этом случае – технологическая новинка будет внедрена по месту ее рождения, или, как это часто бывает, уйдет на Запад и будет с успехом реализована там? Заместитель министра экономики Республики Беларусь Игорь Петренко высказал заинтересованность той программой, которая была намечена форумом на два ближайших года. Ежеквартально будет вестись обмен информацией по итогам реализации намеченных планов. А новая программа не только масштабна, но и конкретна.

Не менее насыщенной станет и культурно-спортивная сфера – поезда Памяти, совместное празднование исторических юбилеев. В этом году республика отметила 65-летие освобождения Беларуси от фашистских захватчиков, что прошло при активном участии России и конкретно Москвы. Есть новое начинание в спортивной жизни: как заявил на Форуме М. Соломенцев, сборы российских столичных команд теперь будут проводиться на спортивных базах республики Беларусь.

В ходе Форума М. Соломенцев с большим удовлетворением и юмором отметил еще одну деталь: в этом году из России в Минск приедет настоящий дед Мороз – из Великого Устюга. Как известно, резиденция этого сказочного героя была построена по инициативе московского мэра в Вологодской области. Так что теперь белорусам гарантирован московский Дед Мороз. А только он, видимо, на всем постсоветском пространстве может считаться настоящим.

Вот уже в течение нескольких лет проект реконструкции Большого театра остается в фокусе внимания общественности, прессы, любителей музыкально-драматического искусства. Особую тревогу проект начал вызывать, когда стало ясно: сроки завершения работ могут быть затянуты. Именно тогда по указанию федеральных властей, в соответствии с распоряжением Президента Дмитрия Медведева от 30.05.2009 № 315-РП «О межведомственной рабочей группе по вопросам осуществления второй очереди реконструкции, реставрации и технического оснащения комплекса зданий ГАБТ России» курировать проект было поручено столичному Стройкомплексу. А с июня 2009 г. в «сценарии» реконструкции появилось новое действующее лицо – компания «Сумма Капитал».

О том, как оценивают в компании ситуацию и свое участие в проекте, рассказал генеральный директор ООО «Интэкс» («Сумма Капитал») Алексей Супрунов. А в качестве итога всей проделанной по ГАБТ работы редакция «МиР» публикует из архива по объекту фрагменты наиболее значимых событий этого года, касающихся работ по реконструкции театра.

«МиР»: Алексей Евгеньевич, в каком состоянии находился проект реконструкции театра, когда в него вошла компания «Сумма Капитал»? Какие задачи стояли перед компанией?

– Безусловно одной из главных задач для нас стала активизация процесса реконструкции: увеличение количества работающих на стройке людей, привлечение квалифицированных специалистов и мощных, опытных подрядчиков. С этой задачей мы успешно справились. После покупки контрольного пакета акций «СУИпроект» компанией «Сумма Капитал» динамика работ действительно существенно улучшилась. Здание было перенесено на постоянный фундамент с «ювелирной» точностью и опережением сроков. Сегодня мы можем утверждать, что объект будет сдан в эксплуатацию строго в намеченный срок – осенью 2011 года.

«МиР»: Какие проблемы на сегодняшний день существуют на стройке?

Основной момент который вызывал и продолжает вызывать у нас вопросы – отсутствие проектно-сметной документации, без которой по сути дела работа может идти только «по наитию».

«МиР»: Вот сейчас, когда динамика работ стала более заметной, и компания отработала на проекте почти полгода, можете ли вы обобщить, насколько сложны вопросы управления подобным проектом, учитывая его масштабность? Какие принципы управления для него оптимальны?

– Самое главное условие для успешной реализации подобного уникального проекта – наличие генерального подрядчика, способного эффективно управлять всем процессом выполнения работ. Вместе с тем – работу необходимо строить в тесном контакте с заказчиком проекта. В последнее время «СУИпроект» и ФГУ «Дирекция по строительству, реставрации и реконструкции» действительно приблизились к полноценному пониманию друг друга в том, что касается рабочих вопросов, и в этом залог успешного завершения проекта.

«МиР»: Существует ли в Москве нехватка профессиональных кадров в строительстве – и на уровне квалифицированных рабочих, и ИТР? Ощутили ли вы это в своей работе на стройке Большого? Как удается решать эту проблему?

– Большой театр безусловно является знаковым проектом. Именно поэтому «Сумма Капитал» смогла привлечь на объект ведущие строительные организации с большим опытом работы. В момент нашего прихода на стройке работало всего 400 человек. Сейчас количество рабочих приближается к трем тысячам, а работы ведутся в три смены. Мы достаточно жестко подходим к отбору субподрядчиков и никогда бы не стали приглашать к сотрудничеству непрофессионалов.

«МиР»: Каким будет обновленный Большой театр?

– Одна из основных наших задач – максимально сохранить исторический облик здания. Разумеется, без изменений тоже не обойдется. Ведь мы хотим не просто восстановить здание, но и сделать его более функциональным и удобным для артистов и зрителей. Сценическая часть дополнится новой арьерсценой, появятся новые подземные уровни. Под землей должен появиться новый большой концертно-репетиционный зал. Кроме того будут созданы дополнительные фойе, буфеты и гардеробы. Таким образом, площадь театра существенно увеличится.

«МиР»: Какие работы ведутся на объекте сейчас?

– Основные усилия строителей направлены на закрытие теплового контура здания до конца 2009 года. В подземной части здания активно ведутся отделочные работы, которые планируется также завершить в декабре, что на полгода раньше намеченного срока. Прямо перед Новым годом мы завершим комплекс работ по подготовке помещений на шести подземных уровнях под монтаж сценического оборудования. Сам монтаж будет осуществлять одна из ведущих немецких компаний Bosch Rexroth. Само оборудование, безусловно, отвечает всем современным требованиям и сочетает в себе передовые технологии, высокое качество и удобство использования. В первую очередь это оборудование позволит разместить большое количество декораций, а также обеспечит возможность оперативной смены декораций в автоматизированном режиме. Уверен, что инженерно-техническим решениям Большого театра позавидуют многие ведущие театры мира.

– Что касается Большого театра, мы контролируем ход работ. Работы идут. У нас есть проблемы, которые мы постоянно обсуждаем. Проблемы в основном связаны с проектированием. Работа проектного института вызывает у нас, мягко сказать, недоумение. Взявшись за эту работу (а это – те самые предыдущие решения, которые принимались в начальной стадии, против которых мы возражали), проектанты сейчас просто страшно тянут, не дают возможности активно и быстро решать вопросы. Например, сегодня мы в первой входной зоне выполняем уже реставрационные работы, причем работы идут активно, широко, нормально, но нет документации на внутренние прокладки всех электрических, слаботочных сетей. Все это вещи простые, но, к сожалению, проектанты нас держат.

— Что касается второй части, то работы по сценическому пространству идут, и, конечно, мы отмечаем задержки, которые сложились из-за сложностей бетонирования. Я запретил производство работ по бетонированию, которые не соответствовали бы тем требованиям по наращиванию прочности бетона. Поэтому та последовательность, которая здесь выбрана, дает нам возможность получить стены засценического пространства, чтобы они могли выдерживать нагрузки и принять на себя оборудование – мощное, тяжелое, фермы, металлоконструкции, которые в большом количестве запроектированы в засценическом пространстве. Поэтому последовательно и с набором прочности бетона мы ведем кладку стен до того уровня, который дает нам возможность закрыть этот комплекс.
К середине декабря мы уже задачу должны решить.

— Если говорить в целом, то работы организованы и ведутся при всех издержках по плану. Я думаю, мы имеем возможность уже в мае показать переднюю часть Большого театра, уже восстановленную, для приема тех, кто приходит в театр, и еще раз хочу сказать о своей мечте – сдаче Большого театра не в октябре 2011 г., а даже раньше. По крайней мере, какие-то мероприятия мы уже точно будем производить в более ранние сроки. Интерес к Большому театру большой, поэтому, может быть, частями мы будем показывать входную зону, основной зал. Работы по реконструкции и реставрации идут сегодня нормально.

— Большой театр переходит из плоскости скандальной в плоскость нормальной, тяжелой, сложной работы, которая не имеет каких-то особых признаков ажиотажа. То, что делается уже сейчас, после того, как Дмитрий Анатольевич Медведев поручил работу над театром нам, ведется под серьезным контролем, в том числе и финансовым. Организационно он также не прекращается постоянно, ежедневно. Постоянно по субботам мы проводим оперативки – или я, или руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Словом, вся организация работ складывается такой, которая нам привычна, понятна, и которая даст свой результат в сроки, возможно, более близкие, чем те, что были запланированы.

Больше, пожалуй, ничто так не объединяет россиян, как критическое отношение к дорогам. Если где- нибудь в глубинке народ ругает качество дорожного покрытия, то москвичи страдают от пробок и нехватки альтернативных маршрутов. Между тем, главное, чего не хватает для решения этой извечной российской проблемы, – финансирование. Концессии пока остаются делом будущего, поэтому вся нагрузка ложится на региональные бюджеты, а для казны сейчас настали не лучшие времена. Даже в Москве, которая остается лидером среди регионов по финансированию дорожного строительства, расходы на эту программу в 2009 г. сократились более чем в два раза. На 2010 год заложено еще на четверть меньше. Тем не менее, уверяют городские власти, все намеченные проекты будут выполнены, хотя некоторые сроки пришлось скорректировать. О стоимости самого масштабного дорожного проекта Москвы рассказали руководители профильных департаментов столицы.

Как известно, в кризис положено экономить. У этого похвального процесса есть, однако, «идеологические» издержки: некоторые начинают разыскивать тех, кто, по их мнению, сэкономил недостаточно. Дотошные журналисты раскопали данные о стоимости строительства одного километра скоростной трассы за границей, сравнили их со стоимостью первого участка Четвертого транспортного кольца длиной 3,8 км (около 66 млрд руб. или 2,27 млрд долларов) и сделали вывод: на новые дороги в Москве расходуется слишком много денег. Этот тезис начал кочевать из одного издания в другое и бороздить просторы интернета. Справедливы ли такие обвинения? Чиновники сочли необходимым подробно рассказать, на что расходуются деньги налогоплательщиков. «Эта тема является объектом постоянных пересудов, – говорит Марина Оглоблина, руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы. – Идут не совсем понятные для нас рассуждения, даже сравнения по стоимости строительства Четвертого транспортного кольца и большого адронного коллайдера, что в общем-то кроме смеха у нас ничего не вызывает».

Чтобы причины ироничного отношения чиновников к подобным выпадам стали понятнее, нелишне обратиться к мнению авторитетных аналитиков. В качестве независимого эксперта на встрече с журналистами присутствовал Михаил Блинкин, научный руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства – института, который не занимается разработкой проектов и не подчинен ни московским, ни федеральным ведомствам. В подтверждение независимого характера оценок этого института можно привести тот факт, что он отнюдь не во всем соглашается с московскими властями, например, считает контрпродуктивной практику совмещения сложных транспортных узлов с подземными торговыми центрами. Но вот в вопросе цены строительства НИИ полностью на стороне московских чиновников.

Оценивая стоимость проекта, необходимо учитывать количество полос и технические характеристики трассы – нет смысла сравнивать восьмиполосное Четвертое кольцо, которое пойдет на эстакадах и в тоннелях, с обычной загородной «плоскостной» дорогой, имеющей лишь по две полосы в каждом направлении. Кроме того, по словам М. Блинкина, «все дороги в Москве строятся буквально в теле города, что неизбежно делает проектные решения более дорогостоящими». Но главная проблема – это даже не само дорожное строительство, а расходы, связанные с подготовкой территории и компенсационными мероприятиями, а также перекладкой коммуникаций в прилегающих районах. «Когда все это анализируешь, то понимаешь, что дороги в Москве стоят примерно столько, сколько они и должны стоить», – резюмировал эксперт.

Почему вообще тезис о дороговизне новых дорог был подхвачен с таким энтузиазмом? По мнению Михаила Блинкина, «легенды и мифы о супердорогих московских дорогах» объясняются тем, что люди начинают сравнивать несопоставимые вещи. По российским традициям сметного дела, закрепленным федеральными нормативами, в общую стоимость дорожного строительства принято включать все сопутствующие мероприятия, в том числе юридическую «очистку» участка и инфраструктурную подготовку – наиболее крупные статьи расходов. Между тем, за рубежом считают, как правило, только стоимость строительства самой трассы.

Что касается Четвертого транспортного кольца, то при строительстве первого участка от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе 61% общей стоимости проекта – это затраты на освобождение площадки: перекладку коммуникаций, вывод предприятий, перенос трамвайных путей, объектов Московской железной дороги, снос гаражей, строительство многоярусных паркингов, выплату компенсаций и т.д. Только на снос и компенсационное строительство израсходовано 13,3 млрд руб., еще 9 млрд руб. ушло на реконструкцию прилегающих дорог, 18 млрд руб. – на инженерные коммуникации и перекладку железнодорожных путей. Поэтому простое деление стоимости проекта на километры будущего городского хайвея едва ли корректно.

Строительство самой трассы Четвертого кольца будет стоить 25,7 млрд руб. или около 10 млн долларов за километр в однополосном исчислении с учетом многочисленных двухполосных съездов и заездов (общая длина дорожного полотна на этом участке составит около 76 км). Кстати, смету проекта проверяла контрольно-счетная палата и никаких нарушений не обнаружила. По данным НИИ транспорта и дорожного хозяйства, 10 млн долл. за километр – это вполне нормальная стоимость для мировой практики. А есть проекты, которые стоили гораздо дороже. Мировым рекордсменом стала главная артерия Бостона Big Dig, которая обошлась в 56 млн долларов за километр полосы. Немногим дешевле стоил мост Фермен на трассе Гамбург – Копенгаген. Более 20 млн долл. за километр полосы обошелся мост Мийо в южной Франции. Понятно, что все это уникальные объекты, но если сравнивать сопоставимые проекты (например, городские хайвеи Сиэтла), то стоимость дорог будет примерно такой же, как на строящемся участке ЧТК.

Один из способов снизить расходы бюджета на строительство – проведение конкурсов. Как рассказал Геннадий Дегтев, руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике, стартовая цена конкурса по первому участку ЧТК была снижена примерно на миллиард рублей. Победителем стала компания «Мостотрест», которая на сегодня успешно справляется с работой. Всего в аукционе принимало участие четыре компании. С 2010 г., напомнил глава тендерного комитета, отменяются требования по лицензированию для участников конкурсов. Поскольку механизмы саморегулирования профессиональных объединений, которые идут на смену лицензированию, пока только формируются, важно не потерять качество. И здесь основные надежды возлагаются на систему гарантийных обязательств, которые должны быть не просто прописаны в контракте, а обеспечены банковскими гарантиями.

Московские власти надеются, что и федеральный бюджет в перспективе возьмет на себя более значительную долю расходов по строительству дорог в Москве, нагрузка на транспортную систему которой в значительной мере связана с выполнением ею столичных функций. При этом Марина Оглоблина считает, что федеральный центр заинтересован в решении этой проблемы. По словам Валерия Жарова, первого заместителя руководителя Департамента экономической политики, именно по инициативе федеральной власти (в лице Минтранса) в 2008 г. была разработана концепция развития Московского транспортного узла, которая затрагивает и территорию области. Она предусматривает паритетное финансирование дорожного строительства и развития метро за счет городского и федерального бюджета до 2015 г. Из-за кризиса концепция не была утверждена правительством РФ, но к этому вопросу обе стороны намерены вернуться после улучшения экономической ситуации.

Четвертое транспортное кольцо – самый крупный проект дорожного строительства в Москве и, безусловно, один из самых крупных в России. Реализация проекта началась в 2008 году, и к концу 2009 года строители обещают сдать первый пусковой комплекс на участке длиной 3,8 км от Шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе. В последнее время вокруг этого проекта появилось немало кривотолков. Решив, что журналистам лучше один раз увидеть все своими глазами, городские власти организовали пресс-тур по будущей трассе. Журналисты вместе с чиновниками проехали по существующим участкам кольца, где будет вестись реконструкция, и осмотрели огромную строительную площадку на границе Измайловского парка. Затем состоялась пресс-конференция с участием первого заместителя мэра в правительстве Москвы Владимира Ресина и главного архитектора города Александра Кузьмина.

По значимости, протяженности и стоимости Четвертое транспортное кольцо (ЧТК) значительно превосходит Третье кольцо и сопоставимо с МКАД: 74 километра восьмиполосного «городского хайвея», более пятидесяти сложных развязок, три больших тоннеля и сотни миллиардов рублей бюджетных инвестиций. Только первый участок длиной 3,8 км, на котором сейчас кипит работа, обойдется городу в 66 млрд рублей. Для сравнения, на все дорожное строительство в городе в 2010 году отводится 38 млрд рублей. Несмотря на сложности с финансированием, строительству ЧТК в 2010 будет уделяться первостепенное внимание, уверяют столичные власти.

Что же сделано в 2009 году? Любой профессионал знает, что инфраструктурная стадия проекта – самая дорогая и сложная. Между тем, непосвященному человеку может показаться, что на площадке ничего еще не построено, а следовательно, деньги «зарываются в землю». Одна из причин непонимания того, что происходит на строительстве Четвертого кольца – в простой путанице понятий. Несколько информагентств, а вслед за ними и многочисленные СМИ сообщили, что в конце этого года якобы первый участок ЧТК будет сдан. Кстати, эту же информацию, как ни странно, одно из агентств опять выдало сразу же после пресс-тура, призванного развеять все мифы, хотя журналисты своими глазами могли увидеть, что у самой трассы пока есть лишь несколько бетонных опор на ее эстакадном участке.

На самом деле, речь пока идет только о сдаче так называемого «первого пускового комплекса». Если говорить проще, закончена подготовительная стадия проекта: юридическая и физическая расчистка зоны строительства, включая вывод предприятий и гаражей, выплата компенсаций, строительство многоярусных паркингов, реконструкция прилегающих улиц и перекладка километров инженерных коммуникаций. Построен путепровод, который прошел перпендикулярно будущей трассе и линии малого кольца Московской железной дороги. Именно с этого моста открывается наилучшая панорама на всю площадку, поэтому на нем была сделана остановка. Скоро путепровод будет открыт для движения транспорта. В совокупности с модернизацией уличной дорожной сети, прилегающей к будущей трассе ЧТК, это значительно улучшит непростую транспортную ситуацию для жителей районов Измайлово и Соколиной горы. Кроме того, значительно облегчится доступ жителей к Измайловскому парку.

Главная задача Четвертого кольца – связать между собой периферийные районы города. Владимир Ресин сказал: «Я не хочу нагнетать, но без Четвертого кольца дальнейшее развитие города будет невозможно». Эту трассу предполагалось строить еще по генплану 1935 года, но в советские годы денег на нее так и не нашли. В результате периферийная часть города оказалась разрезанной клиньями промзон, парками и линиями железной дороги. Это ведет к тому, что автомобильные потоки распределены крайне неравномерно и нерационально. Чтобы попасть в соседний сектор города, приходится объезжать через Третье кольцо или через МКАД, увеличивая нагрузку на эти магистрали, которые все чаще просто останавливаются в часы пик.

Предполагается, что ЧТК, которое будет иметь на всем протяжении по четыре полосы в каждом направлении, сможет обеспечить скоростное движение до 7,5 тыс. машин в час. В перспективе будут также построены Северная и Южная рокады, которые не только свяжут соседние сектора города на севере и юге, но и примут на себя транзитный поток, идущий через Москву. Кроме того, по поручению мэра Москвы сейчас прорабатывается возможность расширения МКАД на одну полосу. Предполагается, что сначала будут расширены наиболее проблемные участки.

Хотя генплан 1935 г. и не был реализован, но под новую кольцевую трассу была зарезервирована территория: там не велось озеленение, не строилось жилье и крупные предприятия. Правда, зона строительства была изрядно «замусорена» хаотичной застройкой – мелкими предприятиями (большинство из них давно ничего не производят), гаражами, складами и т.п. В рыночных условиях вывод всех этих объектов требует огромных затрат. Зато при строительстве ЧТК можно не сносить жилые дома и не вырубать деревья. В частности, территория Измайловского парка осталась не затронутой при строительстве первого участка трассы.

Хотя длина первого участка ЧТК составит 3,8 км, но в однополосном исчислении с учетом заездов и съездов длина дорожного полотна будет достигать 76 км. Причем, если за границей стандартная ширина полосы – 3 метра, то у нас нормативы требуют для обычных дорог 3,25 м, а для скоростных трасс, подобных ЧТК – 3,75 м. Так что общая площадь покрытия несколько больше, чем на типичном зарубежном хайвее. Именно поэтому километр полотна у нас обходится немного дороже. При этом на сами дорожно-мостовые работы будет израсходовано лишь около трети бюджета.

Довольно большой участок ЧТК уже существует (от Минской ул. до Коломенского проезда), но его придется серьезно реконструировать: расширять дорожное полотно до четырех полос в каждую сторону, строить развязки, боковые дороги, дублеры, чтобы не создавать помех для локального трафика. Мэр Москвы Юрий Лужков предложил в районе МГУ сделать заглубление (открытый тоннель), чтобы можно было связать две части территории университета, которые сейчас разрезаны дорогой. Но наиболее сложными участками будут три тоннеля: под лесопарковой зоной «Лосиный остров», Филевским парком и парком Коломенское. Специально для этих тоннелей сейчас закупается тоннелепроходческий комплекс диаметром 20 м, который позволит обеспечить полноценное скоростное четырехполосное движение в каждом направлении.

Детали проекта тоннеля под Коломенским сейчас уточняются. Точно известно, что тоннель пройдет под самим парком (при этом исторические памятники останутся примерно в 400 м от линии кольца). Дальше планировался наземный участок по району Нагатинский затон и большой вантовый мост через Москву-реку. Однако на общественных слушаньях жители попросили продлить тоннель, чтобы трасса не затронула их район. Сейчас этот вариант прорабатывается. Если он будет утвержден, тоннель пройдет не только под Коломенским и Нагатинским затоном, но и под руслом самой Москвы-реки, и выйдет на поверхность в районе Печатники.

Пресс-конференция по итогам пресс-тура вызвала небывалый интерес среди журналистов. Штаб строительства, где она проходила, был буквально заполнен до отказа. В заключение пресс-конференции Владимир Ресин заявил, что хотя в Москве осуществляется целый ряд масштабных дорожных проектов, но столичные строители готовы гораздо активнее участвовать и в строительстве дорог за пределами Москвы, прежде всего в Центральном федеральном округе России. В. Ресин сообщил, что буквально накануне состоялась его встреча с руководителем Росдора – федеральной структуры, занимающейся вопросами дорожного строительства.
В ходе встречи была достигнута договоренность о создании московского дочернего подразделения Росдора. Так что сфера межрегионального сотрудничества в сфере строительства в ближайшем будущем будет расширена и на строительство дорог, а трассы, подобные Четвертому кольцу, появятся и в других регионах страны.

Непростая экономическая ситуация в стране выдвигает строительному комплексу столицы повышенные требования. Но Москве необходимо сохранить объемы строительства жилья, причем сделать это не столько за счет городского бюджета, сколько за счет привлечения средств из других источников. Сегодня город может предоставить жилищным строительным кооперативам (ЖСК) готовые земельные участки для строительства на них свыше 200 тыс. кв. м жилья, говорит первый заместитель руководителя Департамента городского строительства Владимир Хайкин.

Создание подобных кооперативов предусматривалось городом еще в 2007 г. Однако федеральные службы усмотрели в постановлении московского правительства «признаки нарушения антимонопольного законодательства», и реализация проекта была приостановлена.

На недавнем заседании столичного правительства мэр Москвы Юрий Лужков вновь поддержал идею о возрождении жилищных строительных кооперативов. Этому способствует и общая экономическая ситуация в стране. В связи с этим Правительство Москвы подготавливает для представления в Госдуму проект постановления по внесению изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты. «Система кооперативов по строительству жилья в Москве должна возродиться. Когда речь идет об инициативе граждан, которые за свои деньги хотят построить многоквартирный дом, мы должны обеспечить им не только режим быстрого оформления земельного участка, но и гарантировать возведение здания. Поэтому властям города необходимо как можно активнее работать над развитием данной идеи», – говорит столичный градоначальник. В свою очередь департамент городского строительства столицы подготовил адресный перечень земельных участков, которые уже сегодня можно передавать кооперативам под жилищное строительство.

Эти земли условно разделены на три группы. Первая – 11 участков в Юго-Западном и Западном столичных округах. Здесь можно возвести 86 тыс. кв. м жилья. На все участки городом подготовлена проектно-сметная документация, но данные территории не вошли в адресно-инвестиционную программу ближайших лет.

Ко второй можно отнести 12 участков, расположенных в Западном, Северном, Юго-Восточном и Зеленоградском округах. На них можно построить жилье общей площадью 90 тыс. кв. м. Реализация жилищной программы на этих землях была приостановлена в связи с всеобщим экономическим кризисом.

И третья – это три участка, на которых могут появиться 73 тыс. кв. м жилых площадей. Это Северный и Юго-Западный столичные округа. Строительство многоквартирных домов данных землях предусмотрено, но проектно-сметная документация на них отсутствует.

«К сожалению, реализация инвестиционных программ по поэтапной реконструкции городских кварталов сегодня фактически не работает, и подобные ЖСК могли бы существенно сдвинуть инвестиционное строительство с мертвой точки», – подчеркивает В. Хайкин.

В документ об изменениях в Земельном кодексе РФ внесут еще одно предложение – о возможности изъятия площадей, находящихся в собственности промышленных предприятий, которые более двух лет не используют их по назначению, или не используют вовсе.

По мнению руководителя Департамента земельных ресурсов Виктора Дамурчиева, «подобные отъемы территорий подразумевают как полное, так и частичное изъятие земельных участков». Меры коснутся в первую очередь недобросовестных и неэффективных землепользователей. Нецелевым использованием будет считаться простаивание производства, сдача производственных площадей в аренду под склады и офисы, а также полное прекращение хозяйственной деятельности предприятий. Производства, имеющие излишки земли, сузят до оптимальных размеров, а освободившиеся территории – изымут.

Если же собственник использовал землю строго по назначению, ему гарантированы и защита его интересов, и соответствующие льготы от правительства Москвы. Но в любом случае владельцам территорий будут предложены компенсации, и они не окажутся в одночасье на улице. Об изъятии земель их владельцев предупредят за год. Руководитель Департамента науки и промышленной политики Москвы Евгений Пантелеев заверяет, что «мероприятия» не будут наносить ущерб предприятиям столицы. «Сделан подробный анализ их состояния, и точно известно, какое из них работает эффективно, а какое – нет. У города много проблем связанных с механизмом изъятия земель, и нормы, его определяющие, в федеральном законодательстве нужны», – говорит чиновник.

Ю. Лужков призвал отнестись к отъему земель очень внимательно и точно определять связанные с этим правовые условия: «Если предприятие полностью или частично не работает, а территории его сдаются в аренду, принимаемые меры весьма актуальны. Однако сегодня из-за кризиса встали многие предприятия. В данной ситуации государство, как никто другой, должно быть заинтересовано в возобновлении их деятельности. При этом собственнику необходимо помнить о том, что земля предоставлялась ему под конкретные производственные цели!»

По оценке Ю. Лужкова, кроме Москвы, подземное пространство в других крупных городах России практически не задействовано. Поэтому столичные власти хотят законодательно – на федеральном уровне – закрепить поправки, «снимающие необоснованные препятствия для осуществления градостроительной деятельности в части освоения подземных пространств и строительства подземных паркингов, а также освоения земель, занятых поверхностными водами».

Сегодня, в соответствии с законодательством РФ, для осуществления подземных работ на территории города требуется получить лицензию, а также регулярно платить «взносы» за пользование недрами. Город предлагает упростить существующую схему – приобретать для освоения подземного пространства права на пользование участком, при условии соблюдения правил его использования. Данные меры должны существенно облегчить строительство в столице подземных паркингов и гаражей.

«Инициатива ни в коей мере не несет цели передела городской собственности, а должна банально навести порядок», – говорит заместитель председателя Москонтроля Раис Ахмадеев.

«На Западе куда более жесткая, чем в России, практика регулирования целевого использования земли, и частная собственность не предполагает полную ее бесконтрольность, а использование земли – лишь получение прибыли», – подчеркивает председатель Московской конфедерации промышленников и предпринимателей Елена Панина.

Поэтому принятие подготовленных столичными властями изменений в Земельный кодекс РФ и ряд других документов позволит снять необоснованные препятствия для более эффектного осуществления градостроительной деятельности.

ИНТЕГРАЦИЯ

Девять лет назад в Калужской области стартовал московский инвестиционный проект: правительство столицы на базе предприятия «Медынская сельхозтехника» создало сельхозпередприятие «МосМедыньагропром». Сейчас, после присоединения к нему еще пяти сельхозорганизаций об этом начинании говорить как о крупнейшем инвестиционном проекте столицы с бюджетом в 6,0 млрд руб. и долей города 99,99%.

Провожая осень, крупнейшее агрохозяйство области «МосМедыньагропром», объединяющее 8 деревень, отпраздновало День урожая. На торжествах присутствовали мэр Москвы Юрий Лужков, министр сельского хозяйства РФ Елена Скрынник, губернатор Калужской области Анатолий Артамонов, президент Российской академии сельскохозяйственных наук Геннадий Романенко и другие известные гости.

Сельхозпередприятие «МосМедыньагропром» располагается на севере Калужской области. Это агрохолдинг с замкнутым производственным циклом – «от поля до прилавка». Хозяйством были приобретены в собственность 12 тыс. га сельхозугодий, проведена реконструкция животноводческих комплексов, куплено свыше 300 единиц современной сельскохозяйственной и прицепной техники, заменен малопродуктивный скот на племенной трех пород – баварской симментальской, голштино-фризской и айширской. Теперь, благодаря развитию подобных хозяйств, Москва наполовину обеспечивает себя зерном, на 75% – свининой, на 40% – картофелем и овощами.

На сегодняшний день в хозяйстве Медыни имеется 4560 племенных животных. Они обеспечиваются в полном объеме кормами собственного производства. Это позволяет сбалансированно кормить коров и получать надои молока свыше
6 тыс. кг в год. Для улучшения условий содержания скота и повышения эффективности работы животноводческих комплексов в хозяйстве применяются новые технологии: автоматизированная система регулирования микроклимата в животноводческих помещениях, научно обоснованное кормление скота с применением высокоэнергетических кормов, доращивание на убой бычков.

За счет средств города на землях «МосМедыньагропрома» в конце 2008 г. введен в эксплуатацию молокозавод «Школьное питание», рассчитанный на переработку 110 тонн молока в сутки. Завод выпускает 40 видов продукции под маркой «Большая перемена». Вся она изготавливается только из натурального молока. Большая ее часть поставляется в образовательные и социальные учреждения Москвы и Калужской области под этой же маркой. Производство является безотходным.

По словам Юрия Лужкова, теперь «нужно сделать так, чтобы отечественная молочная продукция заменила на прилавках весь импорт. Мы можем и должны кормить себя сами. Россия страна с богатейшими уникальными возможностями по посевным площадям, по сельскохозяйственному производству, по нашим знаниям в этой области. И если создать тысячу аналогичных агрогородков, как «МосМедыньагропром», мы получим в стране культурное сельское хозяйство».

На предприятии трудятся порядка 300 человек. Создана единая цепочка: поле – ферма – завод – потребитель. Другого такого высокотехнологичного отечественного молокоперерабатывающего производства в России пока нет. Установка ультрафильтрации молока на предприятии – крупнейшая в Европе. Ультрафильтрация сохраняет в продуктах все полезное и ценное, что дает природа, устраняя лишь негативную микрофлору и продлевая срок годности молока и творога. Потребность в консервантах при этом полностью отпадает, а продукция завода становится антиаллергенной.

«Завод, оснащенный отечественным оборудованием, построен в рекордно короткие сроки, за 12 месяцев. Цикл производства и сбыта налажен нами таким образом, чтобы не было лишних оптовых структур, которые «сжирают» прибыль первичного сельхозпроизводителя и зарплату тех, кто вынужден покупать продукцию по искусственно взвинченной цене», – подчеркивает мэр столицы. Анатолий Артамонов в свою очередь отметил: «Местные земли традиционно считалась малопродуктивными. Здесь никогда не было не только передового, но и среднего хозяйства. А ныне благодаря Москве агрохолдинг – лучшее хозяйство в области». Для работников предприятия построен поселок Новые Лужки. Ряды бежевых коттеджей с разноцветными черепичными кровлями не имеют ничего общего с полувымершими деревнями нашего Нечерноземья. Известные строительные фирмы столицы НПО «Космос» и «ДСК-1» возвели 94 коттеджа. К жилым домам подведен газ, центральное отопление, станция водоподготовки с двумя скважинами, очистные сооружения, осуществлено благоустройство территории.

«Живущие в коттеджах селяне имеют городской комфорт в окружении природы», – говорит Юрий Григорьев, глава МНИИТЭП, института, разработавшего проекты домов. Дома площадью 300 тыс. кв м рассчитаны на семью. Каждый имеет гараж и участок 15 соток.

В деревне Романово возведены 29 коттеджей площадью 3,7 тыс кв. м и 9 домов на 12 квартир площадью 1,1 тыс кв. м в городе Медыни. На территории агрокомплекса сформирована развитая социальная инфраструктура, включающая два современных детских сада, школу на 110 учащихся, магазин «Утконос» с аптечным пунктом, великолепный клуб, пекарню, гостиницу. Открытие бани и химчистки с прачечной были приурочены к Дню урожая.

В деревне Дошино гости хозяйства осмотрели новый животноводческий комплекс, оборудованный системой микроклимата на 3300 скотомест. Он введен в эксплуатацию в этом году. Комплекс включает два коровника на 1152 скотоместа, родильное отделение и отделение для телят, корпуса для выращивания нетелей и откорма бычков. Общая площадь крытых помещений составляет 26 тыс. кв. м. Сегодня в комплексе находится 1500 коров. Его заполнение идет по мере приобретения племенных нетелей, доращивания собственных коров и получения приплода. В Романово завершается строительство аналогичного животноводческого комплекса. Предусмотрено возведение комплекса анаэробной утилизации органики.

Сегодня на предприятииях МосМедыньагропром всего насчитывается около 5 тыс. племенных животных.
К выходу на полную производственную мощность всех животноводческих комплексов общее поголовье в хозяйстве составит 10,5 тыс. голов. Производство молока возрастет до 75–80 тонн в сутки, что позволит на 65–70% обеспечить собственным сырьем молокозавод. Вскоре строители приступят к строительству цеха по производству парной говядины для школьного питания.

«Мы создали комплексное хозяйство, где есть и животноводство, и растениеводство, и переработка отходов. Это позволяет ему быть рентабельным. Здесь нет оптовиков, которые наживаются на людях, работающих в поле. Заработки здесь приличные не только для сельской местности, а для Калужской области. При том качестве жизни, которое мы создаем людям, они дорожат своими рабочими местами», – отмечает Юрий Лужков

Для создания экологически чистой зоны и обеспечения эффективного ведения хозяйственной деятельности в Романово рядом с животноводческим комплексом завершено строительство комплекса анаэробной утилизации органики, который позволяет производить 2 тыс. куб. м биогаза и 120 куб. м органических удобрений в сутки – превращая отходов в доходы.

Энергомощность, вырабатываемая в ходе технологического процесса, составляет 165 кВт/час, тепловая – 5–5,5 тыс кВт/сутки. За сутки комплекс производит эквивалент энергии по теплоемкости, равный 1,5 тонн мазута. Получаемая тепловая энергия будет использоваться для обогрева животноводческого и проектируемого тепличного комплексов.

Еще одно новое перспективное направление работы – производство концентрированных удобрений с полным набором микроэлементов, а также компоста для изготовления биоконтейнеров и макрокапсул. Юрий Лужков рассказал об экспериментах по переработке соломы, которые ученые проводят в агрохолдинге. Это полезное сырье до сих пор сжигают в огромных количествах, хотя отечественная технология позволяет из одной тонны соломы производить 300 л хорошего моторного топлива для автомобилей – биоэтанола или биобутанола.

Министр сельского хозяйства РФ Елена Скрынник отметила, что «подходы к развитию сельского хозяйства, осуществляемые в Калужской области при поддержке правительства Москвы, являются на сегодняшний день оптимальными для подъема фермерских хозяйств, для социального развития села».

В Романово построен великолепный православный храм в честь Георгия Победоносца. Пятиглавый, 40-метровый. Проект разрабатывался 12-й мастерской Моспроекта-2 имени М.В. Посохина под руководством специалиста по церковной архитектуре Андрея Оболенского. В День урожая кресты храма были освещены митрополитом Калужским и Боровским Клементом и установлены на куполах. Храм в Романово возведен за два года, на средства московских спонсоров. Все строительные работы на нем завершатся уже в следующем году. Останется создать иконостас и расписать стены. С этой целью из Москвы пригласят художников, работавшими над интерьерами Храма Христа Спасителя.

«Сегодня в России многие молочные фермы не знают, куда сдавать молоко. Еще недавно и наш проект по созданию агрохолдинга казался фантастическим. Но уже сегодня молочные продукты из Медыни можно встретить на столах москвичей», – подчеркивает Юрий Лужков.

В конце уходящего года исполнилось пять лет с того момента, когда Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы было создано Управление выполнения межрегиональных программ. Задачей это подразделения является поддержка, развитие и реализация межрегиональных программ в сфере строительства, обмен опыта между столицом и регионами. О том, как развивалась эта деятельность, о ее результатах и достижениях рассказал заместитель руководителя Департамента городского строительства города Москвы, руководитель Управления Дмитрий Коробов.

«МиР»: Дмитрий Валерьевич, как идут дела у московских инвестиционно-строительных компаний в регионах?

– Фантастически. Те, кому удалось пережить кризис, возрождаются как Феникс из пепла. Строительные компании пережили серьезнейший удар, их очень сильно подвели банки, в трудную минуту они повернулись к ним спиной, компании были обескровлены. Кстати, до сих пор банки так в процесс и не включились, и строители как барон Мюнхгаузен сами себя за волосы вытаскивают из болота. Они рассчитываются друг с другом бартером, берут у небольших инвесторов мелкие займы под немыслимый процент, продают квартиры ниже себестоимости и так далее. Но главное в том, что потихонечку, поддерживая друг друга, считая каждую копейку, шаг за шагом они оживляют рынок и выходят из кризиса.

– Дальше будет полегче. В начале прошлого года было невозможно представить, что практически все стройки больше чем на год остановятся, что банки займут позицию страуса. Это был тяжелый удар. Но эти обстоятельства вынудили многих в строительной отрасли пережить второе рождение. Строителям по-прежнему очень тяжело, но у них нет другого выхода. Они остались один на один со своими дольщиками. Это тысячи ни в чем не повинных семей, в свое время купивших жилье у надежных компаний.

— Строители, которым пришлось решать эти проблемы, были вынуждены качественно измениться и, конечно, они сделали определенные выводы. Столкнувшись с проблемой выживаемости, они увеличили свою эффективность, и сегодня это уже другие компании. Процесс перестройки еще продолжается. После тяжелой экономической болезни многие компании еще не могут полноценно функционировать, но внутри уже полным ходом идет оздоровление.

«МиР»: В чем, по-вашему, состоят изменения в компаниях?

– Строители и девелоперы потеряли очень много. У многих заделы превратились в бросовые затраты, активы отошли банкам. После того, что строителям пришлось пережить, они сделали очень серьезные выводы на будущее. Они давали банкам зарабатывать, а в результате оказались крайними. До кризиса на бумаге все были очень богатыми. Сейчас бизнес у многих стал значительно меньше, но зато очень конкретным. Хотя кому-то придется начинать почти с нуля. Уходящий год стал для нас серьезным испытанием. Те, кому пришлось пройти через эти круги ада, поняли себе цену. Думаю, те, кто усвоил этот урок, пересмотрели свою систему ценностей и приоритетов. Думаю, что после кризиса бизнес в целом будет более консервативным. Девелоперы будут шагать помельче, все очень тщательно взвешивать. Конечно, будут брать гораздо меньше кредитов и внимательно просчитывать все возможные последствия.

«МиР»: А почему банки, как вы говорите, не возобновили кредитование строителей?

– Банки до сих пор считают этот бизнес рискованным. Их главный аргумент, что спрос по-прежнему не восстановился. Но они сами сделали этот бизнес рискованным, тем, что перестали финансировать строительство и бросили компании со своими проблемами. Жизнь показала, что треугольник банк-строитель-покупатель оказался не равносторонним. Строитель и покупатель оказались гораздо ближе друг к другу. Банки же ясно показали, что не несут никакой социальной ответственности. Их интересует только доходность и снижение рисков, при этом действуют они парадоксально наоборот. Они требуют выплаты процентов и поднимают ставки, когда как для улучшения состояния заемщика должны понижать ставки и пролонгировать кредиты. Среди них есть и откровенные спекулянты, и в этом их нельзя винить, нужно только делать правильные выводы.

«МиР»: А как же госмеры по вливанию средств в реальный сектор экономики? Эти меры помогли строительной отрасли?

– Деньги беззалоговых аукционов до строителей не дошли ни в каком виде. Средства сроком 3–6 месяцев практически невозможно использовать в строительстве. Там где кредитными комитетами банков сегодня принимаются положительные решения, эффективная ставка в большинстве случаев оказывается неподъемной – выше 25% годовых. Для подрядчиков подспорьем стали аукционы в субъектах и заказы Минобороны РФ. Не мне критиковать действия Правительства РФ, но я склоняюсь к мнению большинства строителей, что если бы цены по выкупу жилья установленные Минрегионом были бы выше, то эффект был бы намного больше.

«МиР»: Какой сейчас спрос на жилье в регионах?

– Ситуация везде похожая. Цены на квартиры упали на 50%. Объемы продаж новостроек упали в 5–6 раз. Но все равно все работает, кроме тех случаев, когда стройка вообще не ведется. В случае, когда стройка останавливается совсем, ситуация развивается по набившему оскомину сценарию: сразу встают продажи, затем дольщики начинают просить назад деньги, потом формируются инициативные группы жильцов, и подключается прокуратура. Начинаются проверки деятельности строительной компании, что никак не способствует нормализации работы и привлечению новых кредитов. В определенный момент процесс становится неконтролируемым. В некоторых случаях дела доводятся до банкротства, но в этой ситуации последний, кто что-то получит, будет дольщик. В этом смысле я бы посоветовал тем, кто вложил деньги в строящееся жилье, набраться терпения и дать возможность выбраться застройщику из кризиса. Не надо провоцировать силовые действия, которые могут только осложнить ситуацию. Всего этого могло бы не быть, если бы кредиты были бы получены своевременно и на тех же условиях, на которых они выдавались годами.

— Один из фактов, с которым пришлось столкнуться, это то, что банки никого не слушают. Ни политики, ни исполнительная власть не может ни повлиять, ни стимулировать решения банкиров. Ну, наверное, разве что только на самом высоком уровне.

«МиР»: Каков ваш прогноз цен на недвижимость в Москве и в регионах?

– У меня лично прогноз такой. Уже весной цены понемногу начнут расти. А летом будет ощутимый подъем. Мое личное мнение обусловлено уже звучавшими в прессе факторами. Во-первых, очень серьезно снизились цены, и жилье сегодня стало гораздо доступнее. Во-вторых, безусловно накапливается отложенный спрос. Люди не понимают, сколько еще могут дешеветь квартиры и продолжают ждать. Но как только цены начнут меняться в сторону роста, появится много желающих не упустить уходящую возможность. Новые проекты за прошедший год практически не начинались, следственно, уменьшается количество квартир на рынке. Есть мнение, что в этом году в Москве это не совсем так, но уж в 2011 г. так будет точно. Далее, в моем понимании весной заработает ипотека. Здесь сработает большая политика. Подъем будет не таким крутым и быстрым, каков был спуск, но вот увидите, что строительство жилья, как бизнес в недвижимости поднимется первым. Когда все раскрутится, тогда подключатся и банки, они серьезно уже ничего не изменят, но все равно будут способствовать росту.

«МиР»: А каковы, по вашему мнению, перспективы для строительства массового жилья в регионах после кризиса?

– Сейчас для девелоперов открываются прекрасные перспективы. Земля подешевела во много раз больше, чем недвижимость. Сегодня качественно наполнить земельный банк не составляет проблемы. Кроме того, заработал Фонд развития жилищного строительства А.А. Бравермана. Это то, чего раньше нам всем очень не хватало. В дальнейшем, по моему мнению, этот фонд будет играть одну из ключевых ролей в развитии массового жилищного строительства в РФ.

«МиР»: Сколько в этом году построят жилья в регионах московские инвестиционно-строительные компании в рам-ках межрегиональной программы Московского правительства?

– В 2008 г. в регионах мы построили 1,5 млн кв. м жилья. В заделе на 2009 г. было 2 млн кв. м. Многое намечено к сдаче на декабрь, а это значит, что возможны переносы. Сейчас хорошо, если сдадим 1 млн кв. м. Но самое трудное уже позади, а значит, в 2010 г. уже будет лучше.

Новгород Великий – один из самых древних русских городов. В этом году он отметил свой 1150-летний юбилей. Город расположен на северо-западе России на обоих берегах реки Волхов, в шести километрах от озера Ильмень на автомагистрали Москва – Санкт-Петербург. Новгородцы любят говорить: «Великий Новгород – родина России!», подразумевая, что именно здесь берет свое начало российская государственность. Новгород – это еще и город-памятник. Такое количество уникальных памятников старины, как здесь, редко где увидишь. Сегодня древняя столица переживает важный этап – определяется направление развития города на период до 2025 г.

Новгород Великий известен не только как центр туризма. Начиная с 1950-х гг., город стал превращаться в крупный промышленный центр. Здесь развивается электро- и радиотехническая промышленность, химическая промышленность. Имеются предприятия деревообрабатывающей, легкой и пищевой промышленности, производятся стройматериалы. И сегодня основное население живет за счет крупных промышленных предприятий. Но все-таки Новгород Великий, прежде всего, – это памятники старины. А потому в Генеральном плане развития города на период до 2025 г. главный акцент сделан именно на историческую составляющую.

«Основной упор в Генплане сделан, конечно, на развитие туризма и строительство сопутствующей инфраструктуры, – говорит председатель комитета архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов Администрации Великого Новгорода Валентина Захаркина. – При разработке Генплана мы стремились к тому, чтобы город жил не только промышленностью, но и развивался как крупный туристический центр северо-западной части России».

С перспективами развития Новгорода на ближайшие 15 лет можно было ознакомиться на международном форуме «Зодчество», прошедшем в российской столице в середине октября. Новгородцы впервые участвовали в этом форуме: себя показать и опыта набраться. Основная суть актуализированного новгородского Генплана с точки зрения градостроительства – добиться оптимального соотношения исторической и новой застройки.

«Мы считаем, что в таких исторических городах, как Великий Новгород, главная задача – не навредить и сохранить, – сказал в беседе с корреспондентом «МиРа» мэр Великого Новгорода Юрий Бобрышев. – От наших предков нам достались уникальные памятники архитектуры, которые мы обязаны сохранить. Осмелюсь сказать, что по насыщенности объектами культурного наследия и по их значимости с Новгородом не сравнится ни один город России. Достаточно сказать, что под охраной ЮНЕСКО находится 37 новгородских комплексов! В то же время нам нужно внедрять что-то новое. В этом смысле мы нуждаемся в помощи лучших архитекторов России».

Сегодня основные прения по Генеральному плану развития Великого Новгорода практически завершены. Как и ожидалось, главные дискуссии развернулись вокруг исторического центра. Предварительный результат таков: исторический центр будет сохранен для новгородцев и гостей города. Более того, Генпланом предполагается постепенный вывод из исторической части города предприятий и организаций, не соответствующих туристической функции. Сегодня большинство исторических зданий используются как административные и офисные комплексы. Генплан предлагает создать им альтернативу – построить крупные общественные центры в каждом районе города. Благодаря этому людские и транспортные потоки будут распределены по всей территории города, исторический центр не будет перегружен. Там максимально будут использованы существующие здания под музеи, гостиницы, рестораны, магазины.

Вместе с тем, в городе необходимо развивать жилищное строительство. Здесь градостроители оказались перед выбором: развивать высотное строительство, которое дает большой объем квадратных метров или остановиться на малоэтажном? Архитекторы пришли к единодушному мнению: такой небольшой город, как Великий Новгород, не должен расти ввысь, а сохранить ту самобытность, которая у него есть. Отсюда в Генплане большое место отведено малоэтажному строительству.

Один из предполагаемых районов малоэтажной жилой застройки был представлен в рамках форума «Зодчество». Рядом с историческим центром – на южном направлении есть неосвоенная территория. Здесь предполагается строительство около 300 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Как подчеркнули в институте «Новгородгражданпроект», территория практически подготовлена для строительства. Решены вопросы инженерной подготовки: имеются технические условия на подключение электричества и водопровода, разработана необходимая граддокументация.

Но многоэтажные дома все-таки появятся в Великом Новгороде – это дома по индивидуальным проектам. По статистике, сегодня в Новгородской области строится всего 0,25 кв. м жилья в год на человека. Это ниже средней цифры возводимых квадратных метров в городах России. На сегодняшний день в улучшении жилищных условий в Новгородской области нуждаются более 68 тыс. семей. Для обеспечения их жильем в ближайшее время необходимо построить около 2,5 млн м жилья. Ежегодно необходимо строить до 500 тыс. кв. м жилья, а в перспективе довести эту цифру до 700 тыс. м жилья в год.

Одним из первых крупных районов массовой жилой застройки должен стать микрорайон Деревяницы в одноименном районе Новгорода. По расчетам, в течение десяти лет здесь должно быть построено около 2 млн. кв. м жилья – город в городе на 40 тыс. жителей! Появятся школы, больницы, детские сады, магазины, объекты культуры и досуга, дороги и парковые зоны.

На первом этапе планируется возвести 300 тыс. кв. м жилья, что составляет более 11 тыс. квартир. Право на застройку Деревяниц выиграла московская Группа компаний «СУ-155». Объем инвестиций в проект по предварительным подсчетам может составить не менее 50 млрд руб.

«Новый район расположен между двумя историческими зонами, поэтому требовалось аккуратно вписать его в общую архитектуру, и я думаю, нам это удалось, – говорит Юрий Бобрышев. – Финансовый кризис, конечно, влияет на сроки реализации проекта, но самое главное, строители не закрывают объект. Уверен, что этот микрорайон мы обязательно доведем до конца». В целом, по словам мэра, Новгород Великий открыт для инвестиций. Власти стараются создать для инвесторов максимально комфортные, а главное – прозрачные условия работы.

«Мы в корне изменили свой подход к инвесторам, – поясняет новгородский мэр. – Раньше отношение к новым застройщикам условно было таким: постройте нам водопровод длиной 10 км без всяких объяснений. Сегодня выдача технических условий достаточно прозрачна. Еженедельно в администрации города проводятся заседания технической комиссии с представителями 17 инженерных служб города.

Считается, что об успешности того или иного города можно судить по противостоянию… пробкам. В этом смысле, говорят новгородцы, у Москвы им есть чему поучиться. В российской столице чувствуется основательный подход к дорожно-мостовому строительству. И хотя Новгород Великий несоизмерим с Москвой, разработчики Генплана города подошли к вопросу разгрузке дорог со всей серьезностью. Предусматривается строительство объездной кольцевой автодороги, прообраз которой уже создается, развитие улично-дорожной сети в рамках реконструкции кварталов. Кроме того, запланировано сооружение дополнительных мостов через реку Волхов. К слову сказать, прежний Генплан Новгорода был разработан специалистами московского института «Гипрогор». Вообще, как говорит мэр города, у новгородцев и москвичей давние и тесные связи.

«1150-летний юбилей, который отметил наш город в этом году, подарил нам не только положительные эмоции, но и много новых друзей. Мы заключили соглашение о сотрудничестве с Правительством Москвы и очень надеемся на то, что оно будет плодотворным», – сообщил Юрий Бобрышев.

Впрочем, московские зодчие уже работают в древней столице. В июне этого года, в дни празднования юбилея города, в Новгороде был открыт памятник всемирно известному композитору Сергею Рахманинову (родился в Новгородской губернии) работы московского скульптора Александра Рукавишникова. По словам мэра, прилегающая к памятнику территория сразу стала одним из самых посещаемых мест в городе, особенно у молодежи. В дни празднования юбилея города памятник посетил президент России Дмитрий Медведев.

Помогают новгородцам и питерские зодчие. С их помощью в историческом центре Великого Новгорода открыт первый в России Ганзейский комплекс (это фонтан и ганзейский знак), который также сразу завоевал симпатии горожан и туристов. Сегодня можно с уверенностью сказать, что Генплан Великого Новгорода будет утвержден до конца этого года. Но удастся ли реализовать его положения? Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов. В настоящее время понятна пока лишь идеология.

«Мы долго думали, как позиционировать город. И родилась такая идея, которая пришлась по душе новгородцам: «Великий Новгород – родина России!», – говорит мэр. – Этому есть историческое подтверждение. Именно на новгородской земле князь Рюрик начал собирать славянские племена: на территории города расположен дворец Рюрика. Поэтому Новгород можно назвать истоком российской государственности. Мы этим гордимся, и многое подчиняем именно этой идее, в том числе в архитектуре и в перспективах развития города.

По нашему общему мнению, если все, что запланировано в Генплане, будет реализовано, наш город станет комфортным для проживания, отдыха и туризма во всех отношениях, станет Европейским городом, где все инженерные службы города получают копии заявок запросов на технические условия по проектируемым объектам. Рассматривают условия совместно с инвесторами, заказчиками».

В наступающем году компания «Мостотрест» отметит свое 80-летие. К юбилею ведущее предприятие инфраструктурного строительства на территории России и стран СНГ подошло с впечатляющими результатами.

На протяжении долгого времени Всесоюзный трест по строительству внеклассных и больших мостов – именно такое название получила организация, созданная по решению совета народных комиссаров в 1930 году – оставался единственным специализированным предприятием в стране. Отчасти это и определило успехи и высокий профессиональный уровень, которые стали фирменным знаком «Мостотреста». История компании неразрывно связана с историей становления и развития отечественной индустрии. Вклад предприятия в экономику страны неоднократно отмечался высшими государственными наградами, среди которых Орден Ленина и Орден Трудового Красного Знамени.

С момента основания «Мостотреста» его специалисты построили 7500 мостов и путепроводов общей протяженностью около 700 км, более 1500 пешеходных мостов и тоннелей, несколько десятков сложнейших транспортных развязок, сотни объектов социально-культурного и бытового назначения.

В 1992 г. «Мостотрест» был преобразован в Открытое акционерное общество, и сегодня он объединяет 14 филиалов в разных концах России со штатом специалистов в 15 500 человек. Вантовый мост «Живописный» в столице, мост через реку Ангару, первая очередь строительства Нижегородского метромоста и Кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга, реконструкция магистрали «Дон» – вот лишь некоторые значимые инфраструктурные проекты из числа реализованных компанией только в последние годы.

Во многом эти достижения стали возможны благодаря обширной производственной и научно-исследовательской базам, которыми располагает «Мостотрест». Под его маркой запатентовано более 60 инженерных изысканий в области мостостроения. В каждом из построенных объектов находят воплощение уникальные технологические и архитектурные решения. Так, в состав Пулковской развязки – одного из крупнейших реализованных компанией проектов – вошла первая трехуровневая эстакада в Санкт-Петербурге. Пулковская развязка открыла новую страницу в истории питерской дорожной инфраструктуры. При возведении вантового моста через Неву, единственного неразводного моста в северной столице, компания использовала уникальную для отечественного мостостроения крановую технику. Подобных примеров в портфолио компании много. В их числе и два совмещенных моста – через Ангару в Красноярском крае и через Оку в Нижнем Новгороде. Окончания строительства нижегородского моста жители ждут с большим энтузиазмом: мост решит важнейшую для города инфраструктурную задачу – свяжет разделенные рекой части города, разрядит дорожную ситуацию и создаст возможность для развития всех районов Нижнего Новгорода.

Успехи в решении профессиональных задач обеспечивают «Мостотрест» новыми и новыми заказами.
В ближайших планах компании – реализация нескольких крупных проектов. Недавно «Мостотрест» выиграл тендер на реконструкцию мостового перехода через Волгу на 176 км автотрассы М-10 «Россия» от Москвы через Тверь до Санкт-Петербурга. Мостовой переход увеличит пропускную способность трассы в районе Твери.

Свой вклад компания внесет и в создание дорожной инфраструктуры в Сочи, включившись в общероссийскую стройку объектов Олимпиады-2014. В Сочи «Мостотрест» построит транспортные развязки «Адлерское кольцо», «Стадион», «Голубые Дали»; первую очередь дублера Курортного проспекта, эстакады на новой железнодорожной линии Адлер-Аэропорт, 16 автодорожных и железнодорожных мостов на участке Адлер – горноклиматический курорт «Альпика-Сервис» и другие объекты.

Участие «Мостотреста» в подобных проектах подтверждает высокий статус компании в мостостроительной отрасли России. Современная развитая транспортная инфраструктура – один из ключевых факторов, способствующих росту экономики страны. ОАО «Мостотрест» своей успешной работой в области мостового и дорожного строительства на протяжении вот уже почти восьми десятилетий, без сомнения, вносит значимый вклад в развитие отечественной экономики и страны в целом.

РЕГИОНЫ

По словам героини одного отечественного блокбастера, Сочи – это город, в котором когда-нибудь отдыхал каждый. А это значит, что довольно многие наши соотечественники отлично представляют себе ненавязчивый уровень сервиса, который сегодня предлагают гостиницы города туристам. Может ли новая всероссийская стройка к 2014 г. превратить город не просто в курорт мирового уровня, а в курорт премиум-класса, о чем на самых разных уровнях объявлялось неоднократно? Аналитики компании MACON Realty Group проанализировали ситуацию.

Анализ рынка гостиничной недвижимости категорий 4 и 5 звезд свидетельствует о том, что спрос на объекты этой категории достаточно высок, но существующий объем предложения не может удовлетворить его. Высокий показатель среднегодовой загрузки (57,8%, при этом в высокий сезон он находится на уровне 98–100%) свидетельствует о том, что рынок гостиничной недвижимости Сочи далек от насыщения. Постепенное развитие инфраструктуры города (в том числе в рамках проектов «олимпийского» строительства) дает возможности для нивелирования фактора сезонности и увеличения показателя среднегодовой заполняемости гостиничных объектов. Мониторинг хода подготовки олимпийских объектов и политическая значимость события свидетельствуют о том, что все запланированные инфраструктурные объекты будут введены в эксплуатацию в установленные сроки.

Следует отметить, что высокий уровень спроса наблюдается на все категории номеров. Причем, если в категории 3 звезды этот дефицит номеров удовлетворяется предложением частного сектора (не менее 220 000 койко-мест), относительно качественных объектов новой постройки и реконструируемых объектов, а в категории 4* – высококлассными (по сочинским меркам) гостиничными и санаторными объектами, то предложение категории 5* практически отсутствует (1% от общего объема). Эта проблема будет решаться за счет строительства новых объектов санаторно-курортного комплекса. Однако все строящиеся на сегодняшний день гостиничные объекты не способны удовлетворить существующий спрос.

Влияние на этот рынок оказывают разнонаправленные факторы. С одной стороны, очевиден сложившийся неизбежный тренд на постепенное превращение Сочи в курорт класса «премиум». С другой стороны, структура средств размещения города рассчитана исключительно на экономичный сегмент туристов, снижение общего числа которых наблюдается в последние годы в связи с увеличением необходимого бюджета на отдых в Сочи. Такое противоречие при уже наметившейся тенденции снижения экономичного сегмента туристов и отсутствии реальных проектов строительства качественных гостиничных объектов категорий 4 и 5 звезд при наихудшем сценарии развития может парализовать курорт на длительное время.

Наиболее долгосрочным влияющим на этот процесс фактором является провозглашение независимости Республики Абхазия. В перспективе 10–15 лет курортная зона Абхазии может стать частью единой курортной агломерации «Лазаревское-Сочи-Сухуми» с центром в Сочи. Этот факт будет иметь исключительно позитивное влияние для развития курорта, в том числе, в долгосрочной перспективе стимулирующим развитие территории в качестве крупного международного туристического центра.

Среди гостиниц Сочи по уровню предоставляемого сервиса, ценовой категории и составу номерного фонда к категории 5 звезд относятся 3 объекта (251 номер), к категории 4 звезды – 7 объектов (1131 номер). Остальные объекты, несмотря на заявленную звездность, не соответствуют вышеуказанным категориям. К категории 5 звезд принадлежит гостиница «Гранд Отель SPA Родина», санатории «Черноморье» и «Одиссея». Категория 4 звезды присвоена отелям «Престиж», «Radisson SAS Лазурная», «Radisson SAS Пик Отель», «Гранд Отель Поляна», «Чеботаревъ», Marines Park Hotel, а также VIP-городку «Заполярье».

Половина гостиниц высоких категорий города располагает небольшим номерным фондом – до 60 номеров («Престиж» «Чеботарев», «Заполярье», санаторий «Черноморье», «Гранд Отель SPA Родина»). Номерной фонд до 200 номеров имеют 30% гостиниц («Санаторий «Одиссея», «Radisson SAS Пик Отель», «Гранд Отель Поляна»). Совокупный номерной фонд гостиницы «Radisson SAS Лазурная» 287 номеров. Самая крупная гостиница – это Marines Park Hotel (447 номеров).

Обеспеченность гостиничным фондом высоких категорий (4 и 5 звезд) в сентябре 2008 г. в Сочи составила 0,3 номера на 1000 туристов, что является достаточно низким показателем по сравнению с мировыми курортами. Так, в Барселоне этот показатель находится на уровне 1,7 номера на 1000 туристов. Динамика последних лет свидетельствует о снижении обеспеченности, что сопряжено с семикратным по сравнению с 2001 г. увеличением потока туристов при незначительном увеличении емкости гостиничных и санаторных объектов.

В связи с проведением Зимних Олимпийских игр в 2014 г. в гостиничной сфере города запланирована и ведется реализация ряда масштабных проектов. Так, в стадии строительства в настоящее время находятся 4 объекта, принадлежащих к высоким категориям (4 и 5 звезд). К их числу относятся:

– гостиничный комплекс (ГК) «Звездный» категории 4 звезды. Количество номеров – около 150 (270 койко-мест). Начало строительства – 2007 г. Заявленный срок сдачи – 2010 г. (Адрес – Центральный район, ул. Гагарина);

Окончательный проект здания генеральным подрядчиком (ООО «СпецГорСтрой») не подготовлен, в связи с чем строительство заморожено не менее чем на один год, что, в свою очередь, свидетельствует о нарушении сроков сдачи проекта. В настоящее время дело между генеральным подрядчиком и дирекцией ГК «Звездный» рассматривается в арбитражном суде. Велика вероятность того, что произойдет смена генерального подрядчика и более того, проект может быть выключен из перечня мероприятий «Программы строительства олимпийских объектов и развития г. Сочи как горноклиматического курорта». Таким образом, сдача гостиничного комплекса будет не ранее 2011 г. По прогнозам консультантов компании MACON Realty Group, проект будет реализован не ранее 2012 г.

– гостиница категории 5 звезд в рамках МФК «Сочи-Сити». Количество номеров – 224. Начало строительства — 2008 г. Заявленный срок сдачи – 2010 г. Адрес – Центральный район, ул. Московская;

В настоящее время строительные работы приостановлены на стадии возведения фундамента до конца ноября 2008 г. в связи с доработкой проекта МФК. По прогнозам консультантов компании MACON Realty Group, проект будет реализован только к 2011–2012 г.

– гостиница категории 4 звезды (с последующим повышением категории до 5 звезд) в рамках проекта «Эсто-Садок». Количество номеров – около 60 (102 койко-места). Начало строительства – 2005 г. Заявленный срок сдачи – 4-й квартал 2008 г. Адрес – Красная Поляна;

В настоящее время в гостинице ведутся отделочные работы. В связи с мировым финансовым кризисом темпы строительства снизились, что в свою очередь привело к переносу сроков сдачи проекта на 3-й квартал 2009;

– две гостиницы категории 5 звезд в рамках горно-туристического центра.

Количество номеров 1 гостиницы – около 165 (300 койко-мест). Количество номеров 2 гостиницы – около 100 (180 койко-мест). Адрес – Красная Поляна, в долине р. Ачипсе и на хребте Псехако. Начало строительства – 2007 г. Заявленный срок сдачи 1-й гостиницы – 4-й квартал 2008 1-й квартал 2009г., 2-й гостиницы – 4-й квартал 2009 г.

В стадии проектирования в настоящее время находятся более 15 гостиничных объектов. Основные характеристики наиболее значимых из них выглядят так:

– отель Sheraton категории 5 звезд. Количество номеров – 220. Заявленный срок сдачи – 2011 г.;

– гостиница категории 5 звезд в рамках МФК «Камелия». Количество номеров – 200. Заявленный срок сдачи – 4-й квартал 2011;

– гостиницы категорий 3–5 звезд в рамках проекта «Горная Карусель». Количество номеров – около 3 000. Заявленный срок сдачи – 2012 г.;

– прибрежный развлекательный SPA-отель «Черноморец Парк» категории 5 звезд. Количество номеров – не определено инвестором. Заявленный срок сдачи – 2012 г.;

– гостиницы категории 4 звезды в рамках проекта «Имеретинская Ривьера» («Олимпийская деревня»).
Количество номеров – 3300. Заявленный срок сдачи – 2013 г.;

– гостиницы категории 5 звезд в рамках искусственного острова «Остров Федерация». Количество номеров – не определено инвестором. Заявленный срок сдачи – 2013 г.;

– две гостиницы категорий 4 и 5 звезд в рамках искусственного острова «Сакура». Количество номеров – 2 500. Заявленный срок сдачи – 2013 г.;

– гостиница категории 5 звезд в рамках МФК «Сочи-Плаза». Количество номеров – 340. Заявленный срок сдачи – 2013 г.;

– гостиничный комплекс «Приморская Де Люкс» и реконструкция гостиницы «Приморская». Количество номеров – 155. Заявленный срок сдачи – 2013 г.;

– гостиница категории 4 звезд в рамках проекта «Солнечная Поляна». Количество номеров – не определено инвестором. Заявленный срок сдачи – 2013 г.;

– гостиница категории 4–5 звезд в рамках МФК «Сочи Фестивальный». Количество номеров – 300. Заявленный срок сдачи — не определен инвестором;

– гостиница категории 5 звезд в рамках проекта «Сочи Гольф и СПА Курорт». Количество номеров – 100. Заявленный срок сдачи – не определен инвестором;

Даже с учетом того, что все заявленные проекты будут реализованы к 2014 г., обеспеченность туристов номерным фондом высоких категорий составит 1,3 номера на 1000 человек (против 1,7 номеров в г. Барселона). Однако, учитывая динамику реализации проектов, а также мировой финансовый кризис, можно предполагать, что в к 2014 г. Сочи данный показатель не превысит 0,8–0,9 номеров категорий 4 и 5 звезд на 1000 туристов.

Стоимость проживания в сочинских гостиницах варьируется в достаточно широких пределах, в зависимости от сезонности, дней недели, количества дней проживания, количества проживающих в номере, площади, количества комнат и интерьера номера, территориального расположения относительно пляжа, центра, достопримечательностей, наличия включенных и дополнительно предоставляемых услуг и прочее.

Средняя стоимость проживания в гостиницах категории 5 звезд в сентябре 2008 г. составила 23 328 руб. за номер в сутки. Средняя минимальная стоимость находится на уровне 17 747 руб. за номер в сутки, средняя максимальная стоимость – 75 100 руб. за номер в сутки.

Средняя стоимость проживания в гостиницах категории 4 звезды в сентябре 2008 г. составила 8742 руб. за номер в сутки. Средняя минимальная стоимость в данный период в гостиницах категории 4 звезд составила
6627 руб. за номер в сутки, средняя максимальная стоимость – 24 830 руб. за номер в сутки.

В настоящее время на рынке качественных гостиничных услуг города наблюдается дефицит предложения, который приводит к высокой стоимости проживания в объектах категорий высокого класса, которая, в свою очередь, не соответствует качеству номерного фонда и предоставляемых услуг.

С насыщением рынка неизбежно падение среднего уровня цен на размещение в гостиничных объектах такого класса. В долгосрочной перспективе он будет соответствовать уровню цен в аналогичных по классу курортных зонах наиболее популярных туристических направлений (Турция, Болгария, Испания и т.д.). В среднесрочной перспективе, учитывая недостаточные темпы ввода гостиничных номеров, можно предполагать, что наибольшая коррекция цен в сторону снижения будет происходить в «несезон». В «высокий» же сезон снижение цен будет несущественным.

На сегодняшний день в стране существует два метромоста – в Москве и в Новосибирске. Объекты введены в эксплуатацию в 30-х и в конце 80-х гг. соответственно. Но по ним осуществляется движение только поездов метро. Нижегородский мост функционально будет устроен более сложно, и аналогов подобного в России не существует.

Как известно, Нижний Новгород разделен Волгой и Окой на две части. И если в нижней его части несколько десятилетий транспортная проблема решается за счет метро, то отсутствие моста через реку было главным сдерживающим фактором появления линий метро в верхней части города. Несмотря на то, что возведение моста длится уже девять лет, и в народе оно получило название «стройки века», событие, произошедшее в начале ноября, позволяет надеяться на лучшее и верить в то, что в 2010 г., как сказал губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев, по метромосту пройдет первый поезд.

И для города такой объект чрезвычайно важен. Отсутствие стабильных связей между отдельными частями города-миллионника соответствующим образом негармонично формирует его, накладывает отпечаток на социальное развитие, на градообразующие перспективы. Пока из-за сложностей с транспортной доступностью люди простаивают по полтора-два часа в пробках, добираясь домой из центра города в нижнюю его часть. Более 70% офисных помещений и высших учебных учреждений расположено в центре Нижнего Новгорода – более комфортной с точки зрения развития транспортной инфраструктуры. Нижняя часть развивается менее динамично.

Строительство совмещенного метромоста в Нижнем Новгороде было начато девять лет назад – в 2000 г. До 2006 г. велось сооружение русловых опор из монолитного железобетона. Но работы велись медленно из-за слабого финансирования.
С приходом на пост нового губернатора Валерия Шанцева, «правой руки» столичного мэра Юрия Лужкова строительство моста стало одной из первоочередных задач областного правительства. С 2006 г. был начат навесной монтаж металлических пролетных строений. Тогда же был составлен график, согласно которому соединение пролетов должно было завершиться в декабре 2008 г. Так и случилось: в ноябре прошлого года, с опережением графика было открыто пешеходное движение по мосту. Ввод в эксплуатацию данного объекта в полном объеме, с вводом всей инфраструктуры запланирован на 2011 г.

Новый метромост в Нижнем – технически сложное сооружение. «Непростым был расчет применения системы и составления конструкции метромоста, – говорит генеральный директор ОАО «Нижегородметропроект» Владимир Лебедев. – Сложность заключалась в тех машиностроительных допусках, которые были заложены в проекте. Мы долго искали подрядную организацию, которая могла бы выполнить эти конструкции. В результате их успешно сделал один из нижегородских заводов».

При проектировке и строительстве моста население и эксперты были обеспокоены вопросом безопасности сооружения. «Гарантия безопасности в нашем случае – это проектное решение и государственная экспертиза, – говорит В. Лебедев. – Подобные масштабные сооружения, как нижегородский метромост проходят госэкспертизу даже не в Нижегородской области. Только московская экспертиза может дать заключение по такому проекту. Так что его качество проверили высококлассные российские эксперты». Вторая гарантия безопасности проекта заключается в жесточайшем контроле Ростехнадзора. Это – самая последняя ступень контроля, осуществляющаяся в завершении процесса строительства моста. Ей предшествует еще шесть ступеней, начиняя с заводского контроля при изготовлении металлоконструкций. Генеральный директор МУ «Главное управление по строительству и ремонту метрополитена, мостов и дорожных сетей в Нижнем Новгороде» Юрий Гаранин отметил, что по нормативам современного строительства первый ремонт метромосту потребуется только через 20 лет. И то он будет связан исключительно с антикоррозийным покрытием металлических конструкций. Это очень большой срок службы для таких сложных сооружений.

Строительство объекта было сопряжено с целым рядом рисков. Население Нижнего Новгорода опасалось оползневых явлений на горе, где и началось возведение. Владимир Лебедев пояснил, что предквартальная площадка метромоста – это монолитная плита, в которую «закачано» тысячи тонн бетона. Ее толщина составляет полтора метра. В основании плиты находится 70 горнонабивных столбов, которые забиты на глубину до 30 м. «Это полностью исключает оползневую опасность. В проекте используются действительно масштабные решения», – говорит эксперт.

В свое время существовало мнение специалистов (его высказывал покойный ректор Нижегородской архитектурно-строительной академии Валентин Найденко), что строить подобный объект – дело довольно рискованное из-за наличия в проекте сложных уклонов, связанных с особенностями ландшафта местности. Но эксперты решили эту проблему. Юрий Гаранин отметил на этот счет, что все необходимые нормативы выдержаны, опасений относительно безопасности объекта быть не должно. «Проект проверялся почти два года. Эксперты федерального уровня выделили много замечаний, которые устранялись, – говорит Ю. Гаранин. – Если говорить о безопасности, то важно понимать, что условия строительства сложные. И уклоны действительно идут на максимальном уровне, но они заложены в СНИПах. Важно, чтобы к этим сложным условиям были применены грамотные, адекватные технические решения, что мы и постарались сделать».

Есть и еще один больной вопрос, связанный со строительством метромоста. Связан он с расселением жителей. Сама прокладка линии метро расселения не требует: подземные тоннели проходят под землей. Освобождение площадки требуется в местах автодорожных подходов к совмещенному мосту. В общей сложности, по словам Юрия Гаранина, придется расселять порядка 170 объектов, в число которых входят жилые и нежилые строения, возведенные на площадках, переданных городом в собственность и в аренду. «По нашим достаточно точным подсчетам, нам потребуется порядка 500 с лишним квартир, чтобы расселить жилые кварталы в зонах подхода к метро, – говорит Владимир Лебедев. – Это большой объем, так что проблема существует. Но совместно с нами этим вопросом занимается и областная, и городская администрации. Городская администрация проводила конкурс на приобретение квартир жителям этих районов».

Проект метромоста – капиталоемкий. Весь бюджет строительства составляет 22 млрд руб. Финансирование рассчитано на 3 года и выделение средств ведется равными долями, примерно по 7 млрд руб. в год. Сегодня и процесс строительства, и финансирование идут в сжатом графике. И надежды на ввод объекта в 2010 г., как это планирует губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев, не выглядит утопией.

По словам Валерия Шанцева, в бюджете региона на 2010 г. на строительство метро в Нижнем Новгороде будет заложено около 4,5 млрд руб. Всего в 2010 г. на строительство метро в верхней части города планируется освоить около 6 млрд руб. – область выделяет 4,5 млрд руб., остальные средства – федеральный бюджет, а также администрация Нижнего Новгорода. Кроме того, по словам министра финансов Правительства Нижегородской области Ольги Сулимы, Правительство РФ дополнительно направило 200 млн руб. на продление линии метро города от станции «Московская» до станции «Горьковская» – из нижней части Нижнего в самый его центр.
«Мост финансируется из трех источников – федерального, областного и городского. Но главный источник финансирования – все-таки именно областной бюджет, – говорит Юрий Гаранин. – В связи с тем, что ряд объектов не сдается вовремя, и часть средств по итогам 2008–2009 гг. не осваивается, мы рассчитываем на получение в следующем году дополнительного финансирования. Ведь мы не только ведем работу в соответствии со всеми прописанными сроками, но даже опережаем их. Думаю, это будет учтено на федеральном уровне. И часть средств будет передана нашему объекту».

В отличие от самой республики Чувашия, где порядка 70% нового жилья водится за счет индивидуального домостроения, республиканский центр Чебоксары растет за счет многоквартирных домов. В докризисные времена столица Чувашии по темпам ввода жилья и по его стоимости ставилась в пример даже столице всего Приволжского Федерального округа Нижнему Новгороду, где и строили меньше на душу населения, и цены на жилье были заоблачными – шли сразу за московскими и питерскими.

Пик строительства жилья в Чувашии пришелся на 2007 г. Тогда было введено в эксплуатацию более 1 млн кв.м жилья. По словам аналитика рынка недвижимости компании «ВитаДевелопмент» Василия Туртушова, этот год стал вершиной так называемого растущего пятого этапа развития жилищного рынка республики в постсоветское время. Рост ввода жилья тогда составил почти двести процентов за пять предыдущих лет. В соответствии в планом-прогнозом в рамках реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в следующем 2008 г. для более 450 тыс. жителей Чебоксар планировалось ввести еще больше жилья – 330 тыс. км. м. А вплотную приблизиться к президентскому плану – строить ежегодно по одному кв. м на человека – власти города планировали в 2010 г. (0,9 кв. м/чел.). Однако планам не дал осуществиться разразившийся финансово-экономический кризис. В 2008 г. было введено немногим более 250 тыс. кв. м жилья. Это составило лишь 83% от предыдущего года.

Однако, несмотря на кризис, чувашские власти не собирались сдаваться. Так, по информации Минстроя республики, в Чувашии в январе-августе 2009 г. было введено жилья почти на 9% больше аналогичного периода прошлого года. Объемы строительства в самих Чебоксарах составили почти 172% от уровня предыдущего года.

От чего же зависит стоимость жилья в чувашской столице и какова она? По словам директора агентства недвижимости «ВСЯ недвижимость» Галины Ивановой, в основном чебоксарцы предпочитают покупать новое жилье в многоквартирных домах. Особо обеспеченные граждане могут позволить себе трехкомнатную квартиру в кирпичном доме с улучшенной планировкой и евроремонтом. Подобные квартиры в новых домах в докризисные времена продавались в северо-западном районе Чебоксар (микрорайоны «Волжский - 1, -2, -3») и в центре. Стоимость квадратного метра в них составляла порядка 40–43 тыс. руб. Помимо престижного местоположения, такие дома имели чаще всего индивидуальное отопление, благоустроенную прилегающую территорию, объекты соцкультбыта. Стройка велась микрорайонами, а не точечно – когда среди старых кварталов вырастали новые дома улучшенных потребительских качеств. В других районах города цена квадратного метра на новое жилье была гораздо ниже, примерно на 30–40%.

Поддерживали платежеспособный спрос граждан и кредитные компании. Начала работу республиканская ипотечная корпорация, все банки, в том числе и коммерческие, охотно выдавали кредиты на покупку жилья. Большая часть жилья приобреталась именно в кредит. Помимо этого власти помогали незащищенным слоям населения. Сертификаты на новые квартиры выдавались молодым семьям, военным, ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам. Кроме того, бюджетникам правительство республики оплачивало часть процентной ставки по ипотеке.

Начиная с лета 2008 г., рынок жилья Чебоксар встал. Сделок с недвижимостью стало гораздо меньше. Поскольку цены уже поднялись, спроса на новые квартиры (и на старые) практически не было. Здесь стоит отметить обычную закономерность ценовой политики на рынке жилья – застройщики поднимают цены на новые квадратные метры, за ними подтягивается и вторичное жилье. Ведь, как правило, чтобы купить новую квартиру, нужно продать старую.

После того как продавцы из-за отсутствия спроса стали снижать цены, рынок немного ожил, но сделок большую часть 2009 г. было по-прежнему минимальное количество. А в период с апреля по июнь 2009 г., как отмечают эксперты, с продавцами можно было делать все что угодно. Продавцы шли на все, только бы избавиться от своей недвижимости. На первичное жилье можно было получить скидку порядка 20%, 30% – если жилье находилось на окраине города. Квартира в новом доме могла быть продана по 23,5 тыс. руб. за кв. м, тогда как за полгода до этого застройщик и слышать ничего не хотел о цене ниже 30 тыс. руб. за квадрат. На вторичном рынке падение цен стало еще более значительным. Например, если два года назад однокомнатная «хрущевка» в хорошем состоянии в юго-западном районе Чебоксар стоила 1,4 млн руб., то летом 2009 г. ее можно было купить за 900 тыс. руб.

Не обошлось в Чебоксарах и без обманутых дольщиков. Московская группа компаний «Савва» организовала в столице Чувашии строительную группу компаний «Волгасторойгрупп». Последняя сразу же запустила в строительство порядка десяти объектов. Дала мощнейшую рекламу и сбила все цены. «За это все остальные застройщики на этих москвичей сильно обозлились, – вспоминает Галина Иванова. – Вместо 40–43 тыс. руб. за жилье высокого класса они рекламировали свое по 25–27 тыс. руб. за кв. м. Люди буквально бросились продавать свои старые квартиры и побежали к ним вступать в долевое строительство». Для начала компания ввела в строй сразу два объекта – жилой дом возле автовокзала и еще один в Новоюжном районе города. Заложила фундамент объекта «Волжский платинум» в престижном месте северо-западного района. В юго-западном районе был заложен целый микрорайон «Финская долина» и построены наполовину еще два дома. Несмотря на подозрения относительно порядочности застройщика, при таком массовом одновременном заделе и риелторы, и покупатели продолжали нести к нему деньги исправно, надеясь на большие возможности московской компании.

Однако сидеть возле камина, распивать глинтвейн и любоваться белками, прыгающими за окном (такой была реклама «Финской долины»), чебоксарцам было не суждено. Как потом было написано в минстроевском отчете, одной из основных причин срыва планов по вводу жилья стало «отвлечение денежных средств участников долевого строительства застройщиком микрорайонов «Финская долина» и «Волжский платинум» в размере около 1,6 млрд руб., собранных для строительства примерно 60 тыс. кв. м жилья». Оба объекта были заморожены. Подвели и местные застройщики. Например, не выполнила своих обязательств «Приволжская градостроительная компания», которая обязана была ввести в эксплуатацию первый пусковой комплекс жилого района «Новый город» объемом в 36 тыс. кв. м. Не выполнила своих обязательств компания «Чувашстрой» по строительству и вводу в эксплуатацию микрорайона на улице Богдана Хмельницкого общим объемом площадей в 25 тыс. кв. м. Подвели и менее крупные застройщики. Основная причина – сложности с выдачей банками кредитов как застройщикам, так и участникам долевого строительства.

Уже в январе 2009 г. был сформирован план-прогноз строительства жилья в городе Чебоксары на 2009 г. Он предусматривал рост объемов строительства жилья к предыдущему году более чем на 310 тыс. кв. м (рост на 24,2%). Начата работа по формированию плана-прогноза строительства на 2010–2011 гг. Так, администрацией Чебоксар совместно с Минстроем Чувашской республики планируется провести ряд мероприятий по безусловному освоению (застройке) в ближайшие годы градообразующих микрорайонов, таких как 13 микрорайонов по улице Б. Хмельницкого (застройщик «Чувашстрой»). Эти районы составляют основную долю в объемах планируемого к вводу жилья в городе в период 2010–2012 гг. и будут обеспечиваться за счет привлечения лидеров стройкомплекса города. Что касается обманутых дольщиков, то, по словам главы Минстроя Чувашии Александра Гончарова, их порядка тысячи («Финская долина»). Реально же оставшихся без жилья (тех, кто продали свое в надежде купить строящееся) только десяток. Для них решено выделить квартиры из государственного жилищного фонда, который, прежде всего, предназначен для обеспечения жильем социальных слоев населения.

Дефицит на жилье не заставил себя ждать даже в условиях кризиса. Начиная с июля 2009 г., цена квадратного метра в Чебоксарах снова поползла вверх. Все началось опять с застройщиков. Кто-то из них старался удерживать стоимость кв. м на уровне 29 тыс. руб. Но подрядчикам нужно было чем-то платить. Застройщик расплачивался с ними квартирами. А подрядчик, в свою очередь, вынужденный платить зарплаты работникам, продавал эти квартиры по бросовым ценам – вплоть до 20 тыс. руб. за 1 кв. м (реальный пример – один из микрорайонов на окраине города).

Ипотека в Чувашии не умерла совсем. В начале кризиса немало собственников продавало свои квартиры по бросовой цене, чтобы расплатиться с ипотекой, так как процентная ставка увеличилась весьма значительно – с 12 до 18% годовых, и заемщикам стало не выгодно платить по такой ставке. По официальным данным на начало 2009 г., выдача ипотечных кредитов сократилась в пять раз. Почти все коммерческие банки прекратили выдавать гражданам кредиты. Остались в строю только Сбербанк, Ипотечная корпорация, работающая с несколькими банками (Чувашкредитпромбанк, АК «Барс», Трастовый Европейский банк), чувашский банк ИТБ и федеральный банк ВТБ-24. Проценты по ипотеке составляют сейчас от 14,5% годовых и выше.

Вообще одним из главных уроков кризиса, по мнению экспертов, стал более вдумчивый подход жителей Чебоксар к обращению за кредитами, в том числе ипотечными. Теперь граждане более тщательно рассчитывают свои финансовые возможности и не торопятся идти за займами, как раньше. Банки, в свою очередь, также стали более требовательны к заемщикам – больше не дают кредиты тем гражданам, зарплата которых ниже прожиточного минимума.

Еще одним плюсом кризиса стало появление более четкой классификации вводимого в строй жилья. Если за год до кризиса существовало две категории жилья – просто хорошее и не очень, то перед самым его началом как раз и стала зарождаться терминология элитного жилья, среднего и экономкласса. «Элитное жилье появилось перед самым кризисом, – говорит директор риэлтерской компании ETAG.SU (Чебоксары) Алексей Зерняев. – До кризиса в Чувашии строительство росло очень большими темпами и, можно сказать, что формирование жилья по классам началось именно в этот период. Сейчас строится элитное жилье одной из крупных СК. Его стоимость составляет 46 тыс. руб. за кв. м при средней стоимости квадрата 28–30 тыс. руб».

Что же касается технологии домостроения, то в зависимости от класса жилья она следующая. По словам архитектора проектного института «Чебоксарский промстройпроект» Алины Зерняевой, социальное жилье строиться полностью из панели, иногда применяются фасады из кирпича. Бизнес-класс – это монолитно-карскасное и кирпичное домостроение с применением фасадного кирпича. Элитное жилье – чаще всего кирпичное.

По данным на начало ноября 2009 г. на социальное жилье в Чебоксарах было предложение от 23 тыс.руб. за кв. м в юго-западном районе. На средний класс стоимость варьировалась от 26 до 31 тыс. руб. (в зависимости от площади). На элитное жилье, как уже было сказано, она составляла 46 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, если говорить о стоимости жилья до кризисного периода, то, по словам Алексея Зерняева, можно смело прибавить 5 тыс. руб. к стоимости социального жилья и жилья среднего класса. А категория «элиты» тогда только формировалась.

ЭКСПЕРТИЗА

В первый осенний месяц текущего года большинство публичных экспертов и представителей власти из профильных федеральных министерств и ведомств сделали заявления о том, что строительная отрасль и рынки жилья в России начали выходить из кризиса. Действительно, некоторые малозначимые основания для подобных утверждений существуют, но эксперты RWAY считают, что в целом это утверждение не соответствует действительности, а является всего лишь очередной попыткой повысить деловую активность на рынке, которая в 2–3 раза меньше докризисных показателей (2006–2007 гг.) в большинстве регионов нашей страны.

Темпы прироста объемов строительства жилья за первые восемь месяцев текущего года по сравнению с аналогичным показателем за семь первых месяцев текущего года снизились в 3,5 раза и составляют символические +1,2%. Так называемое «ценовое дно» на рынке жилья еще не достигнуто, хотя представителями федеральной власти продолжает проводиться работа в этом направлении. Так, уже в большинстве российских регионах (порядка 60%) себестоимость строительства жилья по новым проектам жилья экономкласса ниже 30 тыс. руб. за кв. метр.

Если федеральная власть проведет соответствующую работу с естественными монополистами по снижению их расценок на технологическое подключение, а также снизит кадастровую стоимость земель, себестоимость строительства жилья экономкласса в абсолютном большинстве российских регионов будет меньше так называемой «шуваловской цены». Если к этому еще добавить существенное (на порядок) сокращение сроков согласования ИРД, то значительного провала в объемах строительства жилья в нашей стране можно было бы избежать, несмотря на продолжение кризиса.

Строительство жилья. Темп прироста продолжает снижаться.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в августе 2009 г. составил 347,6 млрд руб., или 84,5% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе–августе 2009 г. – 2263,5 млрд руб., или 81,5%. Вполне естественно, что сокращение инвестиций со временем приведет и к сокращению объемов строительства.

По данным обследования деловой активности строительных организаций, проведенного по состоянию на 10 августа 2009 г., индекс предпринимательской уверенности в строительстве в III квартале 2009 г. составил (-20%).

Положительное значение индекса предпринимательской уверенности в III квартале 2009 г. отмечалось в Республике Саха (Якутия), Чеченской Республике, Чукотском автономном округе и ряде других территорий. Самое низкое значение индекса предпринимательской уверенности (-58%) зафиксировано в Челябинской области. Средний уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций в III квартале 2009 г. составил 57%.

Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, являются:

В соответствии с уточненным Перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд, утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2008 г. № 2058-р и включенным в федеральную адресную инвестиционную программу на 2009 г., предусматривалось выделение государственных инвестиций на строительство 2650 строек, объектов и проведение мероприятий (далее – объектов).

Намечено ввести в действие в текущем году 1396 объектов, из них в январе–августе 2009 г. введено в эксплуатацию 9 объектов на полную мощность и частично – 4 объекта. Кроме того, частично введены 5 объектов из числа предусмотренных к вводу в последующие годы.

На 1 сентября 2009 г. техническую готовность от 51,0% до 99,9% имели 567 объектов.

В счет годового лимита в январе–августе 2009 г. профинансировано: из федерального бюджета 283,5 млрд руб. государственных инвестиций, из них на объекты транспортного комплекса – 131,3 млрд руб., социального комплекса – 87,8 млрд руб., специального комплекса – 53,1 млрд руб., агропромышленного комплекса – 7,9 млрд руб.; из бюджетов субъектов Российской Федерации и прочих источников – 28,8 млрд руб.

На 1 сентября 2009 г. полностью профинансировано 994 объекта.

Населением за счет собственных и заемных средств построено 16,6 млн кв. м общей площади жилых домов, 56,1% от общего объема жилья, введенного в январе-августе 2009 г.. Таким образом, за первые восемь месяцев текущего года у российского строительного комплекса еще сохраняется положительный прирост (+1,2%) объемов ввода жилья по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. С большой степенью вероятности за оставшиеся 4 календарных месяца 2009 г. в России будет введено в строй порядка 22-23 млн кв. м жилья.

Инвестиционно-строительный рынок. Перспективы развития

Федеральная власть продолжает оказывать давление на участников инвестиционно-строительного процесса с целью снижения себестоимости строительства жилья экономкласса. Так, в настоящее время отдельные высокопоставленные представители федеральной власти уже называют приемлемой себестоимость строительства подобного жилья в размере порядка 20 тыс. руб. за кв. м.

Подобные инициативы федеральной власти вполне укладываются в сценарий передела наиболее привлекательных инвестиционно-строительных рынков, на которых необходимо создать приемлемые условия для дальнейшего ведения бизнеса.

Для достижения подобных значений себестоимости строительства жилья федеральная власть будет вынуждена не только умерить аппетиты естественных монополий на размер платы за технологическое подключение к основным инженерным сетям, но и провести «соответствующую работу» по снижению кадастровой стоимости земель в большинстве регионов нашей страны.

Напомним, что, по прогнозам экспертов RWAY, восстановление инвестиционно-строительного рынка может начаться не ранее 2011 г. при условии решения основных задач в кризис сильными игроками рынка федерального уровня. В первую очередь – это задачи интеграции в их состав части организаций производственной подсистемы рынка (девелоперов, строителей, производителей основных видов строительных материалов), а также снижение цен на рынке для обеспечения приемлемых условий для ведения бизнеса на инвестиционно-строительных рынках в посткризисное время.

По мнению экспертов RWAY, эффективной мерой господдержки строительного бизнеса мог бы стать и законодательный акт, которой уменьшил бы время на согласование необходимой проектной документации. Напомним, что в России в среднем требуется 700 дней для согласования всех необходимых документов для начала строительства жилья, а в Европе – 60–80 дней. Если Правительство РФ предпримет меры по существенному сокращению сроков согласования, то не будет образующегося в настоящее время провала в ежегодных темпах строительства. С большой степенью вероятности процесс снижения цен на жилье практически во всех российских регионах продолжится в ближайшие 12-18 месяцев. Основным индикатором достижения «ценового дна» на рынке жилья будет существенное увеличение деловой активности на рынке из-за массовой скупки активов по локально минимальным ценам с целью их последующей перепродажи.

По оценке наших экспертов, этот период времени наступит не ранее 2010 г., поскольку темпы снижения цен на жилье в большинстве российских регионах пока еще не слишком высоки, а потенциал снижения цен, рассчитанный исходя из параметров среднемедианных доходов домохозяйств, достаточно высок. Необходимо отметить, что определенную поддержку уровню текущих цен на жилье (особенно в крупнейших городах России) оказывает высокая с тепень неопределенности в отношении судьбы основных мировых валют, а также национальной валюты нашей страны в ближайшее время.

Вероятность отказа от доллара, как основной валюты для проведения сделок на мировом рынке, автоматически ставит под сомнение статус и других мировых валют, поскольку с помощью вторичных финансовых инструментов все свободно конвертируемые валюты мира достаточно тесно взаимосвязаны. Поэтому неизбежное создание новой мировой финансовой системы в ближайшие годы с большой степенью вероятности будет сопровождать денежными реформами в большинстве стран мира.

В свою очередь, эти денежные реформы могут сопровождаться и фискальными мероприятиями, особенно в нашей стране, где все еще велика доля «серой» и «теневой» экономики. Именно поэтому профессиональные участники рынка отмечают некоторое повышение деловой активности на рынках жилья, поскольку часть домохозяйств предпочитает переживать «смутные времена» в реальных, а не денежных активах.

Полная электронная версия статьи находится здесь
Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru
Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

Несмотря на обрушившиеся на малый бизнес трудности, которые еще далеки от завершения, большинство компаний все же уцелели, не ушли с рынка. Для них очень подходит афоризм: то, что нас не убивает, делает сильней. Сделает ли сильней малый бизнес саморегулирование, которое пока без труда осиливают лишь самые крупные компании строительного рынка?

По общему мнению, малый и средний бизнес в строительстве до кризиса получил серьезное развитие. Сколько таких компаний в строительстве? Ответить на этот вопрос точно невозможно, статистики не существует. Косвенные данные позволяют составить примерно такую картину. На данный момент в России выдано около 300 тыс. лицензий, разрешающих заниматься строительными работами. Согласно некоторым оценкам, реальное число работающих компаний – почти в 10 раз меньше, и скорее всего составляет не более 50 тыс. Из них примерно 80% приходится на московский регион. В реестре столицы зарегистрированы 4 тыс. предприятий малого бизнеса, работающих в разных сферах. Известно, что в малом бизнесе, связанном со строительством, заняты более 800 тыс. москвичей. Второе место по этому показателю с большим отрывом занимает Санкт-Петербург. Получается, что на регионы России приходится совсем немного.

Какие работы отданы на откуп малому бизнесу в строительстве? Некоммерческое партнерство строителей малого и среднего бизнеса (НП СМСР) провело опрос среди членов своей организации по этому поводу. Получены следующие данные. Первое место занимают подготовительные работы в строительстве (29%), второе – отделочные (24%), третье – прокладка инженерных сетей (18%). Кроме того, на долю малого бизнеса приходится возведение несущих конструкций, работы, связанные с прокладкой связи и электросетей. Большинство небольших строительных компаний имеет достаточно узкую специализацию и выполняют всего лишь несколько видов работ.

Одним словом, отмечают эксперты, малый бизнес вытеснен в сферу субподрядных видов деятельности, специализируясь на устройстве внутридомовых сетей, монтаже отопительного и вентиляционного оборудования, электромонтажных, кровельных, отделочных и других видах работ, то есть том, что крупный застройщик может доверить небольшим компаниям при условии соблюдения сроков и качества.

Наиболее активен малый бизнес в сфере малоэтажного строительства. Правда, тут есть свои сложности. В России сооружение объектов высотой менее чем в 3 м и площадью менее 1,5 тыс. кв. м ничем законодательно не регламентируется. С одной стороны, это дает простор деятельности, развязывает руки. С другой – налагает дополнительную ответственность, так как в цепочке строительного производства бывает задействовано много участников. И получается, что малое предприятие должно взять на себя ответственность за всех.

Интересны данные Федеральной налоговой службы: в 1 полугодии 2009 г. в России создано на 45% меньше предприятий малого и среднего бизнеса, чем за аналогичный период 2008-го. При этом закрылось 250 тыс. предприятий малого бизнеса вместо 150 тыс. прекративших свое существование годом ранее.

Однако кризис привел не только к сокращению числа игроков на рынке, но главное, объемов строительства. Согласно официальным данным, приведенным на недавно проходившей строительной ассамблее, падение объемов в 2009 г. составит свыше 18%. Соответственно, и загрузка компаний заказами сократилась. Малый и средний бизнес пострадал при этом значительно больше, чем крупные холдинги, имеющие возможность нехватку прибыли по отдельным подразделениям покрывать за счет более успешных. Есть компании, у которых объемы работ сократились до 60%. В лучшей ситуации сегодня те, кто экономно расходовали финансовые ресурсы, не брали кредитов под высокие проценты.

Кризис обострил положение на рынке, усилил конкуренцию. Если еще недавно существовало более или менее четкое распределение между малым бизнесом и крупными компаниями по видам работ, то теперь крупные игроки все активно занимают территорию мелких. Гранды строительной отрасли стали принимать участие в небольших тендерах на выполнение работ до 2 млн руб., интересоваться проектами, на которые еще недавно просто не обратили внимания. Впрочем, как считает президент Некоммерческого партнерства строителей малого и среднего бизнеса Дмитрий Филиппов, в данном случае трудно вести речь о реальной конкуренции в силу того, что у этих игроков слишком разные весовые категории.

Однако есть и реальная конкуренция, только уже с другой стороны, а именно со стороны «диких» бригад.
У них – свои преимущества, они не платят налоги, не подчиняются законодательству. При этом не несут никакой ответственности за результаты своего труда.

Легальные же малые предприятия вынуждены нести немалые затраты. Например, только для того, чтобы участвовать в конкурсе, нужно правильно заполнить целую кипу документов. Это требует использования соответствующих специалистов, большого штата. А это все ложится на себестоимость продукции.

Что помогает выживать малому бизнесу, так это структура компаний. Большинство из них по численности совсем небольшие, с минимальным набором нужных сотрудников. Для выполнения заказов чаще всего привлекаются рабочие со стороны на условиях договора. Когда фронт деятельности сокращается, с ними расстаются.

Есть, правда, некоторые признаки оздоровления, связанные именно с ситуацией в малом бизнесе. Как отмечают некоторые аналитики, некоторые малые и средние предприятия вновь потянулись в банки за кредитами. При общем объеме их кредитования в объеме около 2,5 трлн руб. наблюдается рост портфеля примерно на 45 млрд рублей. Правда, разные сегменты проявляют себя в этом по-разному: объем кредитов юридическим лицам вырос, а займы индивидуальных предпринимателей продолжают сокращаться. Таким образом, прирост происходит за счет средних и близким к средним малых предприятий. При этом следует учитывать, что около 70% всех субъектов малого и среднего бизнеса зарегистрировано в форме ИП. Значит, для большинства микропредприятий заемные средства продолжают оставаться малодоступными.

По оценкам МАРП, Московского агентства по развитию предпринимательства, оказывающего помощь предприятиям малого бизнеса в Москве, небольшие компании переживают значительные сложности в связи с введением саморегулирования в строительной сфере. Нормы, связанные с этим, прописаны в Федеральном законе РФ от 22 июля 2008 г. №148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». И, как известно, с января 2010 г. от строительных фирм потребуется обязательное вступление в СРО для получения доступа на рынок. Малые и средние предприятия, насчитывающие в своих рядах до 100 человек, также подпадают под это требование. Правда, не все виды работ, как известно, подпадают под действие закона. Компания может избежать вступления на законном основании, если ее специализация – отделочные работы или прокладка слаботочных систем. Однако сейчас фирмам легче выжить, если список предоставляемых услуг будет более-менее широким, говорят в МАРП. В результате получается, что если в перечне из 40 наименований будет хотя бы одно, подпадающее под требование закона, то вступать в СРО потребуется.

А это – довольно проблематично по целому ряду причин. Главная же сложность заключается в том, что финансовый порог вхождения в саморегулируемую организацию для всех одинаков и составляет 1000000 руб. 300 тыс. уходит в компенсационный фонд такой СРО (он будет финансовой гарантией того, что в случае некачественного выполнения работ вся организация сможет понести материальную ответственность за своего члена); на 700 тыс. руб. должна быть оформлена страховка. Такой денежный барьер не по плечу малому предприятию. Но законодательство этого не учитывает.

В нем вообще много неувязок. Например, новые компании, созданные за то время, когда лицензии уже не выдавались, вообще не могут претендовать на допуск – именно потому, что лицензий не имеют. В свое время, рассказывает Николай Куликов, заместитель руководителя МАРП, была попытка внести в закон некоторые изменения, но поправки не прошли. Теперь, как он предполагает, представители малого бизнеса могут выбрать для себя три пути для решения вопроса: или взять деньги в долг – для вхождения в НП, или уйти на загородный рынок (для работы там ни лицензии, ни допуски не требуются), или просто уйти в тень – то есть выполнять работы нелегально. В любом случае, уход на нелегальное положение становится невыгодным: в ситуации дефицита заказа компания теряет конкурентные преимущества, которых сейчас, в ситуации кризиса у малого бизнеса и так не много.

Все упомянутые, а главное, финансовые сложности, связанные с вхождением в СРО, встречают не только напряжение, но и вполне понятное желание преодолеть эти барьеры, разработать собственные схемы «облегчения участи». Одна из таких схем была разработана уже упомянутым Некоммерческим партнерством строителей малого и среднего бизнеса (НП СМСБ), которое в ближайшее время должна реорганизоваться в СРО. Схема рассчитана на более гибкую – двухуровневую – систему страхования, благодаря которой суммы страховых взносов для компаний становятся меньше в 4 раза. Оптимизация расходов происходит за счет использования двух договоров страхования гражданской ответственности – индивидуального и коллективного. Индивидуальный учитывает риски, связанные в небольшими убытками, коллективный – с крупными, если третьи лица несут их в результате деятельности компании. В НПО отмечают, что с появлением института СРО, подразумевающим субсидиарную ответственность всех членов, очень рискованно объединять под патронажем партнерства представителей крупного и среднего бизнеса. Так как в случае недостатков в работе малым организациям придется нести ту же ответственность, что и крупным компаниям.

Правительство Москвы, отмечают предприниматели, понимает, в какой сложной ситуации оказался малый строительный бизнес. Выступая на заседании координационного совета, главный строитель столицы, вице-мэр Владимир Ресин заявил, что СРО и партнерства, которые объединяют малые и средние компании отрасли, важны для города.

После ряда выступлений руководства Правительства, Департамент поддержки и развития малого и среднего Предпринимательства Правительства города вышел с инициативой, и под руководством МАРП было создано НП «Строителей столицы», куда входят предприятия малого бизнеса. НП разработало гибкую систему выплаты вступительных взносов, которые потребуется платить с 1 января. А чтобы выделение средств в компенсационный фонд НП не стало неподъемным бременем для компаний, была создана компания «Микрокредит», где предпринимателям можно взять заем в размере 300 тыс. руб. Это абсолютно новое начинание. Но его по достоинству оценят в коммерческих организациях Москвы.

Наряду с этим, как отмечает Дмитрий Филиппов, в целом проблем у малого бизнеса остается мало. Необходимо разрабатывать технические регламенты, которые сегодня отсутствуют. Нужна также ясная и прозрачная налоговая база, о чем также часто говорят в деловых кругах, связанных с бизнесом средних и мелких предприятий.

Повысить КПД строительной отрасли возможно только совместными усилиями государства и бизнеса.

Низкая производительность труда считается одной из самых слабых сторон отечественной экономики. Строительная отрасль не является исключением. И хотя производительность труда в строительстве можно оценивать весьма условно из-за нехватки достоверной статистики (например, о количестве занятых) – дисбаланс налицо.
Официальная статистика гласит: в 2008 г. производительность труда в строительстве снизилась на 3,7%. Трудозатраты на выпуск единицы продукции несопоставимы с зарубежными показателями. Так, по оценкам Российского союза строителей, выработка польских, бразильских, южно-африканских строительных компаний на 50–70% превышает отдачу отечественных застройщиков. То есть зарубежные строительные подрядчики выполняют больший объем работ с привлечением меньшего количества тружеников.

По данным компании McKinsey, производительность труда в российском строительстве составляет 21% от уровня производительности в строительном секторе США и около 33% от уровня Швеции. Один российский строитель в год возводит 18 кв. м жилья, тогда как швед – 51 кв. м, а американец – 81 кв. м.

Между тем, двукратный рост производительности в строительном секторе позволил бы без привлечения дополнительной рабочей силы увеличить объем строительства жилья с нынешних 60 млн до 129 млн кв. м
в год.

До кризиса одной из причин отставания в производительности являлось отсутствие у российских компаний стимулов к повышению эффективности, в том числе из-за благоприятной рыночной конъюнктуры. Кризис кардинально изменил рыночный расклад: многие застройщики вынуждены заняться самоусовершенствованием. Они занялись оптимизацией производственных процессов, поиском высокотехнологичного оборудования и конструкций.

Впрочем, усилия отдельных игроков вряд ли окажутся плодотворными. Прорыв в повышении эффективности всей строительной отрасли возможен только при объединении усилий бизнеса и государства.

Одним из условий повышения производительности труда в строительстве считается внедрение современных инновационных технологий, высокопроизводительного оборудования, высокоэффективных материалов и конструкций. «При строительстве мы тратим больше бетона, железа. И даже стоимость их производства у нас значительно выше из-за того, что технологии производства сильно отстали», – признают специалисты.
В России, в отличие от других стран, в этой сфере редко используются деревянные и металлические каркасы и сборные конструкции. Из сборных стеновых конструкций (включая бетонные и деревянные панели) возводится около 17% жилья, тогда как в США этот показатель достигает 70–80%.

Как советский, так и зарубежный опыт свидетельствует о том, что усилия отдельных компаний в сфере научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ (НИОКР) и внедрения современных технологий должны опираться на внятную государственную стратегию. Например, программы массового жилищного строительства в СССР, предусматривавшие широкое внедрение сборных железобетонных конструкций, новых строительных материалов и методов работ обеспечили в 1960–1970 гг. рост производительности труда в строительстве на 60%.

Активные усилия частного сектора в сфере НИОКР в сочетании с долгосрочной финансовой и организационной поддержкой государства позволили Японии создать одну из самых технологичных строительных отраслей в мире. При непосредственном участии властей в середине прошлого века было создано несколько специализированных научно-исследовательских центров, создавших фундамент для технологического рывка. В законодательстве было закреплено требование к шести крупнейшим строительным корпорациям инвестировать не менее 0,5% годового оборота в НИОКР. В нашей стране пока ничего подобного нет.

Стоит заметить, что японские застройщики и без указаний властей с готовностью финансировали собственные инновационные подразделения и лаборатории. Закономерно, что сегодня крупнейшие японские строительные корпорации обладают передовыми технологиями проектирования и строительства (в том числе, сложнейших сооружений), строительные процессы максимально роботизированы и компьютеризированы, массово используются заводские модульные конструкции. Производство модульных домов налажено даже на заводах автомобильного концерна Toyota. Дома Toyota – это модульные конструкции, созданные на сборочной линии. Прямо на заводе жилые блоки оснащаются сантехникой, лестницами, теплоизоляцией, электроникой и прочей начинкой. Готовые на 85% «полуфабрикаты» доставляются на стройплощадку и монтируются под ключ в течение 6 часов по принципу детского конструктора «Лего». В общем, у отечественных домостроительных комбинатов и «АвтоВАЗа» есть достойный пример для подражания!

Еще одним необходимым условием повышения производительности труда в строительстве является наличие внятной системы административного регулирования строительных процессов. Однако пока у участников российского рынка нет четкого понимания, когда, где и какие объекты, инженерные коммуникации будут построены. Отсутствуют четкие правила подключения к инфраструктуре, а затраты на нее колоссальны. Полная стоимость подключения к сети электроснабжения в отдельных районах Московской области (включая затраты на обеспечение выполнения технических условий и «неофициальные» платежи) в 2008 г. достигала 5 тыс. долларов за 1 кВт. Это при том, что капитальные затраты на строительство газовых электростанций составляют примерно 1,8 тыс. долларов на 1 кВт. Сбор необходимых подписей для строительства в России занимает более 700 дней, тогда как, например, в Швеции всего около 116 дней. По затратам на согласования Россия находится примерно на одном уровне с такими странами, как Нигер и Гвинея-Бисау.

«Трудно предположить, что российский каменщик поднимает камень в четыре раза медленнее, чем американский каменщик. Он не ест таблетки замедления. В чем же секрет? Если все, что производится на строительном предприятии, поделить на количество сотрудников, то выяснится, что значительная часть персонала занята непроизводительным трудом», – говорит владелец девелоперской корпорации «Баркли» Леонид Казинец. По его словам, сегодня в структуре себестоимости строительной продукции около 60–70% затрат приходится на оплату согласований, разрешений, подключений. Основные выплаты производятся года за три до начала строительства. При ставках по банковским кредитам на уровне 16% годовых себестоимость увеличивается почти на 50%. «Самое большое подразделение девелоперской компании – бухгалтерское. Сидят люди и с утра до вечера переписывают фискальные бумаги. Там же сидят финансовые аналитики, которые весь свой интеллект тратят на то, чтобы оптимизировать процессы и не платить за то, за что платить не хочется», – утверждает девелопер.

По мнению участников строительного рынка, до тех пор, пока основные затраты и усилия в строительстве будут находиться в области регулирования и согласований, ни о какой тонкой настройке эффективности строительного производства не может быть и речи. Ведь самое замечательное производство, построенное в системе с хаотически изменяющимися правилами, попросту не устоит.

Платить с трубы, а не по счетчику… Это выражение – профессиональный сленг сотрудников управляющих компаний. Оно означает то, что в массе своей происходит в быту, когда потребитель коммунальных услуг оплачивает не реально использованные им объемы тепла, воды и электричества, а те, что произведены и «доставлены» ему поставщиками. Влияет ли кризис на внедрение технологий энергосбережения, о чем так часто говорят в верхах? Заставляют ли сложные экономические условия не только задумываться, а реально решать вопросы экономного расходования ресурсов?

На первый взгляд, ситуация с внедрением ресурсосберегающих технологий выглядит не так уж пессимистично. Входят в жизнь новые требования к проектированию домов, которые предусматривают обязательное применение различных систем автоматики по расходованию и регулированию ресурсов. Попросту говоря, дом сегодня нельзя сдать в эксплуатацию, если эти системы не установлены.

Инженерные системы в домах бизнес-класса устроены таким образом, что учет тепла (как самой капиталоемкой и затратной части коммунальных расходов) может осуществляться поквартирно. Также индивидуально в таких домах можно регулировать подачу теплоэнергии, что позволяет жильцам не только комфортно чувствовать себя в своем жилище, но и не расходовать, а следовательно, не оплачивать лишнюю энергию.

Новые технологии и материалы, применяемые в строительстве, в частности, так называемые вентилируемые фасады также способствуют тому, чтобы тепло не уходило на улицу. Применение таких материалов, как керамагранит, например, позволяет сохранять 10% тепловой энергии отапливаемых помещений. И это – уже большой шаг вперед, если вспомнить, что еще не так давно отечественные ДСК выпускали теплые панели для строительства домов – когда системы теплоснабжения проходили в стенах. В результате такой жилой фонд активно обогревал собой улицу.

Однако недолгий перечень технических возможностей учета и регулирования на этом заканчивается. Собственно, все перечисленное выше относится только к новому жилому и нежилому фонду, преимущественно – к домам категории элитного и бизнес-класса. Даже сравнительно новое панельное жилье в силу особенностей конструкции теплосистем не предусматривает возможностей поквартирного регулирования и учета. Даже в относительно нестарых типовых домах серии П-44 отсутствует возможность поквартирного учета потребленной тепловой энергии. Наладить автоматическое регулирование с возможной установкой дополнительного регулятора перепада давления теплоносителя можно с помощью так называемой заслонки. Стоить это для жильцов будет 100 тыс. руб. и окупится за два зимних сезона. Но общедомовой расход придется делить между квартирами поровну. Это же в полной мере относится к старым домам.

По общим оценкам, жилье, конструктивно неприспособленное для регулирования и учета тепла, в любом городе России преобладает. По данным компании Blackwood, процент жилого фонда элитного и бизнес-класса в столице составляет в сумме примерно 7%, на долю «элиты» приходится 0,6%, на бизнес класс – порядка 5–6%. В обычном жилье экономкласса легче поддается учету вода. Но даже в новых домах, где счетчиками оборудованы все квартиры, далеко не всегда приборы учета пребывают в исправном состоянии и потому используются на практике.

Есть, правда, возможность экономить на общественном освещении. Технология эта у специалистов так и называется – «управление освещением». Она основывается на применении датчиков, которые реагируют на движение и автоматически включают свет в подъезде. Одним словом, свет в вестибюлях и входных группах будет гореть не круглосуточно, как это обычно бывает, а только в тот момент, когда прибор зафиксирует появление кого-либо в общественном месте. Это позволяет экономить жильцам примерно 50 руб. в сутки. Прибор окупается довольно быстро – всего за три месяца.

Однако такая услуга, вполне применимая на практике, распространена мало. Просто потому, что людям трудно договориться. Жители недорогих обычных домов вроде бы более всего должны быть заинтересованы в экономии средств. Однако именно они сложнее всего организовываются для решения каких-то коммунальных проблем. Даже при наличии в доме ТСЖ.

Именно поэтому, а также в связи с конструктивными особенностями старых и типовых домов, говорят специалисты, в ближайшее время вполне возможна ситуация, когда расходы за свет, тепло и воду в обычных домах будут куда более значительными, чем то, что платят за энерго- и водоресурсы жители элитного и бизнес-класса.

Самыми продвинутыми пользователями ресурсоснабжающих компаний – умеренно потребляют и ведут грамотный учет – сейчас являются даже не жители дорогих городских особняков, а собственники коммерческой недвижимости – офисных и торговых центров класса А. Именно они проявляют наибольшую активность в применении систем и приборов снабжения и контроля за расходованием тепла, воды и электричества. Техническое оснащение таких зданий вполне соответствует требованиям времени. На практике широко применяются не только регуляторы водо- и теплопотребления, но также автоматизированные системы управления электро-, водо- и теплоснабжением. Для этого используются современные электронные датчики, новейшие термостаты. Грамотно спланированные системы ресурсопотребления «закладываются» в проект на этапе его разработки. Например, эффективная система вентиляции, запроектированная изначально, позволяет поддерживать воздухообмен в помещениях, не открывая окна, что непременно ведет к значительным теплопотерям в зимний период.

Подтверждением того, что в секторе коммерческой недвижимости ситуация развивается вполне позитивно, является довольно экзотический случай, о котором рассказывают в УК «Маторин». Собственник одного офисного центра высказывал намерение использовать дождевую воду, которая идет по водостокам в канализацию. Идея заключалась в том, чтобы эту воду можно было собирать в специальные емкости и использовать для поливки растений. Но об этом в «Маторине» говорят с иронией и считают, что скорее это был всего лишь пиар-ход компании, потому что сам экономический эффект от этой затеи был бы не слишком значительным.

Вводить эффективные системы контроля за расходованием и потреблением ресурсов собственников коммерческой недвижимости заставляет понятное желание сэкономить на расходах. И эта задача при таком подходе решается довольно эффективно. Тем более что «коллективного решения», на которое уходит масса времени в отношении жилого фонда, здесь не требуется. Для этого даже не обязательно закупать дорогостоящее импортное оборудование. Отечественное давно показало свою надежность и эффективность и пришло на смену еще недавно популярным польским приборам учета и контроля именитых производителей Siemens, Honewell.

Интересно, что положительные примеры развития и применения технологий энергосбережения существуют не только в дорогом жилом и нежилом фонде столицы. Например, в Сибири применили программы энергосбережения с использованием тепло- и водосчетчиков в сочетании с использованием радиоканалов – по ним на пульт приходит информация о расходовании ресурсов. Экономический эффект достигается за счет того, что для применения радиоканалов не требуется прокладка даже слаботочных сетей. Экономическая эффективность передачи информации по радиоканалу составляет 15–30 % в сравнении с учетами, использующими слаботочные линии связи.

Есть опыт внедрения систем ресурсосбережения и у Москвы. И самый масштабный и показательный пример тому – один из районов Северо-Западного административного округа Куркино.

Экспериментальный жилой район Куркино уже признан уникальным строительным и управленческим экспериментом, который проводит Правительство Москвы и ОАО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (УЭЗ). Комплексное строительство и освоение территории осуществляется с 2000 г. Общая площадь территории района составляет 790 га, застройка осуществлялась упомянутой компанией на 290 га. Общая площадь жилья в Куркино составляет 1 200 тыс. кв. м, объектов соцкультбыта – 250 тыс. кв. м. В соответствии с принципами комплексной застройки, в новом районе одновременно со строительством жилых домов создавалась вся инфраструктура. Построены школы, детские сады, торговые центры, предприятия питания и социально-бытового обслуживания, объекты спорта, благоустройства и ландшафтной архитектуры, транспортная инфраструктура, инженерные сети и сооружения и т.д.

Одной из приоритетных задач комплексного строительства Куркино явилось решение вопросов энергоэффективности, а также разработка и внедрение инновационных энергосберегающих технологий.

Главный принцип, который был использован ОАО «УЭЗ», – это создание автономных источников тепла, за счет которых и осуществляется энерго- и теплообеспечение района. Традиционная система коммунального теплоснабжения от крупных районных тепловых станций, так называемое централизованное теплоснабжение, отмечают в УЭЗ, в последние годы переживает серьезный кризис, который связан с определенными системными ее недостатками. Коэффициент энергетической эффективности централизованной системы не превышает 0,55–0,65. Для обеспечения требуемых параметров необходимы повышенный расход топлива, воды. Значительные теплопотери приводят к увеличению нагрузки на окружающую среду.

В Куркино действуют 23 локальных котельных, 16 крышных котельных и 1 экспериментальная каталитическая котельная. Внедрение всех новых технологий приводит к экономии, показатели которой выглядят впечатляюще. Суммарная установленная мощность применяемых источников тепла снижена на 20%, годовая выработка тепла и годовой расход топлива – на 41%, экологическое воздействие на окружающую среду более чем в 2 раза. Протяженность тепловых сетей уменьшена на 40,3 км, капитальные вложения в строительство – на 53%, в том числе на тепловые сети – в 2,8 раза. Количество воды на подпитку тепловой сети снижено более чем в 5 раз. Весь комплекс мероприятий позволяет уменьшить стоимость потребляемого тепла более чем в 1,5 раза. Этот реализованный проект, отмечают специалисты УЭЗ, очень подходит для комплексной застройки малоэтажными зданиями высотой до 28 м.

Еще одной экспериментальной разработкой ОАО является возведение энергоэкономичных («теплых») домов. В Куркино удалось построить два «теплых» дома. И экономия тепла там колоссальная – 52%! Суть их заключается в том, что к ним можно не подводить тепловую энергию. Электричество и вода есть, а тепло достигается за счет снижения теплопотерь (фасад такого здания имеет коэффициент термического сопротивления 6 при существующей сейчас норме в 2,2–2,5). Каждая квартира снабжена вентилятором с теплообменником, что позволяет утилизировать тепло вентилируемого воздуха, достичь европейских норм по воздухообмену (в обычном строительстве этот параметр не контролируется) и экономить на этом производство тепловой энергии. На домах для опытной проверки установлены солнечные батареи.

Реализованная схема теплоснабжения района Куркино, автором которой является А.Я. Шарипов, специалист института «СантехНИИпроект», стала победителем Конкурса «Национальная экологическая премия» за 2005 г. в номинации «Энергоэффективность», учрежденного Фондом им. В.И. Вернадского и Комитетом по экологии Государственной Думы РФ.

Уходящий год стал весьма непростым для московского рынка коммерческой недвижимости, особенно для новых офисных центров, многие из которых не могут найти арендаторов. Пожалуй, единственным «лучом света» стал гостиничный сегмент: второй год подряд число вводимых гостиниц значительно превышает докризисный уровень, а все запланированные объекты сдаются в срок. Причем финансирование проектов почти целиком осуществляется из внебюджетных источников. Эксперты полагают, что в инвестиционной сфере сейчас образовался значительный отложенный спрос. И часть «лишних» денег была перенаправлена в гостиничный сегмент, окупаемость которого сегодня уже не кажется инвесторам слишком длительной.

Конечно, кризис не мог не затронуть гостиничный сектор. Однако это в большей степени коснулось действующих отелей, особенно сферы бизнес-туризма. По данным компании «МИЭЛЬ», заполняемость начала быстро снижаться осенью 2008 г. и к концу лета 2009 г. упала на 43%. Тем не менее, ожидаемого падения цен на размещение в гостиницах (по аналогии со ставками аренды офисов) так и не произошло. Хотя Москва в 2009 г. сдала позиции самого дорогого города для туристов, но московские гостиницы остаются самыми дорогими в мире, во всяком случае, те из них, которые соответствуют международным стандартам. Средняя цена номера в начале года составляла в Москве около $340 против $140 в Европе. Даже с учетом простоев средний ежедневный доход от одного номера в Москве составляет около $215. Это не может не привлекать инвесторов новых проектов, которые понимают, что кризис не будет длиться вечно.

Между тем, городские власти хотели бы, чтобы увеличивалась доля недорогих гостиниц, дефицит которых сдерживает туризм. Этой проблемой вплотную занялись еще в 2004 г. Согласно новой редакции городской целевой программы, принятой в феврале 2008 г., планировалось увеличение номерного фонда к концу 2009 г. на 71%. Для этого необходимо было привлечь 155 млрд руб. инвестиций, из которых только
5 млрд – за счет бюджета. Кризис внес коррективы в эти амбициозные планы. Но парадокс заключается в том, что именно начало кризиса совпало с настоящим прорывом на гостиничном «фронте». В прошлом году все запланированные 27 гостиниц на 5189 мест были введены в строй. Это почти вдвое больше, чем в благополучном докризисном 2007 г. и около трети всего, что было построено с 2000 г.! Для сравнения: с 2000 г. по 2006 г. было построено лишь 19 гостиниц. В 2009 г. объемы снова выросли, правда незначительно: будет построено на шесть отелей меньше, но число мест в них больше, чем в 2008 г. – оно составит 5208.

Помимо расширения номерного фонда, в 2009 г. произошли и структурные изменения в сфере гостиничного строительства. Если раньше основными источниками новых проектов была реконструкция старых гостиниц и освоение новых площадок, то сегодня до половины проектов связаны с перепрофилированием объектов, имевших ранее иное назначение: офисы, административные здания, хозяйственные постройки и т.д. Практически каждый месяц по этому вопросу собирается оперативная группа, которую курирует лично мэр Москвы Юрий Лужков.

Некоторые эксперты связывают интерес инвесторов к перепрофилированию со вступившим в силу запретом на строительство новых офисных зданий в центре города. Однако, как ни странно, процесс начался с самой окраины города. Инициатива принадлежала лично мэру Москвы. Два года назад Ю.М. Лужков посещал Капотню (далеко не лучший московский район на границе МКАД). Мероприятие проходило в небольшой гостинице, расположенной прямо у ограды нефтеперерабатывающего завода. Мэра поразил вполне цивилизованный вид этой двухзвездочной гостиницы, а главное то, что она была на 100% заполнена. С того момента процесс перепрофилирования получил поддержку на самом высоком уровне. Но инициатива по-прежнему идет снизу: власти никому ничего не навязывают.

Вопросами перепрофилирования занимается Управление координации строительства гостиниц, входящее в состав Департамента городского строительства. Как сообщил руководитель этого управления Владимир Ермолаев, департамент буквально завален заявками на изменение назначения объектов под гостиничную функцию. При этом процесс принятия решений абсолютно прозрачен и бюрократические процедуры максимально упрощены. Кроме того, мэр поставил задачу расселить и переоборудовать около тысячи московских общежитий, многие из которых станут гостиницами.

Еще одна усиливающаяся тенденция – приход известных международных операторов не только в люксовый сегмент, но и в новые относительно недорогие отели. В принципе, этот процесс начался еще до 2009 г. Можно, например, вспомнить сеть Holiday Inn, под управлением которой работают уже пять отелей в Москве. Цены в Holiday Inn по московским меркам невысокие – от 3500 руб. за ночь. В начале осени этого года в Москве открылся первый в России отель французской гостиничной корпорации Accor, которая объединяет 4000 отелей в 140 странах мира. Accor специализируется именно на низкобюджетном сегменте, которого так не хватает Москве. Средняя цена номера в отелях Ibis составляет 50 евро, а цены в «ИБИС Москва Павелецкая» начинаются от 70 евро. Больше становится и несетевых трехзвездочных гостиниц. Например, в 2009 г. трехзвездочная гостиница на 255 номеров была открыта на территории выставочного комплекса «Крокус-Экспо» (цены от 4500 руб.).

Не секрет, что большинство недорогих гостиниц Москвы пока не соответствуют международным стандартам и требуют реконструкции и смены управления. Впрочем, эта проблема характерна для всех регионов. По экспертным оценкам, около 44% всех московских гостиниц соответствуют мировым стандартам индустрии гостеприимства. И это уже прогресс. Хуже обстоят дела не с самими гостиницами, а с сервисом. Например, недавно проведенное исследование показало, что лишь в четверти проверенных гостиниц Москвы служба бронирования способна справляться со своими задачами и нормально общаться с клиентами. В целом по России этот показатель оказался чуть выше – 30% отелей получили оценку «хорошо». А лучше всех, по данным тренинговой компании Big Tree, работают службы бронирования Санкт-Петербурга.

По информации на середину 2009 г., в Москве работают 217 гостиниц на 39 тыс. номеров. Городские власти надеются, что переход от инвестиционных конкурсов к земельным аукционам даст новый импульс программе строительства гостиниц, поскольку инвесторы будут гарантированно получать площадки, лишенные скрытых обременений, административные процедуры упростятся, а значит рентабельность будет более предсказуемой. В настоящее время имеется более 60 участков, юридически готовых для аукционов. Также существуют десятки участков, по которым идет работа с правообладателями или ожидается выход градостроительного плана застройки. Больше всего площадок подготовлено в Центральном, Северном, Южном и Юго-Восточном административных округах. В основном речь идет о строительстве гостиниц уровня 2–4 звезды.

Незадолго до начала кризиса в Москве началась реконструкция сразу нескольких знаковых отелей. Из завершенных проектов можно назвать гостиницу «Ленинградская» в сталинской высотке на Садовом кольце, которая была открыта после реконструкции в 2008 г. Это событие (которое эксперты назвали главным в 2008 г.) связано с приходом на московский рынок такого известного оператора, как Hilton. Ранее на месте бетонной коробки в самом центре столицы была построена фешенебельная гостиница The Ritz-Carlton.

Наиболее проблемным проектом остается реконструкция полностью снесенной гостиницы «Россия», но и здесь появился свет в конце тоннеля: закончены судебные разбирательства и «Моспроекту-2» заказана разработка новой концепции, которая должна завершиться в ближайшее время. После обсуждения на общественном совете проект будет вынесен на конкурс. На этой огромной площадке у самых стен Кремля предполагается построить 400 тыс. кв. м площадей, из которых около половины будут выполнять гостиничную функцию. Что касается гостиницы «Москва», то ее внешний облик полностью воссоздан, закрыт внешний контур и началась внутренняя отделка помещений. «Москву» планируют завершить в конце 2010 или начале 2011 г.

Не отстают и новые гостиницы, которые власти стремятся наилучшим образом вписывать в окружающую архитектуру. В конце ноября было одобрено предпроектное предложение по строительству гостиничного комплекса по адресу 1-я Тверская-Ямская ул., вл. 2. По словам главного архитектора города Александра Кузьмина, изначально на этом месте собирались построить административно-офисное здание, но после запрета на офисное строительство в центре было решено отдать площадку под девятиэтажный четырехзвездочный отель на 300 номеров. Проект хорошо гармонирует с застройкой Тверской улицы – не только по этажности, но и по архитектурной стилистике. Еще один гостиничный комплекс на 160 номеров общей площадью 16 тыс. кв. м появится на Садовом Кольце в районе Курского вокзала.

Что касается перепрофилирования уже существующих офисов в гостиницы, то наиболее крупным из таких проектов обещает стать реконструкция бывшего офисного здания в квартале «Даниловская мануфактура 1867». В компании Azimut Hotels Company, которая инвестирует в проект $8,5 млн, обещают, что новый отель откроется уже к маю 2010 г. Дизайн отеля, рассчитанного на 144 номера, будет выполнен в стиле лофт с сохранением архитектурной стилистики эпохи промышленной революции в России.

«Для нашей компании выход на московский рынок – важный этап в развитии, – говорит генеральный директор Azimut Hotels Company Александр Гендельсман. – Компания начала свою историю с открытия отелей в регионах, и «Азимут Отель Москва» станет первым нашим объектом в столице. Мы рассчитываем на успех проекта, поскольку сейчас Москва, как никогда, нуждается в качественных гостиничных номерах по приемлемым ценам». Среди других новостей можно назвать соглашение Правительств Москвы и Баварии о строительстве в Москве десяти гостиниц. В качестве девелопера выступает «МАВИ Центр Менеджмент».

Пожалуй, главной интригой будущего года станет открытие после реконструкции гостиницы «Украина», расположенной в сталинской высотке на пересечении основных туристических маршрутов столицы в начале Кутузовского проспекта. Помимо исторического облика самого здания, у этой гостиницы есть еще два больших преимущества: прекрасные видовые характеристики (здание расположено на набережной напротив Белого Дома) и отличная транспортная доступность. Архитектура здания была полностью сохранена, если не считать нескольких атриумов и пристроенного конференц-зала на 4 тыс. мест. Однако, как заверили в Управлении координации строительства гостиниц, это никак не затронуло привычный силуэт здания (пристройка находится с тыльной стороны).

Открыть гостиницу обещают в марте 2010 г. под брендом Radisson Royal Hotel Moscow («Украина»). Управлять отелем будет The Rezidor Hotel Group. В ноябре 2009 г. от причала гостиницы началась навигация новых круизных судов ледокольного класса, закупленных для этого проекта. Четыре прогулочных и одна банкетная яхты будут курсировать круглый год от причала гостиницы. Это далеко не «речные трамвайчики», знакомые москвичам еще с советских времен. Каждое судно обошлось инвестору в $2 млн. Яхты оснащены мощными бесшумными двигателями, а салоны имеют панорамное остекление и оснащены современным звуковым и световым оборудованием.

Круизная компания предлагает аренду яхт для корпоративных мероприятий. В то же время любой москвич или гость города вполне может позволить себе двухчасовой круиз. Цены, включающие питание ресторанного класса, начинаются от 1000 рублей. «Наша круизная программа – это принципиально новое предложение для туристического рынка Москвы, как по классу судов, так и по уровню сервиса, – говорит Алексей Микушко, генеральный директор ОАО «Гостиница «Украина». – Мы надеемся, что сама гостиница станет одной из визитных карточек города, а наши речные круизы – обязательным пунктом для многих туристических программ».

Как сообщили в Управлении координации строительства гостиниц, в 2010 г. будет построено 22–23 гостиницы (точный адресный перечень будет утвержден в январе). Около 70% строящихся гостиниц будут иметь категорию 2–3 звезды, 20% – 4 звезды, 10% – пятизвездочные отели. А всего, согласно Генеральной схеме размещения гостиниц, утвержденной в апреле 2009 года, число гостиниц в Москве должно вырасти с 246 до 535, а число мест – с 78 тыс. до 150 тыс.

Скорректированная политика продаж на загородном рынке – скидки, рассрочки, всевозможные бонусы – наконец, привела на этот рынок достаточно покупателей. Начиная с августа, застройщики зафиксировали рост спроса и поспешили объявить это устойчивой тенденцией. Некоторые компании даже заявили о повышении цен на свои объекты. Так поступила, например, ГК «Конти» – с ноября подняв стоимость лейнхаусов в поселке «Ильинка» на 3–10% (до $0,7–1,3 млн).

На начало ноября загородное предложение Подмосковья включало 332 коттеджных поселка – как утверждают аналитики «Инком-недвижимости», все объекты находились «в активной продаже». Новых проектов в высшей ценовой категории за последний год не появилось. Зато на рынок вышли как минимум 16 «экономичных поселков», где продается только земля, но с подрядом на строительство домов. Как объясняют аналитики «Инком-недвижимости», девелоперы подобных поселков рассчитывают на покупателей, которые не хотят ввязываться в долгострой «шанхаев» и не доверяют продавцам участков без подряда.

Экономкласс, по данным «Инком-недвижимости», составляет сейчас подавляющее большинство загородного предложения (55%). В него входят как поселки эконом-класса, так и участки без подряда, которые лендлорды распродают с обещаниями когда-нибудь в будущем подвести к ним инженерные коммуникации.

20% – это бизнес-сегмент: он больше всего пострадал от кризиса, ряд девелоперов были вынуждены заняться реконцепцией проектов, чаще всего в пользу экономных вариантов. Оставшиеся 25% поделили между собой поселки, которые продавцы позиционируют как эксклюзивные, премиум или де-люкс. Всех их, впрочем, можно объединить в элитный сегмент, так как четких и общепризнанных критериев, которые позволили бы отнести объекты к тому или иному «люксовому» предложению, до сих пор не выработано.

Дмитрий Герасимов, директор по продажам дачного поселка «Окская слобода», благодарит кризис за то, что он привел к пересмотру классификации загородной недвижимости. С осени прошлого года, по оценке эксперта, цены на экономкласс опустились с 10 млн руб. до 2 млн руб. Аналитики Rodex Group уточняют, что цена может быть еще ниже – 1,5 млн руб., но за них вам, скорее всего, предложат участки без подряда. Вероятность оборудования таких участков коммуникациями в Rodex Group оценивают невысоко: зачем лендлордам, которые успешно перекладывают проблемы по освоению земли на плечи покупателей, тратить немалые средства на разработку и получения техусловий и подведение инженерных сетей? Однако подобное предложение составляет сейчас около 80% в экономклассе. Это, по оценке Герасимова, привело на рынок загородной недвижимости на 15–20% больше покупателей – как раз с бюджетом в 1,5–2 млн руб.

Компания «Маршалл эстейт», которая строит «Окскую слободу», запустила недавно вторую очередь поселка. Но если в первой очереди клиентам за 3–10 млн руб. предлагались дома (от 100 до 250 кв. м) с землей (от 10 до 30 соток) и подведенными коммуникациями, то во второй – участки без подряда от 1 млн руб.

А «Красивая земля» предлагает участки без подряда не только в девяти «оформленных» поселках, но и ведет их оптовые продажи по Симферопольскому, Новорязанскому, Новорижскому, Минскому, Киевскому и Калужскому направлениям. По данным отдела продаж компании, в мае-июне ежемесячно продавалось около 80-100 участков, в июле этот показатель был зафиксирован на уровне 115-ти участков, в августе – 120-ти. В сентябре и октябре уровень продаж был лишь немногим ниже по сравнению с показателями августа. Очевидно, виноваты конкуренты.

Директор по продажам «Красивой земли» Артур Хахоков говорит, что сейчас появилось большое количество предложений загородных поселков без подряда. Для увеличения конкурентоспособности своих проектов компания даже задумала соорудить искусственное озеро в одном из поселков. Это «Сосновый аромат», 45 км от МКАД по Симферопольскому шоссе с продажами от 86 000 руб. за сотку.

«Инком-недвижимость» также предлагает участки без подряда. В поселке «Novoрижском» за 10 соток с покупателей попросят $100 000 (3,1 млн руб.). Если же клиент захочет взять тот же самый участок, но с подрядом на возведение дома по каркасной технологии площадью 153 кв. м, ему придется отдать почти вдвое больше – $192 000 (5,95 млн руб.).

В компании «Миэль–загородная недвижимость» высоко оценивают спрос на участки без подряда, а вот интерес покупателей к «экономичным» домовладениям, по их мнению, не слишком активен. По данным Владимира Яхонтова, управляющего партнера «Миэль–загородная недвижимость», цены на них за прошедший год упали на 30%: в среднем с 10 млн до 7 млн руб.

Если же поселок готов приблизительно на треть и располагается в 60–120 км от Москвы, то дом из газобетона площадью 80–90 кв. м на 8–12 сотках можно приобрести и за 4 млн руб., уверяют в Rodex Group. Компания продает от 4 до 7 млн руб. домовладения в поселках «Золотые пески» на Можайском водохранилище и «Перелески» на Новой Риге.

Правда, «Перелески» – поселок мультиформатный. По информации сайта Rodex Group, большую часть его занимают индивидуальные дома разной площади, кроме того, предусмотрены и небольшие twin-houses (проще говоря, танхаусы на двух хозяев).

Таунхасы – не слишком ходовой товар на загородном рынке. По сути, они представляют собой аналог городской квартиры – как заявляла, например, Metrinfo.ru Нина Кузнецова, учредитель Urban Group, при проектировании поселка «Ивакино-Покровское» у компании была четкая установка: человек должен иметь возможность купить таунхаус, продав типовую «двушку» в Москве. Однако площадь таунхаусов, как правило, больше площади типового городского жилья – а это значит, что его стоимость все равно будет выше. Например, в «Ивакино-Покровском» цены начинаются от 7,9 млн руб. за таунхаус в 155 кв. м. Сейчас застройщик предлагает покупателям приобрести таунхаусы по ипотеке: в Клинском отделении Сбербанка, без дополнительного залога и поручителей по ставке от 13,75% годовых в рублях на срок до 30 лет, сразу заплатив не менее 20% от стоимости дома.

Новый вариант загородного продукта под названием «Западная долина» недавно представила компания «Загородный проект». Проект новаторский – с точки зрения его доступности. Самое время порадоваться – не было бы счастья, да случился кризис! 700 домовладений по цене от 150 тыс. долларов появятся на 20-м км Киевского шоссе. И это будет реальной альтернативой гороской квартире. Организаторы проекта даже не решились назвать это предложение коттеджным поселком. Пригород – под таким названием и пойдет «Западная долина» в народ, когда в марте следующего года откроются продажи.

По оценке Яхонтова, за посткризисный год цены в сегменте бизнес-класса снизились примерно на 40%. Однако он утверждает, что новое предложение от застройщиков готовых домов в этом сегменте почти исчерпано. Сейчас их можно найти в основном на вторичном рынке – и «сделки проходят достаточно активно».

Самый наглядный тому пример – поселок «Новые Вешки» в 1,5 км от МКАД на Алтуфьевском шоссе, где уже на сентябрь текущего года было продано 240 из 264 построенных домовладений. Темпы продаж руководители проекта – ГК Sawatzky в России – объясняют темпами строительства: дома, возводящиеся по канадской каркасной технологии, строятся всего за 5–7 месяцев. Покупатель оценивает динамичность процесса и не боится недостроя. А сейчас, в ситуации кризиса, высокая степень готовности жилья, считает Марк Гройсман, исполнительный директор ГК, это главный козырь продавца. Площади домов в «Вешках» варьируются в пределах от 220 кв. м до 600 кв. м. Покупателю предлагается на выбор 64 типа домов, причем каждый из них имеет несколько вариантов планировки, дизайна и отделки фасада. Средняя цена домовладения составляет $1,3 млн. Третья и четвертая фазы будет завершены в течение 2010 – 2012 гг. В 50 домах уже живут семьи.

«Инком-недвижимость» предлагает дома в поселке бизнес-класса «Истландия» по цене от 6 млн руб. за участок в 13 соток. Как признают риэлторы, это аналогично стоимости в сегменте эконом. Дома площадью от 140 до 250 кв. м будут построены из кирпича, как дополнительный бонус для покупателей девелопер позиционирует ландшафтный дизайн, выполненный в восточном стиле.

Загородный дом премиального сегмента – предмет, как известно, не первой необходимости и многие отложили его покупку до лучших времен. Но продавцы подобной недвижимости, по оценке Яхонтова, не слишком склонны демпинговать: дома класса де-люкс просели в цене меньше всего, примерно на 20%. По данным компании «Новое качество», сейчас средняя цена элитного домовладения составляет $2,5 млн.

Именно за такую цену продает дома (в 630 кв. м плюс 36 соток) в первой очереди поселка «Кристал Истра» компания MosCityGroup. По данным застройщика, ее строительство уже почти завершено – дома «одеваются» в фасады, причем те, что были спроектированы до кризиса. К домам проводится электричество, в поселке оборудован внутренний газопровод. Некоторые покупатели уже приступили к внутренней отделке коттеджей – как уверяет застройщик, он с самого начала ориентировался на клиентов, которые приобретали дома для себя, а не на перепродажу. Кстати сказать, в августе 2008 г. коттеджи предлагались от $4 млн.

Сейчас в «Кристал Истра» можно купить и участок (от $40 000 за сотку) – правда, покупателя обяжут либо использовать проект строительства дома от девелопера, либо согласовать с последним собственный вариант: MosCityGroup заявляет, что строго следит за архитектурной концепцией поселка.

Основным конкурентом «Кристал Истра» компания называет вторичный рынок Рублево-Успенского шоссе, где в последнее время в качественных обжитых поселках неожиданно появлялись очень интересные предложения. Не менее интересные предложения, по данным «Нового качества», были и на первичном рынке Рублевки. Например, в поселке «Усово-Огарево» (30 домов от 700 до 1200 кв. м, участки не менее 20 соток, 8 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) некоторые коттеджи выставлялись со скидкой около 40%. Дом, который до кризиса продавался за $6 млн, в ноябре предлагался за $ 3,5 млн.

Примерно такими же ценами рассчитывает привлечь покупателей компания Honka, правда, предлагая выложить их за более удаленные от Москвы дома. В октябре она объявила о начале продаж в новом «открытом» поселке – Honka №1. Потенциальным клиентам будут предложены скандинавские дома по цене от 1,34 млн евро. Поселок небольшой – всего 25 объектов разной площади (от 330 до 510 кв. м). И в этом отчасти – успех этого финского начинания: гораздо меньший риск, связанный со сложностями продаж, сегодня имеют камерные поселки. И уже всегда найдутся тонкие ценители высококлассного продукта Honka, способные оценить его по достоинству. Построены дома будут на 7 га на берегу Истринского водохранилища (43 км от МКАД по Пятницкому шоссе, рядом с деревней Трусово). Из инфраструктуры – небольшой семейный клуб, в котором, кстати, можно будет снять апартаменты. За всем остальным клиентам предлагается ездить в недалеко расположенный дачный отель «Истра Holiday».

Как уверяет застройщик, его предложение уникально – поэтому стройка не остановится, даже если продажи не будут удовлетворительными. По его информации, уже зарезервировано пять домов. Завершить строительство планируется к концу 2010 г.

В тучные докризисные годы в столичном регионе за год открывалось от полутора десятка торговых центров высокого класса объемами площадей от 5 до 100 тыс. кв. м. Как утверждают аналитики, и в этом году как в Москве, так и в регионах в 4-м квартале ожидается открытие торговых объектов. Однако уже сегодня ясно, что заявленные девелоперами на начало года планы не будут реализованы в полной мере. А то, что открывается, является следствием деловой активности прошлых лет.

Еще пару лет назад вообразить то, что происходит сейчас на рынке коммерческой недвижимости в сегменте торговых площадей, было крайне сложно. Этот рынок рос огромными темпами. Высокая ликвидность, быстрые соки окупаемости, хорошая рентабельность объектов (самая высокая в сравнении с офисами, складами и тем более гостиницами) привлекали на этот рынок инвесторов, которые осваивали площадки быстро и с большим энтузиазмом. Аналитики фиксировали высокую насыщаемость столицы площадями из расчета количества квадратов торговых территорий на одного жителя, что приближало Москву к стандартам западных стран.

Все перечислено выше – ликвидность, окупаемость, рентабельность и сейчас позволяют этому сегменту «не терять лицо». Но снижение покупательской активности, уход арендаторов с насиженных площадей, снижение арендных ставок меняет это лицо существенным образом.

Среди заявленных и уже открытых объектов в компании Century 21 Prime Time Realty отмечают ТЦ «Шоколад», который не был заморожен, но в момент кризиса был продан Группе компаний «Ташир». Концепция объекта была изменена уже новым собственником: это коснулось как внешнего вида ТЦ, пула арендаторов так и названия центра.

В компании «Новое качество» называют в числе введенных торгово-офисный центр Lille на Рублево-Успенском шоссе. В начале ноября на Ленинградском шоссе открылся новый мебельный центр «Рио» (девелопер – Группа компаний «Ташир»). До конца года планируется открыть еще два торговых центра – «Золотой Вавилон Ростокино» (170 тыс кв. м) и «Город II» (110 тыс кв. м).

Если говорить о замороженных проектах, оптимистически рассуждает Елена Афанасьева, руководитель департамента коммерческой недвижимости Century 21 Prime Time Realty, то их не так много, как кажется на первый взгляд. Большинство замороженных объектов – «бумажные». Но здесь не совсем уместен термин «замороженные». Скорее стоит говорить о том, что реализация данных проектов отложена в связи с нестабильной финансовой ситуацией.

В компании Jones Lang LaSalle отмечают тем не менее, что часть девелоперов все-таки была вынуждена заморозить развитие своих проектов. В первую очередь это коснулось тех объектов, которые находились на ранних стадиях девелопмента, требующих значительных материальных вложений. В качестве примера можно привести торговые центры «Мосмарт» (на шоссе Энтузиастов, на Варшавском шоссе), «Матрешка Молл» на Павелецкой площади.

Есть и другие примеры реконцепции. Например, торгового центра «Детский мир» на Лубянке. Из универмага по продаже товаров детского ассортимента он будет реконструирован в полноценный современный торговый центр с увеличенным количеством полезных площадей.

Что сейчас требуется от собственников, так это максимальная гибкость во взаимоотношениях с арендаторами, отмечают в Century 21. Если собственник не жертвует арендными ставками, а идет «напролом», то в этом случае торговый центр теряет и в количестве, и в качестве арендаторов, что в свою очередь влечет за собой падение популярности объекта. Пример подобного объекта – ТЦ «Алтуфьевский». Центр обладает хорошим местоположением, но недостаточной посещаемостью покупателей даже спустя год после открытия. Несмотря на хороших якорных арендаторов, среди других арендаторов нет ни одного брендового магазина. Это приводит к потере привлекательности центра, что влечет за собой большую ротацию самих арендаторов и сокращению числа покупателей.

Елена Копылова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Новое качество», отмечает, что «стоящих на своем» и не пересмотревших ставки арендодателей можно пересчитать по пальцам. Пока это могут себе позволить в основном собственники высококачественных торговых центров, таких как «Неглинная Плаза», «Европейский», «МЕГА» и пр., где заполняемость и сейчас достигает 100%. В большинстве случаев ставки с начала года сократились вдвое. В 3-м квартале падение остановилось.

Есть, правда, решения из серии труднообъяснимых. Например, в начале ноября крупный французский ритейлер Carrefour принял решение уйти с российского рынка, объяснив свои действия слишком высокой конкуренцией. Решение странное, так как у такого ритейлера вряд ли могли возникнуть какие-либо проблемы с развитием. Единственная объективная сложность заключается в необходимости адаптироваться к российским условиям. В дополнение к двум действующим гипермаркетам компания собиралась стать якорным арендатором в ТЦ в Москве и Липецке.

В целом же, отмечает Е. Копылова, арендодатели готовы пойти на многое, чтобы удержать якорных арендаторов. Например, готовы предоставить им арендные каникулы, оптимизировать эксплуатационные расходы, установить ставки в рублях, в отличие от остальных, кто вынужден платить в долларах или евро.

Подводя итоги осеннее-летнего периода, в компании RRG, например, отметили даже тенденцию повышения ставок даже на фоне увеличивающегося предложения – за счет убытия арендаторов. Но это коснулось только центра столицы и только новых торговых объектов. По итогам сентября объем предложения на рынке аренды торговой недвижимости увеличился, а заявленные арендные ставки выросли на 2% в центре Москвы и на 1% за пределами Садового кольца. Общее количество помещений возросло на 36% до 682 шт., а общая площадь – на 42% и составила 303 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды для помещений в пределах Садового кольца составила 1327 долларов за кв. м в год, вне Садового кольца возросла до 699 долларов.

Именно вышедшие в сентябре объекты предлагались дороже «летних». Так, в пределах Садового кольца это произошло за счет роста на 15% средней ставки по новым объектам по сравнению с ранее экспонирующимся.
В числе новых сентябрьских предложений – помещение на Новом Арбате (57 кв. м, 3740 долларов за кв. м), на Тверской ул. (100 кв. м, 4200 долларов за 1 кв. м) и в Столешниковом переулке (550 кв. м, 4340 долларов за 1 кв. м). В сентябре в периферийной части на средней ставке экспонирующихся объектов также сказалось появление ряда дорогих помещений – на Ленинском пр-те (400 кв. м, 3900 долларов за 1 кв. м), на Кутузовском пр-те (244 кв. м, 3800 долларов за 1 кв. м). Впрочем, отмечают в компании, появление на рынке дорогих предложений еще не означает роста цен. Вполне возможно, что через некоторое время эти же площади будут предлагаться по существенно меньшей стоимости. Тем не менее, косвенно появление дорогих предложений может свидетельствовать о повышении деловой активности в сегменте дорогой торговой недвижимости и, возможно, о некотором, пока еще слабом увеличении спроса на торговую недвижимость в целом.

В целом, говорят в Century 21 Prime Time Realty, за год арендные ставки снизились на 30–40%, в некоторых случаях до 50%. Но такое снижение коснулось заведомо неудачных проектов, которые и до кризиса не пользовались популярностью. Не менее, а может быть даже более интересен другой показатель – цены предложения на торговые центры. Снижение цен предложения торговых объектов в центре за истекший год, по данным RRG, составило 31%, за пределами Садового кольца цены снизились более существенно – на 36%.

Разборчивость арендаторов, освобождение площадей заставляет рынок повышать требования к качеству предложения. Осенью, на волне оживления рынка после летней спячки, во многих компаниях поняли, что имеет смысл развиваться дальше, в рамках финансового кризиса. Однако так или иначе, отмечает Е. Афанасьева, многие пришли к выводу, что подходить к выбору помещения стоит осторожно и осознано. То есть сейчас нет той бездумной экспансии, когда магазины открывались, ориентируясь на количество точек, существующих все равно где. Теперь все понимают, что точка точке – рознь. Продолжаются попытки оптимизации бизнеса. И это относится как к собственникам, так и к арендаторам.

В этой связи уместен пример ТЦ Lotte Plaza на Арбате. Неоднократно раскритикованный аналитиками ТЦ переориентирован на экономкласс. Тем более что торговые сети нижнего ценового сегмента в кризис развиваются активнее. Как отмечает Владимир Отекин, директор по развитию ГК «Мортон», некоторые арендаторы сейчас уходят из ТЦ, делая выбор в пользу жилых микрорайонов, стрит-ритейла, где условия аренды на сегодняшний день более доступны, а обороты более стабильны – в частности, у компаний, занимающихся услугами и товарами сопутствующего спроса.

Случаются и ситуации с отказом от аренды якорных арендаторов, отмечают в компаниях. Это можно связать как с проблемами запуска конкретного ТЦ, так и с изменением политики внутри компании якорного арендатора. Есть много примеров, когда уходил один якорный арендатор, а на смену ему приходил равнозначный. Например, была ротация площадей среди компаний-супермаркетов «Перекресток» и «Седьмой континент».

В этой ситуации возникает вопрос: когда и при каких условиях может восстановиться рынок? Восстановиться рынок, прогнозируют в Century 21 Prime Time Realty, может в течение двух-трех лет. При условии, если цена на нефть будет расти и начнет расти объем продаж. Вернутся ли ставки аренды на докризисный уровень (что несомненно важно для собственников торговых помещений). Только при условии полной стабилизации, в том числе и стабильность рынка труда. А это процесс непростой и небыстрый.

В «Новом качестве» считают, что результаты 3-го квартала текущего года показывают, что на рынке уже наметились качественные изменения структурного характера, которые позволяют говорить если не о начале восстановления рынка, то, по крайней мере, о его нахождении вблизи дна. Об этом свидетельствуют замедление темпов падения (а в ряде случаев рост) основных ценовых индикаторов – арендных ставок и цен продаж.

В компании «Мортон» оценивают ситуацию не с позиции собственников, а с позиции арендаторов. Подъем рынка мало зависит от того, вернутся ли арендные ставки на докризисный уровень, или нет. Нужно не говорить о восстановлении рынка, а работать для создания условий, при которых уже сейчас арендатор почувствует себя уверенно и комфортно, отмечает Владимир Отекин.

Так или иначе, но позитивный для собственников ТЦ момент не теряет своей актуальности. Как бизнес торговые помещения до сих пор эффективнее, поскольку в ритейле ставки были скорректированы значительно меньше, чем в сегменте офисной недвижимости.

Еще один позитивный момент: сейчас минимальная доходность торговых помещений составляет 12,5% для Москвы и 13,5% для Санкт-Петербурга. И сейчас этот показатель по России в целом гораздо выше, чем на европейских рынках. В России минимальная доходность от инвестиций в торговую недвижимость в два раза превышает рост доходности в других странах (см. график). Для России в компании Jones Lang LaSalle прогнозируют сохранение высокой премии (разницы между ставками доходности России и Европы) в среднесрочной перспективе.

ЗА РУБЕЖОМ

Почти четверть площади возводимых сегодня в Европе и Америке объектов составляют подземные сооружения. В мировом процессе освоения подземного пространства есть свои города-лидеры. В их числе – Торонто, чей вклад был высоко оценен международным сообществом.

Активное освоение подземных пространств в городах западной Европы, в США проходило в 70-е гг. Вспомним хотя бы «Европа-центр» в Западном Берлине, по которому еще в конце семидесятых бродил с зеленым крокодилом в пакете самый известный пилот советской Грузии, герой кинофильма Г. Данелии Мимино. Расположен центр практически под центральной площадью города Курфюрстендамм. Сюда можно спуститься на эскалаторе, а в зимний день посидеть за «летними» столиками, попить кофе или пиво у кадушек с цветами. Примерно в те же годы были построены подземные торговые центры в Нью-Йорке, Монреале. Но наиболее известным примером ухода городской жизни под землю является, конечно, Торонто. Здесь идея подземного жизненного пространства как дубликат обычного наземного города обрела реальные черты.

История подземного Торонто началась в 1900 г. Именно тогда владельцу двух магазинов торговой компании «Итонс» пришла мысль соединить их подземным переходом, продолжив торговлю и в самом переходе. С этого все и началось. Торговое подземное пространство стало расползаться вширь и вглубь, охватывая все новые и новые площади. Подземные территории были прорыты под улицами, домами старой постройки, новыми небоскребами, соединив банки, отели, хоккейный Зал славы, мэрию, оперный театр, вокзал «Юнион Стейшн» и десятки других мест. Лифты в большинстве жилых домов ведут тоже в подземелье. Попасть домой из-под земли легко – достаточно приложить ключ, и прибывший лифт доставит вас прямо на лестничную клетку. Таким образом, при желании не выходить на холодный воздух в зимнее время можно неделями. Надо только подыскать себе работу с выходом под землю, да соответственно ограничить круг знакомств. Так в принципе и поступают многие обитатели подземелья, в особенности выходцы из южных широт, для которых канадская зима кажется невыносимо холодной. Заметим, однако, что Торонто расположен на широте чуть южнее Киева.

«Подземный город» Торонто занесен в книгу рекордов Гиннесса. На 2008 г. он покрывал площадь длиной в 27 км, соединяя воедино 372 тыс. кв. м торговых площадей. Жители города очень гордятся своим подземельем, называя его «пасс» (path), что в переводе означает ход или лаз по-русски.

А что же Москва? Строго говоря, идея подземелья витает тут со времен Московского княжества. В те непростые годы каждый приличный московский дом имел свой подземный ход с выходом за крепостные стены. Москву осаждали и сжигали не раз, так что предосторожность эта не была излишней. Однако в новейшие времена идея подземного города изначально встретила крайне настороженный прием жителей. Была даже создана очередная инициативная группа против реконструкции подземного пространства в центре.

Пока проект сооружения подземного «хода» между Пушкинской и Охотным рядом еще жив. По требованию жителей прилегающих домов из него исключен, правда, торгово-развлекательный комплекс. Зато планируется сооружение торгового комплекса под площадью Тверской заставы у Белорусского вокзала.

Московским строителям по силам возвести под землей сооружения любого уровня сложности. Это они уже демонстрировали, и не раз. Тем более что мест для демонстрации своих талантов «на поверхности» у них все меньше и меньше. От идеи освоения подземного пространства столице не уйти. Так что лучше начинать сейчас, чтобы не было больно за потерянные годы.

Для россиян Финляндия никогда не входила в число стран-лидеров, привлекательных с точки зрения покупки недвижимости. Интерес к ней вырос лишь недавно, когда южные побережья, по всей видимости, были распробованы нашими соотечественниками в полной мере и слегка поднадоели. Захотелось чего-то другого – северного, спокойного, и в то же время комфортного и предсказуемого. Однако все эти годы существовала устойчивая группа лиц, которые изначально интересовались только страной Suomi, оставаясь приверженцами ее стиля, климата, ее устойчивых традиций и ценностей.

Если говорить о ценностях, то надо понимать: речь в первую очередь идет о лесах и водных артериях северной страны, с которыми по роду своих досуговых предпочтений, профессиональной занятости долгие годы были связаны практически все без исключения финны. Даже теперь, если финн редко выезжает на природу с семьей, не берет в руки удочку и не ходит по лесу, то хотя бы жить он предпочитает с видом на природу. В идеале – на озеро, реку или просто лес. Исходя из таких же предпочтений, недвижимость в Финляндии стали приобретать в конце 90-х питерцы, интересуясь в основном приграничными районами. Гораздо позже за ними потянулись москвичи.

В результате в докризисные времена примерно 30% всех покупок недвижимости в районе Южной Карелии уже приходилось на россиян. По данным Натальи Ивановой, специалиста компании WestHome-Inves, в целом, рынок Финляндии по объемам сделок среди иностранцев-россиян распределен таким образом: городами Иматра, Лаппеенранта, Савонлинна интересуются жители Санкт-Петербурга и Карелии. Москвичи покупают в Хельсинки и пригородах, в Котке, Коуволе. Целью покупки являются проживание и отдых.

Цены в первые годы освоения Финляндии были сопоставимы с российскими. А вот уровень сервиса и безопасности, конечно, был несопоставим. Покупая домик для отдыха в соседней стране, не надо было волноваться о сохранности его содержимого. «Брал за живое» и уровень развития инфраструктуры: дороги – в отличном состоянии. Гипермаркеты и супермаркеты функционируют не только в крупных городах. Крупных городов в Финляндии и нет вовсе. Даже в заснеженном лесу, среди вековых берез и сосен можно обнаружить то там, то здесь небольшие ряды ярких почтовых ящиков – привет цивилизации любителям тишины, отшельникам и затворникам, которых в Финляндии почему-то не мучает тоска и одиночество, чувство оторванности от всего живого. Наоборот, в таких местах живут и наслаждаются уединением целыми десятилетиями.

Расширению географии покупок способствовало то, что и цены в более отстоящих от границы районах постепенно становились ниже, чем в приграничных. В 2006 г. наибольшим спросом пользовались недорогие земельные участки и дачи на берегу озер. А в 2007 г. спрос на дачи увеличился в 2 раза. В это же время активизировался интерес к покупкам таунхаусов и квартир.

Дома и квартиры в портовых городах Котка и Хамина, в Хельсинки, Турку, Тампере покупали и покупают желающие работать и заниматься бизнесом в Финляндии. Если бы не кризис, то процесс шел по нарастающей. Это касается и цен, и объема сделок с недвижимостью.

До конца прошлого года на рынке недвижимости Финляндии наблюдался настоящий бум, рассказывают в компании Сentury 21 Prime Time Realty. Этому способствовало несколько факторов: уверенный рост экономики страны, увеличение объемов ипотечного кредитования при невысоких процентных ставках.

Но уже в начале 2009 г. стало понятно, что цены на жилье в Финляндии будут падать. По данным аналитиков, с начала года цены на недвижимость в среднем упали на 5,2%. По данным компании WestHome-Inves, снизились объемы строительства нового жилья. На среднеценовую недвижимость цены снизились на 5–7%, дорогие объекты свои ценовые позиции удержали. Цена за квадратный метр на вторичном рынке остановились на отметке 1900 евро, хотя стоимость новой недвижимости снизились за указанный период не столь критично, с учетом инфляции – на 2,6%. Наибольший удар пришелся по столичному жилью. В Хельсинки цены с конца прошлого года по начало текущего упали практически на 9%, таким образом, средняя цена квадратного метра в городе едва превысила 2700 евро.

Как отмечает Андрей Кучин, эксперт департамента зарубежной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty, на протяжении многих лет самое большое количество сделок в Финляндии, участниками которых являются и местные жители, и иностранцы, совершается в Хельсинки и его городах-спутниках – Кауниайнене, Эспоо и Ванте, поэтому цены на недвижимость здесь в среднем в 2 раза выше, чем в провинциальных городах, и в 1,5 раза выше, чем в среднем по стране.

Сейчас цены на жилую недвижимость Хельсинки стартуют примерно с 80 000 евро – за такую сумму здесь можно приобрести небольшую однокомнатную квартиру на окраине города. Квартира в Хельсинки с видом на залив обойдется значительно дороже. Еще большую сумму придется выложить за апартаменты в таунхаусе. Наиболее дорогая и элитная недвижимость Хельсинки располагается в престижных районах на берегу Финского залива. Такая квартира в Хельсинки элит-класса обойдется в несколько сотен тысяч евро, а цена одного квадратного метра может превышать 5000 евро.

Большим спросом у россиян и до кризиса, и сейчас, в его разгар, пользуются дома, коттеджи и элитные квартиры. Причем выбор здесь большой. Каждый сможет выбрать дом на свой вкус – от крохотного уютного домика до шикарного коттеджа, от квартиры в провинциальном финском городке до элитных апартаментов в центре столицы.

Кроме того, есть возможность приобрести земельные участки в Финляндии с собственным участком на берегу. Факт, что земля сегодня – это весьма выгодное вложение средств – не требует доказательств. Застройка участка коттеджами или обустройство курорта может принести значительный доход владельцу. Именно поэтому земельные участки в Финляндии в последние годы становятся самыми востребованными объектами среди всех категорий недвижимости. Все участки в Финляндии, находящиеся даже на островах, располагают необходимыми коммуникациями, имеют собственные причалы и соединены с материком.

Процесс покупки недвижимости не составляет никакой проблемы. К сожалению, как отмечает Н. Иванова, услугами кредитных организаций гражданам России практически не воспользоваться, если у них отсутствует кредитная история в странах Евросоюза. А вот располагая полной суммой, сегодня приобрести финский дом зачастую бывает проще, чем квартиру в Москве – здесь полностью отсутствует бумажная волокита и бюрократизм, все четко отрегулировано.

Как объясняют в компании AL Navigator, сделка купли-продажи недвижимости (дома или участка земли) оформляется в несколько этапов: просмотр объекта, согласование его стоимости и ряда условий покупки, подписание предварительного договора и оплаты задатка, подписание договора купли-продажи и оплаты покупки.

Договор купли-продажи подписывается официальным регистратором сделки или нотариусом. Документы на собственность регистрируют в местном городском суде (суд первой инстанции). Регистрация информации о новом владельце заносится в реестр недвижимости в течение месяца после заключения договора купли-продажи. Стоимость регистрации составляет 65 евро.

Покупка квартиры происходит несколько иначе. Первые несколько этапов – аналогичны тому, как происходит с домом или землей – просмотр, согласование стоимости и условий, предварительный договор и внесение задатка, заключение договора купли-продажи и оплата. Далее договор подписывается покупателем и продавцом в четырех экземплярах, которые передаются всем сторонам сделки – покупателю, продавцу, агентству недвижимости (или нотариусу) и правлению дома. Разница в покупке дома/земли и квартиры состоит в том, что в последнем случае происходит покупка акций, которые юридически закреплены за конкретной квартирой.

Приобретая недвижимость в Финляндии, покупатель должен оплатить налог на переход права собственности в размере 4% от стоимости недвижимости в Финляндии. Это относится к участкам земли, дачам, частным домам, лесным и земельным угодьям. Приобретая квартиру, заплатить придется сначала 1,6% ее стоимости.
При заключении сделки стоит заранее выяснить, каков будет ежегодный налог на данный объект. В зависимости от месторасположения, площади, и даже от цели покупки финский дом будет иметь различную стоимость содержания. Например, если недвижимость в Финляндии была куплена для собственных целей, то содержание квартиры в Хельсинки на окраине столицы будет обходиться владельцу примерно в 100–50 евро в месяц, а дом площадью 150 кв. м – около 120–150 евро. В целом, обслуживание финского дома площадью 100 кв. м при проживании в нем летом и иногда зимой будет стоить около 2500 евро в год – сюда входит электричество, вода, налоги и страховка.

Перепечатка материалов без разрешения редакции запрещена. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях и материалах, опубликованных на коммерческой основе со знаком Р

Журнал «МиР. Москва и Регионы» в свободную продажу не поступает и распространяется только по рассылке и подписке.

Декабрь [ № 44 ]

МЕГАПОЛИС

ИНТЕГРАЦИЯ

РЕГИОНЫ

ЭКСПЕРТИЗА

ЗА РУБЕЖОМ

ДРУГИЕ НОМЕРА