• PROEstate 8-10 сентября 2010 г.
• "Город женщин"
  4 марта 2010г.

Сентябрь-Октябрь [ № 41- 42 ] Юрий Росляк: «Город не сможет развиваться без частной инициативы»

ДЕНЬ ГОРОДА В 862 года жизнь только начинается! Наталия Крол День рождения, как известно, бывает только раз в году. А значит, прожить его надо так, чтобы весь последующий год было о чем вспомнить. Даже кризис не помешал Москве отступить от этого правила. Может быть, праздник был короче, чем обычно. Но насыщенность, эмоциональный подъем и разнообразие программы были, что называется, «антикризисными». Московский официоз Официальная часть, проходившая на Тверской, собрала множество представителей столичной мэрии, гостей города. Первые ряды организованного на Тверской «концертного зала», наряду с представителями всех ветвей власти страны и столицы, лидерами различных общественных организаций, духовенства, были предоставлены инвалидам. Руководство города позаботилось о создании для этой категории граждан максимально комфортных условий для просмотра и участия в гала-концерте. Буквально на следующий день Москва открыла свои спортивные залы и площадки для проведения третьей Московской Параспартакиады, где люди с ограниченными возможностями могли продемонстрировать свои неограниченные силу духа и волю к победе. К слову сказать, 2009 г. год объявлен Москвой «Годом равных возможностей», и Москва максимально подчеркивает, что именно с этого года будет планомерно менять отношение общества к людям в инвалидных колясках, которые должны иметь абсолютно равные возможности с другими гражданами страны и вызывать огромное уважение и сопереживание у государства и общества. Прозвучала поздравительная речь столице прибывшего на торжество Президента РФ Дмитрия Медведева. Такого рода выступления всегда ожидаемы и предсказуемы. Однако комплименты столице, слова о том, что Москва – это «символ постоянного обновления и развития России», не воспринимались как всего лишь дань празднику. Их, без сомнения, можно расценивать как высокое признание городу, ставшему примером для подражания. В Москву сегодня едет учиться не только молодежь, но и руководители регионов, предприятий – перенимать опыт, а главное учиться этому подходу – профессиональному, продуманному, нацеленному на перспективу. Речь мэра Юрия Лужкова была, как всегда, эмоциональна и зажигательна. Примечательно, что до торжественного заседания на Тверской мэр столицы уже побывал на другом мероприятии, где заявил, что считает его самым главным в эти праздничные дни. Это – Городской профессиональный конкурс «Московские мастера», проводившийся в Москве уже в 22-й раз. В этом году проходило награждение людей 77 профессий. Награды получили 168 победителей, десять предприятий и три отраслевых Оргкомитета. В конкурсе приняли участие более 60 000 специалистов – повара, парикмахеры, швеи, программисты, экскурсоводы и пр. Было сказано доброе слово и в адрес дворников. Рассуждая о том, что все профессии почетны и уважаемы, Юрий Лужков воодушевленно напомнил всем о дворниках. А как известно, два прошедшие десятилетия люди этой профессии были «баловнями» судьбы у столичного правительства. По итогам другого конкурса, но также выявляющего лучших из лучших, самые усердные и ответственные дворники вылетали на отдых в Тайланд, Турцию и другие экзотические страны. Велась подписка Только в одном ЦАО праздник развернулся на 250 площадках. В целом же по городу таких «очагов» насчитывалось 500. Молодежь проявила себя на празднике участием в марше московского студенчества, в смотре лучших духовых оркестров, проходивших на Поклонной горе, в многочисленных спортивных и музыкальных соревнованиях, развернувшихся в префектурах и управах. Вообще существует мнение, что День города – это праздник для молодежи и приезжих. Остальное население города якобы, ловит последние теплые дни за городом с неохотой пересекая МКАД даже ради праздника. Если это и так, то молодежь и приезжие – не самая плохая компания. Однако вряд ли только они «получили свое» в этот незабываемый день. Во всяком случае, праздничный сюжет на Пушкинской площади опроверг такое представление. С самого утра субботы пенсионеры активно осуществляли подписку на периодические издания по льготным ценам в пунктах приема, расположившихся прямо на пешеходной Пушкинской площади. Там же в палатках проходила активная реализация семян овощных растений. Их тоже активно раскупали. Новый дачный сезон, рассудили пенсионеры, не за горами. Известно же, что проращивание семян на подоконниках в столичных квартирах старшего поколения стартует уже примерно после Нового года. Оркестры гремели Еще одна «картинка» с Пушкинской – соревнования милиционеров, бегающих наперегонки друг с другом в праздничных эстафетах. Иностранные гости, приехавшие в Москву, включились в праздничный процесс со знанием дела: вечером на смотре духовых оркестров мира Британский оркестр исполнил в ритме марша «Подмосковные вечера», а напоследок объединенный оркестр разных стран мира браво отыграл знаменитый хит группы Битлз про «Желтую подводную лодку, которая когда-то давно, еще при царе затонула в степях Украины». Такой вольный перевод названия песни позволил себе один школьник, свидетель выступления оркестра. Цветники цвели Столица сильно изменила бы своим правилам, если бы ее власти не постарались подготовиться к Дню города и в строительной сфере. Сдача объектов к Дню города – это рубеж, не менее серьезный для московского Стройкомплекса, чем полугодие и год, что для строителей вообще свято. В целом, в масштабе города, со слов первого заместителя мера Москвы в Правительстве Москвы Владимира Ресина, по итогам семи месяцев в Москве был возведен 1 миллион 268 тыс. кв. м жилой площади. В августе, в преддверии праздника, было сдано в эксплуатацию 98,3 тыс. кв. м. В числе наиболее крупных объектов социального назначения власти назвали Управление социальной защиты населения в Зеленограде, центры социальной помощи семье и детям «Хамовники» и «Можайский», молодежный центр «Марьино», Детскую музыкальную школу им. Шапорина, Центр патологии и реабилитации речи, реконструированный Центр неотложной хирургии и травматологии для детей и др. В одном только Центральном административном округе, заявил префект ЦАО Алексей Александров, накануне праздника было сдано 543 тыс. кв. м различной недвижимости. В их число входят три дома для переселения москвичей из ветхого и аварийного жилищного фонда, а всего округ получил квартиры общей площадью 84,4 тыс. кв. м. Открылись три детских сада, школа на 750 мест. Есть достижения и в развитии транспортной инфраструктуры. Практически завершена реконструкция первого пускового комплекса ЧТК – участок Четвертого транспортного кольца с развязкой на шоссе Энтузиастов. Расширены и отремонтированы находящиеся в этом месте улицы Гаражная и Уткина, проезды Электродный и Окружной, участок на улице 8-й Соколиной Горы. Был открыт Волоколамский тоннель в направлении из области в центр. Прямо за день до праздника на Ленинградке был открыт пешеходный переход возле станции метро «Аэропорт», оборудованный лифтом для инвалидов-колясочников. Накануне в своем предпраздничном выступлении на одном из столичных телеканалов мэром было официально заявлено, что город не отказывается от социальной направленности в своей политике. Затраты на социальные нужды, заявил он, будут увеличены на 10%. Не зря считают мудрецы: дари другим такой подарок, какой хотел бы получить сам. Так и происходит ежегодно: как известно, День рождения города и столичного мэра отмечают в один месяц. Значит, старая истина подкрепляется им конкретными делами. Декорациями, фоном для развернувшегося празднования стали цветники и клумбы, флористические ансамбли на улицах, в парках и скверах города. Как заявил накануне праздника первый заместитель мэра Петр Бирюков, в городе разбито 56 гектаров цветников! Ярким вечерним цветовым решением стал праздничный салют. Он прогремел на Васильевском спуске, на Поклонной горе и в Измайлово. Во славу Дня города! Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

МЕГАПОЛИС

• Осень. Время верстки бюджета
• Интервью с первым заместителем мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководителем Комплекса экономической политики и развития города Юрием Росляком

Традиционно осень – время формирования бюджета столицы на следующий год. Каким он будет? Правы ли те, кто предрекает городу наступление более сложного периода? Каков прогноз на 2010 г. руководитство Москвы? На эти и многие другие вопросы журнала «Москва и регионы» ответил первый заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк.

«МиР»: Юрий Витальевич, текущий номер журнала, кроме прочих тем, затронул и тему Дня города. Обычно город подходит к этой дате с важными достижениями в сфере градостроительства, а программа праздника включала множество развлекательных мероприятий для горожан. Удалось ли городу остаться верным эти традициям – с точки зрения возникших финансовых реалий? Пришлось ли урезать праздничные расходы в этом году?

– Готовясь ко Дню города, мы всегда исходим из того, что никакие обстоятельства не должны лишить москвичей праздника. Это касается и вопросов обеспечения безопасности, и праздничного оформления Москвы, и ярких интересных мероприятий. День города должен быть как настоящий день рождения: веселый, насыщенный позитивными эмоциями и впечатлениями. Тем более что в эти выходные столицу посещает множество гостей, они тоже хотят ощутить атмосферу настоящего городского праздника. Сложности в мировой экономике – не повод огорчать наших граждан.

— Тем более, что в масштабах Москвы затраты на проведения Дня города достаточно невелики, особенно это касается бюджетных трат: непосредственно на проведение праздничных мероприятий в этом году было затрачено чуть более 50 млн рублей, из которых свыше 45 млн – деньги спонсоров. Поэтому говорить о необходимости экономии на празднике просто не приходится. Мы считаем, что праздник в целом прошел удачно. Нам повезло и с погодой, и с настроением горожан. Был сделан акцент на проведении мероприятий не только в центре столицы, но и на местах, в районах проживания москвичей. Таким образом, даже те, кто по каким-то причинам не смог либо не захотел выбираться в центр, могли получить свою «долю» музыкальных и культурных торжеств. Всего состоялось более 560 городских и окружных мероприятий, а если считать вместе с мероприятиями в районах и учреждениях культуры, то прошло около 4 тыс. акций, в которых приняли участие более 3,5 млн человек.

— Прошедший День города запомнится и открытием новых уникальных объектов. Безусловно, огромное внимание привлекло открытие восстановленного дворца царя Алексея Михайловича на территории музея-заповедника «Коломенское», хотя не меньшее значение для москвичей имеют вводящиеся в строй объекты здравоохранения и образования. Заметным культурным событием стал Международный военно-музыкальный фестиваль «Спасская башня», собравший на Красной площади лучшие военные оркестры мира.

«МиР»: 2009-й г. считается первым кризисным годом. По итогам прошедшего полугодия как бы вы оценили нынешнее состояние экономики города? За счет чего удавалось поддерживать ее на довольно высоком уровне, не отказываясь от целого ряда проектов развития?

– Очень объемный вопрос! По поводу состояния экономики могу сказать следующее: конечно, темпы развития города вынужденно затормозились, в плане наших возможностей мы оказались отброшены на пару лет назад. Однако жизнь в столице не замерла! Первое и главное, что осталось в полном объеме, как и обещало правительство Москвы – это социальные обязательства перед горожанами, уровень которых был и остается самым высоким в стране. Мы много раз говорили и не устаем это повторять: столица в обязательном порядке продолжит реализовывать все меры социальной поддержки, которые получали наши бюджетники, многодетные семьи, пенсионеры, инвалиды и многие другие категории населения, нуждающиеся в социальной защите. Действительно, ради этого Москве пришлось поступиться некоторыми программами развития, однако мы твердо убеждены: лучше на год позже достроить станцию метро, чем оставить без доплат к пенсиям или без компенсации стоимости жилищно-коммунальных услуг несколько сот тысяч человек. Жизнь в столице достаточно дорога, и мы просто обязаны сохранить благополучие наших граждан как минимум на достойном уровне. А по-хорошему – даже в нынешних не самых благоприятных условиях обеспечивать его повышение.

— К слову, в этом направлении принимается целый ряд мер. Так, с 1 сентября на 8% выросла ставка первого разряда единой тарифной сетки, составив 6325 руб., притом это уже третье повышение за год. А по договоренности в рамках трехсторонней комиссии Правительства Москвы, профсоюзов и работодателей также в третий раз за год вырос минимальный размер оплаты труда – до 8700 руб. К концу года, а точнее к началу следующего будет достигнута и такая цель, как минимальный размер пенсии, равный двум прожиточным минимумам пенсионеров на территории Москвы. Конечно, это непростая задача, однако мы сознательно идем на то, что более 50% бюджета города в будущем году – а это свыше 530 млрд руб. – пойдут именно на меры социальной поддержки и иные социальные программы.

— Что касается мер поддержки непосредственно экономики города, то еще прошлой осенью, как только начали становиться понятными масштабы кризиса, была создана комиссия по финансовому мониторингу экономики столичных предприятий, которую возглавил мэр Москвы, и работа ее продолжается до сих пор. На заседаниях выявляются наиболее сложные участки и конкретные проблемные предприятия, требующие повышенного внимания городских властей и нестандартных путей решения проблем, вырабатываются в целом меры стимулирования экономической активности на территории.

— Главной задачей сразу было заявлено сохранение занятости населения и преодоление задержек в выплате заработной платы. Обе задачи в целом решаются успешно, хотя по вполне объяснимым причинам безработица в Москве выросла по сравнению с докризисным уровнем более чем двукратно – с примерно 0,4% трудоспособного населения до 0,9%. С одной стороны, если сравнивать с почти 10%-ной безработицей в тех же Соединенных Штатах, это относительно небольшая величина. С другой, мы стараемся избежать даже минимального социального напряжения в обществе. Именно поэтому городской департамент занятности населения активно формирует банк вакансий, насчитывающий на сегодня порядка 200 тыс. предложений (что, кстати, почти вчетверо больше, чем официально зарегистрировано безработных в Москве), занимается программами переобучения и профессиональной переподготовки людей, в том числе рабочих специальностей, организует ярмарки вакансий как городского масштаба, так и на уровне префектур.

— Город не перестает поддерживать предприятия малого и среднего бизнеса, которые дают заметный процент налоговых поступлений в казну и – что самое главное – рабочие места для четверти трудоспособных горожан. В текущем году даже увеличен по сравнению с предыдущим фонд для предоставления субсидий как начинающим, так и развивающимся представителям малого предпринимательского сообщества.

— Важнейшим источником для оживления инвестиционной деятельности на территории является Адресная инвестиционная программа города (АИП). По программе Москва строит достаточно большое количество объектов, в первую очередь, социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, осуществляет иные виды капитальных вложений. За восемь месяцев т.г. введено 2081,6 тыс. кв. м общей площади жилых домов, построено 22 детских дошкольных учреждения на 3040 мест, 8 общеобразовательных школ и 4 блока начальных классов на 6475 мест, 2 поликлиники на 1050 посещений в смену и больница на 176 коек.

— Право на реализацию этих проектов получают победители соответствующих конкурсов и аукционов, предложившие наиболее выгодные условия городу, а взамен получающие гарантированную загрузку мощностей, что подчас означает единственную возможность выжить. При этом в условиях ужесточившейся конкуренции Москва имеет возможность за средства меньшие, чем в прежние годы, построить необходимые социальные или инфраструктурные объекты. Соответственно, даже в условиях сокращения АИП уменьшение объемов строительства произошло не прямо пропорционально – строительство сократилось меньше.

«МиР»: Как вы прокомментируете новый бюджет? Какие статьи его расходов могут быть урезаны?

– В первую очередь, повторюсь, московский бюджет будущего года будет социально ориентированным, как и бюджеты всех последних лет. Он так же будет иметь заранее спланированный дефицит, покрываться который будет за счет заимствований, а средства эти пойдут исключительно на программы развития города: строительство, увеличение доли в уставных капиталах важных для столицы акционерных обществ, иные цели.

— Полагаю, год будет непростым, но широкая налоговая база Москвы, рост реальных доходов москвичей, а вместе с ним и подоходного налога, акцент в развитии на реальный сектор городской экономики, а не на спекулятивные финансовые операции позволят столице как минимум наметить тенденцию к восстановлению прежних темпов развития.

— Общий объем капитальных вложений, направляемых на строительство объектов городского заказа в 2010 г., составит 169 млрд руб. В условиях сложившейся экономической ситуации очень важную роль играет определение наиболее социально значимых объектов и приоритетных направлений развития города. Это позволит сконцентрировать финансовые ресурсы и эффективно расходовать средства бюджета города на наиболее значимых направлениях городского хозяйства.

— Естественно, в условиях необходимости сохранить все меры социальной поддержки горожан на чем-то придется экономить. Определенному сокращению подверглись программы развития Москвы, в первую очередь – строительства. В Адресную инвестиционную программу города на 2010 г. без острой необходимости не включались вновь начинаемые объекты и объекты без утвержденной проектно-сметной документации. Программа будущего года сформирована с учетом того, что экономическая ситуация останется на прежнем уровне, поэтому и объемы ввода жилой площади запланированы на уровне 2009 г. Так, социального жилья будет возведено порядка 1 млн кв. м, а в целом, за счет всех источников финансирования мы ожидаем общий объем городского строительства на уровне 3 млн кв. м.

— Сокращается также финансирование дорожно-мостового строительства, но концентрация средств на особо значимых объектах дорожного строительства города позволит ввести в 2010 г. около 13,4 км дорог. Например, будет введен в полном объеме 1-й пусковой комплекс участка 4-го транспортного кольца от шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе, включая компенсационное строительство и перекладку инженерных коммуникаций. Будет расширен Панфиловский проспект, построена дорога по проектируемому проезду от Центральной улицы до улицы Советской в коммунальной зоне «Внуково», осуществлен ввод безостановочного движения на Ленинградском шоссе. В 2010–2012 гг. продолжится строительство Звенигородского проспекта, автомагистрали между Звенигородским шоссе и деловым центром «Москва-Сити», следующих участков Четвертого транспортного кольца, дооснащение трассы Ленинградского проспекта, дублера Дмитровского шоссе и некоторых других проектов.

— Значительное внимание уделяется обеспечению финансированием дальнейшего развития метрополитена. На средства, выделяемые городским бюджетом в сумме более 23 млрд руб., будет продолжено строительство продления Калининской линии метрополитена в район Новокосино, начато строительство третьего пересадочного контура «Деловой центр – Савеловская». Кроме того, мы продолжим работу с федеральными структурами по рассмотрению возможности сохранения размера государственной поддержки метростроения из федерального бюджета.

«МиР»: Считается, что дорожное строительство является важнейшим направлением в развитии города. Что может быть скорректировано в этих планах?

– С уверенностью могу сказать, что несмотря на сокращение финансирования программы дорожно-мостового строительства, все ключевые объекты, которые призваны сыграть заметную роль в улучшении транспортной ситуации в столице, будут достраиваться. Повторюсь, это касается и реконструкции Звенигородского шоссе, и проекта Большой Ленинградки, в котором центральное место сейчас занимает сложная развязка на Соколе, и строительства элементов Четвертого транспортного кольца.

— К сожалению, говорить о начале новых проектов пока не приходится. Видимо, нам придется дождаться конца кризиса, когда появятся финансовые возможности для реализации новых задумок. И, конечно, если прекратятся попытки лишить Москвы той части финансирования, которую город получает в виде акцизов на горюче-смазочные материалы.

— Вы, наверное, слышали про инициативу Министерства финансов РФ ввести новую методику расчета при распределении этих акцизов между регионами, которая, по нашим оценкам, переложит из «кармана» Москвы в бюджеты других регионов более 20 млрд руб. Из 32 млрд, которые мы планируем получить в будущем году.

— Сам акциз в свое время вводился как компенсация выпадающих доходов от отмены транспортного налога. Против чего, кстати, Москва активно протестовала. И распределение долей рассчитывалось справедливо – по количеству потребленного на территории региона топлива и других ГСМ. Это позволяло учесть нагрузку на дорожную сеть и плотность движения.

— Но вот непонятно откуда рождается идея ввести в расчеты еще такой показатель, как «общая протяженность дорожной сети в регионе». Естественно, без разбивки на однополосные и восьмиполосные дороги. А разве можно сравнить нагрузку и плотность потока на Садовом кольце и, например, на длинной, но пустынной трассе где-нибудь на Алтае или на Вологодчине? По протяженности дороги регионов, площадь которых порой сравнима с Европой, конечно, окажутся больше, чем московские. Но разве в столице потеряли актуальность вопросы дорожно-мостового строительства, при том что количество машин с учетом приезжающих из области и соседних регионов равно половине жителей мегаполиса?

«МиР»: Недавно в Правительстве Москвы начата работа по инвентаризации инвестиционных проектов. С чем это связано? Будут ли как-то пересматриваться условия участия в экономике столицы частного бизнеса? В каких сферах? Насколько вообще теперь является приоритетной задача привлечения инвесторов для Москвы?

– Работа по инвентаризации контрактов связана в первую очередь с необходимостью приведения этих документов в соответствие с Земельным кодексом РФ. Соответствующие письма были разосланы инвесторам, контракты которых реализованы частично или не реализованы вовсе, а те, что находятся на последней стадии реализации, не рассматриваются к расторжению.

— Что касается участия частного бизнеса в экономике столицы, то данный вопрос является вопросом первоочередной важности. Все прекрасно понимают, что в современных условиях город не сможет развиваться и вообще существовать без частной предпринимательской инициативы, без инвестиций как со стороны крупных компаний, так и мелких фирм и даже физических лиц. Привлечение инвестиций в экономику столицы, создание благоприятных условий для работы инвесторов, равных условий и простых правил игры – опорные точки, на которых базируется деятельность правительства Москвы.

— Мы прекрасно понимаем, что всякая система нуждается в корректировке, что за годы работы накапливаются проблемы и сложности, требующие порой «хирургического» вмешательства. Именно поэтому в этом году вышли два важных документа, призванные существенно облегчить инвестиционную деятельность в Москве. Так, весной постановлением правительства города были отменены платные согласования и получения платных справочных материалов в городских структурах и подведомственных им ГУПах. По нашим расчетам, предпринимательское сообщество должно сэкономить на этом более 3 млрд рублей в год.

— А в июле появился документ, упорядочивающий процедуру заключения дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам, ужесточающий сроки согласования всевозможных документов и вводящий персональную ответственность чиновников за срыв этих сроков. Полагаю, что более чем двукратное (по некоторым направлениям) уменьшение времени получения базовых для инвесторов документов должно существенно повысить привлекательность работы в Москве.

«МиР»: До кризиса власти Москвы развивали идею социальной ипотеки. Насколько плодотворной оказалась эта идея – по предыдущему опыту? Как вы оцениваете, насколько актуальна эта проблема теперь, в условиях кризиса?

– Введение такого экономического явления, как социальная ипотека, сыграло, без лишней скромности, очень существенную роль в улучшении жилищных условий многих московских семей. По этой причине даже сейчас, в условиях экономического кризиса, программа не свернута, под нее запланирован на 2010 год объем площадей, сопоставимый с показателями всех последних лет. Более того, город принял принципиальное решение о сохранении ставки по социальной ипотеке на уровне 11,9% годовых в рублях, что ниже уровня инфляции. Есть основания считать, что несмотря на некоторое снижение доходов москвичей, социальная ипотека по-прежнему останется одной из самых востребованных услуг на рынке жилья в Москве: во-первых, снизились и цены на жилье, во-вторых, стала еще более заметной разница с коммерческой ипотекой, проценты по которой порой делают покупку жилья совершенно невыгодной.

Беседу вел Павел Вышегородцев

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• «Рабочий и колхозница». Эпизод 2
• Александр Аршеневский

Площадь перед Северным входом на Всероссийский выставочный центр (ВВЦ) в скором времени преобразится. Здесь полным ходом идут строительные работы. Возводится павильон-постамент для скульптуры Веры Мухиной «Рабочий и колхозница». Знаменитая пара будет установлена на него уже в этом году.

Парижский труимф

Созданная к Парижской выставке 1937 г. скульптура Веры Мухиной стала одним из архитектурных символов нашей столицы и эмблемой крупнейшей в России кинофабрики – «Мосфильм». Однако годы сделали свое дело, и в 90-х гг. прошлого века специалисты начали бить тревогу, что памятник может быть безвозвратно утерян.

К работам по реставрации монументальной композиции город приступил в 2003 г. Но они то и дело приостанавливались. Сроки окончания работ периодически отодвигались. Сначала их планировалось завершить в 2005-м. Затем в 2006-м и в 2007-м, к 70-летию Всемирной выставки в Париже…

Автором архитектурного проекта павильона СССР на Международной выставке 1937 года в Париже был архитектор Борис Иофан. Ему же принадлежала и идея павильона как синтеза архитектуры и скульптуры. Б. Иофан разработал проект, где «здание напоминает несущийся корабль, нос которого завершается фигурной композицией». После одобрения авторитетной комиссией архитектурной части проекта был объявлен конкурс на выполнение скульптуры. В нем приняли участие лучшие скульпторы СССР – Вячеслав Андреев, Матвей Манизер, Вера Мухина и Иван Шадр.
Конкурсный проект Мухиной по композиции выгодно отличался от эскизов, предложенных конкурентами. Он гораздо сильнее подчеркивал горизонтали, усиливавшие впечатление движения вперед фигур композиции, рабочего и колхозницы, символизировавших молодость, силу и уверенную поступь СССР.

Инженерам пришлось поломать голову над сооружением этой 25-метровой металлической статуи с оболочкой из листовой нержавеющей стали. Выполнение подобной конструкции было делом совершенно новым, не имеющим аналогов. Основной каркас изготовлялся заводом «Стальмост». Детали скульптуры и ее полная сборка должны были производиться опытным заводом ЦНИИМАШ. Несущий каркас статуи представлял собой клепаную конструкцию из малоуглеродистой стали, весом около 48 тонн. Оболочка фигур крепилась на основу при помощи промежуточного каркаса, представлявшего ряд небольших ферм.

Титанический труд коллектива скульпторов, инженеров и рабочих увенчался успехом. Статуя была изготовлена в рекордно короткий срок – за три месяца. Состав из двадцати восьми вагонов понадобился для ее перевозки в Париж. По дороге скульптуру пришлось «доразбирать», так как самая крупная ее часть не проходила по габаритам в один из тоннелей.

В Париже монумент был собран за 11 дней. Сделали это 48 рабочих с помощью 1 крана, который поднимал крупногабаритные фрагменты на крышу павильона. Известный французский график Франс Мазерель с трибуны выразил свое восхищение увиденным: «Ваша советская скульптура ударила нас, французских художников, как обухом по голове. В современной мировой скульптуре эту работу нужно считать исключительной. Это замечательное достижение!» Скульптура имела феноменальный успех – газеты печатали ее фотографии, изображение копировали на сувенирах и разных вещицах – чернильницах, пудреницах, платках, жетонах и многом другом. Испания выпустила почтовые марки с изображением статуи.

Возвращение в Москву

По окончания Выставки статую разобрали и перевезли в Москву. Вера Игнатьевна мечтала о том, чтобы «Рабочий и колхозница» взметнулись в небо на Ленинских горах, среди широких открытых просторов. Но группу установили на десятиметровый постамент перед входом открывшейся в 1939 г. Всесоюзной сельскохозяйственной выставки.

С течением времени ситуация изменилась. В 1950-е годы Северный вход утратил статус главного. В 1970-е гг. за скульптурой был установлен Монреальский павильон. Со второй половины двадцатого века окружающие ВДНХ территории охватила волна индустриального домостроения. Задавленная соседями, скульптура потеряла свою выразительность. В 90-х гг. стало ясно, что скульптура требует ремонта, который и длится до сегодняшнего времени. Но в сентябре прошлого года власти столицы приняли постановление, предусматривающее окончание работ по реставрации и реконструкции памятника до 2010 г.

Разделенная на 40 фрагментов скульптура находилась все это время в Центральном научно-исследовательском институте строительных конструкций имени В.А. Кучеренко. Полностью монумент не реставрировался ни разу. «Между элементами скульптуры образовались большие щели, в которые могли залетать птицы. Внутри развивалась активная коррозийная среда», – говорит генеральный директор ВНИИ авиационных материалов (ВИАМ), академик РАН Евгений Каблов.

Реставраторами была проделана большая кропотливая работа. Но, к сожалению, сохранить всю нержавеющую оболочку скульптуры в неприкосновенности не удалось. Сильнее всего от времени пострадали шарф колхозницы, а также руки и ноги обоих персонажей композиции. Пришлось полностью заменить около 15% составных частей монумента (состоящего из 6 тыс. элементов). Еще 30% подверглись так называемой «полной реставрации». Скульптуру всю оцифровали, заново разработали технологию ее сборки.

Для проведения работ сотрудниками научно-исследовательского института «Спецпроектреставрация» был разработан состав, восстанавливающий тонкий и ржавый металл. Специалистами ВИАМ – уникальная паста для удаления коррозии со скульптуры, позволяющая придать ее поверхности практически первозданный блеск, сохраняющая налет старины и создающая специальную пленку, обеспечивающую дополнительную защиту. По словам главы Москомнаследия Валерия Шевчука, «Рабочего и колхозницу» собирали в расчете всего на несколько лет экспозиции, а скульптура простояла почти семь десятилетий.

Новый каркас памятника выполнен из хромоникельтитанового сплава. Он максимально приближен к тому абрису, который был изначально спроектирован инженером Петром Львовым, но при этом максимально удобен для эксплуатации всей конструкции и ее регулярных профилактических обследований. Специалисты считают, что после столь кропотливой реставрационной работы скульптура сможет спокойно простоять еще не менее 150 лет.

Сейчас на месте прежнего низкорослого постамента памятника возведен монолитный 32,5-метровый стилобат – прототип иофановского павильона. Идет отделка его гранитом. Вплотную к новостройке примыкает высокий металлический ангар. В нем 24,5-метровую скульптуру сварят при помощи специальной лазерной сварки, после чего высотными кранами поднимут на крышу павильона. Генеральным проектировщиком современного строительства выступает архитектурная компания «Архинж», генеральным подрядчиком – СК «Стратегия», техническим заказчиком стала фирма «УКС объектов здравоохранения».

Всего же сооружение будет иметь четыре этажа в наземной части и три подземных. В наземной части планируется разместить музей и выставочный зал. При этом назначение многофункционального комплекса будет полностью соответствовать архитектурной концепции проекта охранной зоны, выполненной НИиПИ Генплана столицы. В подземной части вокруг памятника запланировано строительство трехуровневой парковки на 1450 автомашин.

По окончании совещания, на котором обсуждался ход работ на объекте, мэр города Юрий Лужков сказал: «На сегодняшний день работы выполняются согласно намеченному графику. Проведение всех работ по реконструкции монумента выполняется за счет городского бюджета. Заверяю, что восстановленная скульптура будет полностью соответствовать всем ее изначальным параметрам. Возведение павильона и его облицовка гранитом будут завершены в сентябре-октябре. Скульптурная пара будет водружена на новый стилобат к 5 декабря (дню принятия сталинской Конституции 1936 года). Решены все технические и финансовые вопросы, связанные с присоединением объекта к внешним коммуникациям. Монтаж коммуникаций и производство отделочных работ внутри павильона строители завершат в следующем году».

К Дню города 2010 г. в стилобате памятника будет открыт музей работ Веры Мухиной и выставочные залы, полностью отвечающие самым современным требованиям. Общая выставочно-музейная площадь комплекса составит 8,5 тыс. кв. м. Здесь предполагается выставлять экспонаты музеев мирового уровня. Таких как Лувр, Метрополитен, Нью-Йоркский музей.

На сегодняшний день скульптурная композиция «Рабочий и колхозница» относится к памятникам федерального значения. Однако «столичные власти планируют обратиться в Министерство культуры РФ с предложением, чтобы памятник был передан на баланс города, который сможет лучше следить за его сохранностью», – отметил Ю. Лужков.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Координация. Миссия выполнима
• Интервью с руководителем Управления координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы Галиной Ивановной Гущиной

Успешная работа строительного комплекса столицы обеспечивается стабильной деятельностью целого ряда подразделений и структур. Управление координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы занимает в этой деятельности если не ключевую, то очень важную – связующую функцию. Особенность этой деятельности, ее сложность заключается в максимальной гибкости и оперативности: какими бы ни были незыблемыми планы Стройкомплекса, как бы жестко ни регулировалась деятельность строителей со стороны руководства, ситуация меняется постоянно. И надо быстро реагировать на изменения, умея обобщить промежуточные итоги, проанализировать выполнение сегодняшних задач. Такая цель стоит перед Управлением, возглавляемым Галиной Гущиной. Об этом она рассказала корреспонденту «МиР».

«МиР»: Галина Ивановна сейчас много говорят о кризисе. Вот теперь, по прошествии почти года с его возникновения, можно ли говорить о каких-то позитивных факторах кризиса?

– Думаю, что наряду со всеми сложностями положительное у кризиса действительно есть. Например, возможность привести в надлежащее состояние все, что сопровождает процесс строительства. В период активных строек работы часто велись параллельно с окончательными согласованиями по проекту, с корректировкой рабочих документов. Сейчас можно все это сделать более планово и системно. Помогает во многих вопросах то, что за все предыдущие годы много было сделано очень существенного и важного. Например, разработаны типовые проекты, что поможет городу без существенных затрат строить важные социальные объекты – школы, детские сады, ФОКи и прочее. Понятно, что любой проект, в том числе и типовой, требует привязки к конкретной территории. Но гораздо проще, когда он уже есть, и в своей основе не нуждается в согласованиях и проработках.

— Кстати, жизнь показала, что к перечисленным мною объектам должны быть добавлены поликлинники. Анализируя то, что высказывают люди, которые участвуют в публичных обсуждениях Генерального плана развития города до 2025 гг., мы приходим именно к такому мнению. Общение с ними идет впрямую на встречах в префектурах, анализируется то, что посетители стендов оставляют в книгах отзывов. Несомненно, все это будет учтено руководством города.

«МиР»: Сейчас одной из актуальных тем становится тема себестоимости жилья. Невысокий спрос склоняет строителей снижать отпускную цену. Но далеко не все идут на это. Как бы вы прокомментировали эту тему?

– Стоимость жилья в коммерческих проектах город не может регулировать. Его прерогатива – формирование цены на жилье по городскому заказу. Однако жизнь показала: если инвестор не гонится за сверхприбылью, он и в кризис добивается результатов. Один из примеров – Марфино. Стройка идет, жилье раскупается. А все потому, что инвестор гибко реагирует на ситуацию. Это и обеспечивает ему хорошие результаты.

«МиР»: Москва – это старый город. Но даже то, что строили сравнительно недавно, пару десятилетий назад, требует ремонта. Какие планы у города по этому поводу?

– Могу сказать о том, как реализуется программа капитального ремонта в городе. Программа рассчитана на
7 лет. То есть финишировать она должна в 2014 г. и, я считаю, даже кризис не мешает нам добиваться неплохих результатов. В 2009 г. отремонтированы 500 многоквартирных жилых домов. И понятно, какие это имеет результаты. Таим образом создаются не те только более комфортные условия проживания людей. Сама недвижимость становится более капиталоемкой, отдача от ее эксплуатации повышается. То есть деньги, вложенные в объекты, приносят новые деньги – городу, жителям, управляющим компаниям. По оценкам специалистов, капремонт повышает капитализацию жилья примерно на 20%. Значит, это одна из форм инвестирования. И надо грамотно и планомерно относиться к выполнению поставленных программой задач.

«МиР»: Как вы оцениваете кадровую ситуацию? Какова роль в успешной деятельности вашей структуры ваших сотрудников?

– Вне всякого сомнения, без квалифицированных кадров осуществлять деятельность нашего Комплекса было бы невозможно. Для выполнения этой функции – осуществления повседневного контроля исполнения поручений мэра и распорядительных документов Правительства Москвы – нужны подготовленные люди, обладающие обширными познаниями, хорошими навыками и большим профессионализмом. Хочу, правда, заметить на этот счет: у нас в штате работают обычные люди – со своими достоинствами и недостатками, со своим индивидуальным жизненным опытом, амбициями или их отсутствием. Единственное, пожалуй, что их связывает – это выбор гражданской службы в качестве профессии, которой многие остаются верны уже немало лет. Профессиональная подготовка у них тоже разная: есть строители, юристы, экономисты, инженеры, несколько человек имеют ученые степени и звания. Моя задача – как и любого руководителя – состоит в том, чтобы так распределить обязанности и организовать рабочий процесс, чтобы коллектив в целом был способен выполнять поставленные перед ним задачи.

«МиР»: Возникли ли у вас кадровые сложности в связи с кризисом: пришлось ли увольнять кого-то? Или наоборот – уходил ли кто-то из Комплекса в связи с тем, что в сейчас многие устойчивые фирмы с готовностью принимают на работу хороших специалистов?

Коллектив в Управлении стабильный, никто из сотрудников желания оставить его и перейти на другую работу не изъявлял. Я думаю, причин здесь несколько: стабильный, хотя и не самый высокий доход, хорошее социальное и пенсионное обеспечение, что, согласитесь, немаловажно в складывающихся условиях, а самое главное – ощущение личной причастности к большим делам градостроительного развития нашей столицы и гордость за порученное дело.

Беседовал Павел Вышегородцев

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• От Большого театра до Большой Ленинградки
• Сергей Живаев
  

В ходе очередных рабочих суббот глава столичного Стройкомплекса Владимир Ресин неизменное внимание уделял вопросам строительства гаражей-стоянок по программе «Народный гараж». Под постоянным контролем Стройкомплекса находится реконструкция знаковых для Москвы объектов – Государственного академического Большого театра России, скульптурной композиции «Рабочий и колхозница». И конечно, в центре внимания городских властей – возведение жилья, объектов социальной инфраструктуры и дорог.

Традиционное совещание по вопросам реконструкции ГАБТ России прошло 12 сентября в штабе строительства, находящемся непосредственно на стройплощадке ГАБТа. Перед началом совещания Владимир Ресин лично ознакомился с ходом работ. Глава Стройкомплекса осмотрел трюм будущей основной сцены, который должен быть сдан уже 31 сентября это года.

Работа на объекте идет по намеченным планам, но не без сложностей. Сегодня строители отстают от графика примерно на 10 дней. Связано это с тем, что количество задействованных подрядных и субподрядных организаций все еще недостаточно. Как стало известно на совещании, в настоящее время на реконструкции Большого театра занято 2150 человек. К концу сентября планируется увеличить численность работающих до 3 тыс. человек. По словам В. Ресина, это отставание пока еще не является критическим, но оно должно быть ликвидировано до конца сентября, когда на стройку придут новые рабочие.

На стройплощадке Большого продолжается процесс пересадки здания на постоянный фундамент. По информации, прозвучавшей на совещании, во время этой операции никаких дефектов исторического здания Большого и прилегающих зданий зафиксировано не было. Полностью демонтировать временные опоры (около 1600 штук, из которых 1000 уже демонтированы) и посадить здание на свой «вечный» фундамент намечено в конце сентября.

Одна из главных задач, на которую нацелены все участники строительства, – закрытие контура ГАБТа до наступления зимних холодов. Глава Стройкомплекса сообщил, что в конце октября строители планируют полностью закрыть контур здания и подать на объект тепло, свет, смонтировать вентиляционные системы. Это позволит начать реставрацию зрительного зала и других помещений театра.

Еще один знаковый объект – скульптурная композиция Веры Мухиной «Рабочий и колхозница». Сегодня на территории Всероссийского выставочного центра возводится павильон-постамент, на который будет поставлена грандиозная скульптура. В конце года строительство павильона завершится, но пока без отделки. Знаменитая скульптура займет свое место на ВВЦ в конце 2009 г.

И жилье, и гаражи

Традиционно глава Стройкомплекса посещает префектуры административных округов, где рассматривается выполнение жилищных программ. В конце августа – начале сентября В. Ресин посетил префектуры Восточного, Северо-Западного и Северного административных округов. На совещании с застройщиками в ВАО стало известно, что в этом году в округе введут в строй 281,9 тыс. кв. м жилья. Из них 9 квартир передадут маломобильным гражданам, в том числе инвалидам-колясочникам, инвалидам по зрению и другим.

Как сообщил Владимир Ресин, в микрорайоне Кожухово в ВАО Москвы решена проблема со строительством объектов социальной инфраструктуры. Ранее инвесторы заморозили их строительство. Сегодня, по словам Ресина, «лед тронулся». В Кожухово решен вопрос с открытием филиала Сберегательного банка. Нашлись инвестиционные компании, которые приобрели в собственность здания магазинов-новостроек. В сентябре-октябре эти объекты будут достроены и откроются для покупателей.

«Застройка Кожухово состоялась, – подчеркнул Владимир Ресин, подводя итоги совещания. – В столице появился еще один отличный новый район, построенный и заселенный в короткие сроки. Это самое большое градостроительное комплексное решение, осуществленное за последние годы городскими властями».

На совещании в префектуре отдельно разбирались два проблемных вопроса. По многочисленным обращениям жителей района Сокольники будет построен подземный пешеходный переход через Русаковскую улицу. В этом году начнут разрабатывать проект перехода, в следующем эту работу закончат и в 2011 г. осуществят строительство.

Кроме того, учтены пожелания жителей района Гольяново. Принято решение о реконструкции площади Белы Куна и прилегающей к ней Уральской и Байкальской улиц с целью ликвидации постоянных «пробок» в этом месте. Проектом предусмотрена организация сквозного движения по Уральской улице через площадь Белы Куна и расширение Байкальской улицы. В ходе реконструкции существующий разворотный круг на площади демонтируют. По словам Ресина, сейчас на Байкальской улице ведется перекладка инженерных коммуникаций. После этого начнутся работы по расширению проезжей части. В ближайшие месяцы завершится выпуск необходимой разрешительной документации, и в будущем году строители приступят к реконструкции самой площади.

В Северо-Западном округе Москвы в этом году введут в строй 290,4 тыс. кв. м жилой площади. В округе успешно решается программа строительства малоэтажного жилья для многодетных семей. Эта программа в СЗАО полностью реализована – построено 53 коттеджа в деревнях Рождествено и Троице-Лыково, которые готовятся к заселению.

Что касается сноса ветхих пятиэтажек, в Северо-Западном округе эта программа выполнена на 54,2%. Полностью ликвидировать все ветхие пятиэтажки сносимых серий в округе планируется в 2011–2012 гг. Глава Стройкомплекса отметил, что к реализации данной программы власти будут привлекать крупные инвестиционные компании. Поясняя это решение, Владимир Ресин сказал: «Денег в бюджете не хватает, поэтому мы будем выполнять эту программу на инвестиционной основе. То есть будем делать то, что делали в начале 1990-х гг., – по инвестиционным контрактам строить дома городского типа. И в эти дома переселять людей на ту часть, которая будет долей города».

Уже стало правилом – перед обсуждением жилищной программы рассматривать ход реализации программы «Народный гараж». В ВАО, СЗАО и САО в этом году соответственно построят 23, 15 и 25 гаражей. Всего, по словам В. Ресина, сегодня в чистом строительстве в Москве находится 110 из 180 народных автостоянок. По остальным объектам разрабатывается рабочая документация, подрядчики готовятся выйти на площадки.

Реализация программы в каждом конкретном округе проходит по-разному. Говоря об особенностях «народного гаража» в ВАО, Владимир Ресин отметил, что в округе нет ни одного объекта, на котором не начато строительство или не ведется оформление проектной документации. А главное – на востоке города много желающих приобрести «народный гараж».

В СЗАО ситуация немного посложнее, поэтому ход этой работы контролируется еженедельно на самом высоком уровне. До сих пор на северо-западе хромало проектирование, сейчас проектный блок свою работу подтянул. Идет разработка документации на гаражи для ввода не только в нынешнем году, но и в будущем.

В САО строительство народных паркингов идет по графику: из 25 объектов начато строительство 12. Но здесь власти столкнулись с другой проблемой: с протестами жителей в отношении строительства гаражей рядом с их домами. По этой причине префектура вынуждена была отказаться от своих планов и найти для строительства паркингов другие площадки.

Как подчеркнул на совещании в префектуре САО руководитель Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства Москвы Александр Левченко, строительство гаражей-стоянок в рамках данной программы будет вестись не любой ценой. В первую очередь будут учитываться интересы жителей. Поэтому практика, когда одна площадка заменяется другой в случае протестных справедливых выступлений жителей, будет продолжаться. По всем вопросам участия в программе «Народный гараж» автомобилисты могут обращаться в управу района по месту жительства.

Ленинградка реконструируется

Строительство дорожно-мостовых объектов по Ленинградскому проспекту и шоссе, Тверской заставы и Пушкинской площади обсуждались 12 сентября на совещании в штабе строительства на улице Балтийской в районе станции метро «Сокол».

Стало известно, что в районе «Сокола» 5 декабря откроется вторая нитка Волоколамского тоннеля по направлению из центра в область. Это позволит на 30% разгрузить движение транспорта в этом районе. Сегодня развернуты работы на всех секциях тоннеля. Работы ведутся силами 4-х тыс. рабочих. В День города, 5 сентября, открылся пешеходный переход у станции метро «Аэропорт» через Ленинградский проспект, оборудованный лифтами для инвалидов.

Комментируя ход работ на Ленинградке, В. Ресин отметил: «Мы провели очередное совещание по строительству Большой Ленинградки – от Манежа до МКАДа. Рассмотрели все три участка (площадь Тверской заставы, Пушкинская площадь, развязка у метро «Сокол» – Прим. автора) с позиции того, чтобы полностью открыть тоннель на Волоколамском шоссе в этом году. А открыть движение по всему реконструированному Ленинградскому проспекту – в будущем году, включая новый мост через Москва-реку, тоннель на Волоколамке, реконструкцию площади Тверской заставы и Тверской улицы».

Реконструкция Большой Ленинградки – это знаковый для Москвы и России объект, на его реконструкции применяются самые передовые технологии и техника. Только в сооружении развязки у «Сокола» принимают участие 27 проектных и научно-исследовательских институтов. На строительстве задействовано более 4000 человек, 40 буровых установок, 29 экскаваторов, 21 автобетононасос, 62 единицы средств малой механизации, краны грузоподъемностью более 100 тонн, свыше 200 единиц техники различного назначения.

Неслучайно именно в штабе строительства на Балтийской в начале сентября представитель Российской академии естественных наук вручил Владимиру Ресину Звезду ордена святого Александра Невского «За труды и Отечество». Главе Стройкомплекса эта награда была вручена за огромный личный вклад и выдающиеся заслуги в развитии градостроительства, высокий профессионализм и многолетнюю плодотворную деятельность на благо Москвы и России. В ответном слове руководитель Стройкомплекса В. Ресин отметил, что он относит эту высокую награду ко всему миллионному отряду столичных строителей.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Строить грамотно, прочно, надежно
• Интервью с заместителем руководителя Департамента городского строительства г. Москвы Виктором Аистовым

Не так уж много в Строительном комплексе столицы найдется организаций, история которых исчисляется более чем полувековым периодом. Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) в августе этого года отметил знаменательную дату – 65 лет с момента своего образования. Об истории службы, ее сегодняшних задачах, состоянии строительной отрасли и ее проблемах рассказал председатель Мосгосстройнадзора Анатолий ЗАЙКО.

– История нашей службы не ограничивается 65-летним сроком, в действительности ее история уходит в глубь веков. Когда мы готовились отметить 60-летний юбилей нашей организации, то решили издать книгу. Стали собирать информацию, обратились к архивам – в этом нам оказали неоценимую помощь сотрудники Мосгорархива. Вот тогда и выяснилось много интересного. Оказывается, надзорные органы за строительством в Москве были основаны еще при Иване Грозном, учредившем для этих целей Приказ каменных дел. Известно, что свои функции данный орган активно выполнял и в дальнейшем – в период восстановления Москвы после пожаров во время Отечественной войны 1812 г., до и после революции 1917 г. И тогда, и сейчас функции организации оставались неизменными – контроль за качеством строительства, соблюдением правил, норм и проектных решений. В общем, во все времена нужны были люди, которые следят за тем, чтобы все строилось грамотно, прочно, надежно.

— Современная история нашей службы началась 65 лет назад. В 1944 г., когда шла еще Великая Отечественная война, но было уже ясно, что впереди – победа, надо было восстанавливать освобожденные города, разворачивать строительство. 16 августа 1944 г. заместитель председателя Совнаркома СССР В.М. Молотов подписал постановление о создании органов архитектурно-строительного контроля. Одной из первых территориальных инспекций этой службы была московская. В дальнейшем, в 2006 г., в связи с новыми требованиями Градостроительного кодекса РФ инспекция была преобразована в Комитет государственного строительного надзора, орган исполнительной власти столицы. Мосгосстройнадзор является правопреемником ИГАСН города Москвы.

«МиР»: Анатолий Николаевич, известно, что система надзора над строительством претерпела серьезные изменения. Уже нет госприемки. Расскажите, в чем произошли принципиальные изменения?

– Долгие годы решение о приемке и вводе объектов в эксплуатацию принималось Государственной приемочной комиссией. В ней принимали участие многие организации, в том числе и ведомственные, но наш надзорный орган был последней, ключевой инстанцией.

— С вводом Градостроительного кодекса «комиссионный» принцип ушел в прошлое, механизм контроля вообще изменился. Внешне процедура вроде бы даже упростилась, но ответственность тех, кто принимает решение о готовности объекта, повысилась. Теперь вместо акта приемочной комиссии наш специалист, осуществляющий надзор за реализацией проекта, один выдает документ – Заключение о соответствии объекта техрегламентам и проекту (ЗОС). Этот сотрудник несет дисциплинарную и даже уголовную ответственность. Так что спрос с нас очень серьезный. Но это еще не все.

— Мосгосстройнадзор оформляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это тоже очень важно, без этого документа невозможно оформление права собственности на объект капитального строительства. И здесь наша задача состоит в том, чтобы объект отвечал всем требованиям по готовности его к эксплуатации. Так что от специалистов нашего Комитета требуется высокая принципиальность и ответственность.

«МиР»: От руководителей строительных компаний часто приходится слышать о дефиците квалифицированных кадров. А у вас есть такая проблема?

– К сожалению, вузы не готовят выпускников по нашему профилю. Я сам окончил МИСИ и начинал свою деятельность мастером на стройке. По практике могу сказать: в нашей организации должны работать универсальные специалисты – знающие работу «на линии», специфику деятельности заказчика и подрядчика. Кроме этого, у нас много так называемой камеральной работы: надо профессионально «читать» и знать проекты, разбираться в строительных нормах, уметь грамотно оформлять документы проверок (акты, предписания, протоколы). Далеко не все овладевают спецификой этой работы. Так что определенный кадровый голод мы испытываем.

«МиР»: Известно, что ваш Комитет организовал свою «горячую линию». С чем к вам обращаются горожане? Растет ли число обращений?

– Да, для того чтобы иметь прямой контакт с жителями столицы, оперативно реагировать на нарушения, мы параллельно со Стройкомплексом города в мае 2008 года организовали службу «Телефон прямой связи Комитета с жителями города». Могу сказать, что обращения есть и факты нарушений тоже.

— Число звонков в целом сохраняется на стабильном уровне, а вот характер обращений меняется. Если еще недавно многие из них касались точечной застройки, то теперь эта тема уходит в прошлое. Сегодня основные замечания предъявляются к качеству жилья в новостройках. Бывают жалобы на шум от строек в ночное время. Важно, что мы не просто принимаем эти сигналы, а разбираемся с каждым случаем и принимаем меры для устранения нарушений.

«МиР»: В вашу компетенцию входит контроль за сроками строительства?

– Нет, таких требований к нам не предъявляется. Наши контрольные функции лежат несколько в иной плоскости. Тем не менее существуют знаковые объекты города, по которым мы отслеживаем и соблюдение сроков строительства. Например, объект в Коломенском – Дворец царя Алексея Михайловича, редчайший образец деревянного зодчества, как его называют «восьмое чудо света», реконструкция Марфо-Мариинской обители, строительство Детского хирургического комплекса, известного как Детская больница доктора Рошаля на Большой Полянке. Сейчас ведутся работы по созданию уникального объекта – подземного комплекса на ВВЦ, где разместятся музей и мастерские, а над ним будет воздвигнута на новом высоком постаменте отреставрированная скульптура «Рабочий и колхозница» Веры Мухиной.

«МиР»: Что, на ваш взгляд, сложнее сделать — построить новое здание или провести качественную реконструкцию?

– Я убежден: сложнее реконструкция. Потому что работа идет в стесненных условиях, часто в зоне плотной городской застройки. Вот здание нашего Комитета переживает такой период: идет реконструкция, да еще и без отселения. Здесь требуется очень аккуратная работа, строгое соблюдение всех норм безопасности.

«МиР»: Сейчас в стране и мире кризис. У вас стало меньше работы?

– Кризис мы, конечно, ощущаем, но вот работы меньше не стало. Возводится жилье по городскому заказу, социальные объекты – это то, на чем город не экономит даже в условиях кризиса. В секторе коммерческого строительства возможен, например, такой сценарий: отрыли котлован или велись работы по устройству фундаментов, а деньги у инвестора закончились. Вот здесь уже требуются мероприятия по грамотной консервации – прежде всего для обеспечения безопасности. И эти процессы мы тоже контролируем, ведь наши функции не ограничены приемкой готовых объектов – важно отслеживать весь процесс строительства. Так что работы хватает. Я не хочу делать прогнозов, но мы все прекрасно понимаем, что любой кризис рано или поздно заканчивается. Важно, чтобы строители не потеряли свое лицо, чтобы смогли выжить в этих условиях без ущерба качеству строительства. И мы все вместе в конечном счете работаем на эту задачу.

«МиР»: Как удается вести контроль над строительством объектов, аналогов которым нет, да и ГОСТы, СНиПы, техрегламенты по которым просто отсутствуют?

– Да, такие объекты есть – это уникальные и высотные здания, которые возводятся по разработанной проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы. От нас требуется строгий контроль на соответствие проводимых работ проектным решениям.

— За последние десять лет новые технологии активно внедряются у нас. Это позволяет сделать городской архитектурный облик более разнообразным и узнаваемым. Но и требует от нас высокой бдительности. Это касается зданий из стекла и металла, которые сейчас появляются в Москве. Они «пришли» к нам из Европы, где средние температуры обычно сохраняются на уровне положительных значений круглый год. В России другие климатические условия – это требует иначе рассчитывать запас прочности. Если современные вентилируемые фасады, а сегодня это целые системы, сложнейшие конструкции, не будут рассчитываться с учетом всех аспектов, то могут возникнуть самые различные проблемы с их эксплуатационной надежностью и долговечностью.

«МиР»: А бывали случаи, когда вы не соглашались с какими-то проектными решениями и требовали внесения изменений в проект?

– Такое иногда случается. Например, пленка для ветрозащиты типа «Тайвек», которая применялась при строительстве высотки на Семеновской, библиотеки МГУ, по нашему требованию была отменена. Причина – в ее пожароопасности: попадание незначительной искры могло привести к ее возгоранию.

— С другой стороны, современные фасады, конечно, украшают город. И, я полагаю, фасады вообще время от времени надо обновлять: не ходит же человек в одном костюме всю жизнь! Сейчас, кстати, этот процесс активно идет в городе. Причем реконструируются не только старые офисные и административные здания, но и жилье. Как вы знаете, Москва активно занялась капитальным ремонтом жилого фонда, в ходе которого ремонтируются и фасады, а значит, город приобретает более современный и ухоженный вид.

«МиР»: Какие сооружения в городе вам особенно нравятся из числа тех, что были построены за последние годы?

– Сказать по правде, больше всего мне нравятся сталинские высотки. Их появление – серьезная веха в российском градостроительстве. Дело не в том даже, что это первые высотные дома, дело в качестве. А из современного – очень хороши новые здания МГУ им. Ломоносова – фундаментальная библиотека, учебный и лечебный корпуса. Там же неподалеку отстроен жилой микрорайон Шуваловский, который великолепно вписался в общий архитектурный контекст. Его, мне кажется, можно на любой градостроительный конкурс выставлять. И инфраструктура, и жилье – все сделано на самом высоком уровне.

«МиР»: Анатолий Николаевич, что бы вы хотели пожелать в юбилейный год коллективу Мосгосстройнадзора?

– 65 лет – для человека возраст солидный. Организации такой стаж дает возможность собрать, объединить коллектив, понять и осмыслить свою работу, увидеть стратегическую перспективу. А перспектива эта, как и 65 лет назад, одна: бороться за качество строительства в Москве. Я бы хотел пожелать сотрудникам Комитета быть более принципиальными, настойчивыми и требовательными к нарушителям. Своей главной задачей считать повышение качества и обеспечение безопасности строительства.

— Поздравляю сотрудников, глубокоуважаемых ветеранов нашего коллектива с этой знаменательной датой и хочу выразить всем искреннюю благодарность и признательность за труд, пожелать доброго здоровья, семейного благополучия и дальнейших успехов на благо нашей любимой столицы.

Беседовал Павел Вышегородцев

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Концерн «Крост»: доступное жилье нового поколения
• Наталия Крол

Порождение послевоенной эпохи – технология индустриального домостроения – было направлено на решение жилищной проблемы по принципу «строительство без излишеств». В результате панельные коробки росли быстро и были похожи друг на друга как близнецы. Современный подход – это применение технологии крупнопанельного домостроения. Он позволяет не только не изменять принципу доступности жилья, но и добиваться более интересных архитектурных решений.

Доступное и комфортное жилье – программа, имеющая первостепенное значение для общества. От того, в каких квартирах мы будем жить, в какие сады и школы будут ходить наши дети, зависит будущее всех последующих поколений. Красивый двор и уютный подъезд – это эстетика окружающего пространства, являющаяся частью воспитания.

В России остро стоит социальная проблема, решить которую призвано массовое строительство жилья. Осуществить это возможно только с помощью панельного домостроения, которое позволяет возводить дома в сжатые сроки, поддерживая на оптимальном уровне себестоимость. В этом его преимущество перед монолитным строительством. В 2008 г. в Подмосковье начал строиться первый жилой комплекс, который призван изменить представление о панельных домах экономкласса как у потенциальных покупателей, так и у игроков строительного рынка.

Новый жилой комплекс, получивший экстравагантное название «Эдальго», возводит крупный московский девелопер концерн «КРОСТ». Создавая современные градостроительные проекты, «КРОСТ» делает ставку на сотрудничество с западными специалистами, чьи знания опираются на мировой опыт. Каждый проект компании – это синтез колоссального опыта и постоянного стремления к инновациям. Жилой комплекс «Эдальго» – не исключение.

Новый градостроительный проект базируется на европейской модели формирования городской среды. Подобный принцип проектирования уже был успешно реализован концерном «КРОСТ» в Москве при создании квартала Wellton park. В качестве партнеров проекта жилого комплекса «Эдальго» были выбраны финские архитекторы и проектировщики. Используя богатый опыт панельного домостроения в Финляндии, они смогли предложить наиболее оптимальное маркетинговое решение. В результате творческий подход зарубежных специалистов позволил создать из типовых конструкций нестандартный в архитектурном отношении объект с выразительным фасадом. Главный архитектор проекта – Хану Лайтила, генеральный проектировщик — финская компания Eagle Group Int.OY, главный конструктор — финская компания Aaro Khonen OY. Консультантом по проекту выступило немецкое архитектурное бюро Winkel&Partner.

В основе проекта жилого комплекса лежит идея открытого пространства. Солнечный свет здесь играет важнейшую роль и создает настроение. За счет трансформации размеров здания и планировки, изменения соотношения глубины и ширины квартиры свет максимально проникает в помещения. Такая концепция позволила создать квартиры с качественной планировкой на минимальной площади – с большими ванными комнатами, гардеробными и зонами отдыха. Некоторые решения, без сомнения, наделяют такое жилье характеристиками жилья бизнес-класса: это – возможность самостоятельного зонирования пространства, наличие паркингов, элементов ландшафтного дизайна, индивидуальных фасадов, и, наконец, оригинального оформления мест общего пользования. В этом доме нет ни одной квартиры без балкона. Создается ощущение, что фасад дома «играет» ими с помощью цветных ограждений и расположения в шахматном порядке. Новые технологии применены также в ограждениях переходных балконов, где использован архитектурный бетон. Одной из особенностей проекта станет ноу-хау компании — система подземных паркингов, особым образом вписанных в ландшафт и инфраструктуру каждого из жилых кластеров.

Осуществление данного проекта стало возможным благодаря инновационным технологиям. Таким образом, родилась новая типология панельного домостроения пятого поколения, которая позволяет максимально быстро и эффективно возводить дома в кратчайшие сроки. Один этаж – всего за 5 суток, дом – за 6 месяцев. Высокая скорость монтажа достигается за счет минимизации сварочных работ, применения неразъемных бетонных и болтовых соединений. Основной строительный материал – это сборный железобетон, а в роли утеплителя здесь выступает экструдированный пенополистирол или минеральная вата.

Производство качественных строительных материалов можно сравнить с машиностроением, авиационной промышленностью. Каким должен быть истребитель пятого поколения? Максимально многофункциональным, в несколько раз более эффективным, чем его предшественники, снабженным механизмом, каждая деталь которого работает за троих. Так и в промышленности: новые технологии позволяют делать то, что ранее казалось невероятным. На заводах концерна «КРОСТ» все процессы максимально компьютеризированы, визуальные системы контроля качества отслеживают каждую производственную операцию. Концерн «КРОСТ» является обладателем более 70 патентов. Возможности технопарков компании позволили, например, произвести в заводских условиях облицовку более 90 типов панелей, используя технологию, визуально скрывающую их стыки в процессе сборки. Предприятия промышленного комплекса концерна могут изготовить практически любую конструкцию и деталь, что позволяет строить из сборного железобетона здания самой сложной конфигурации – дворцы спорта, аквапарки, торговые и административные здания, логистические центры, заводы – все, что угодно.

Монолит позволяет воплотить многие идеи проектировщиков и архитекторов, не связанных рамками определенных серий. Однако и сборный железобетон не ограничивает самые смелые фантазии создателей. Достаточно посмотреть на здания, построенные по проектам таких классиков архитектуры, как Ле Корбюзье, П. Нерви, О. Пере, Оскар Нимейер. Современные технологии позволяют воплощать в реальность любые проекты.

Основное достоинство сборного железобетона, несомненно, – качество и безопасность строительства. Все элементы и конструкции изготавливаются на производстве, а на площадке необходимо лишь собрать детали «конструктора».

Концерн «КРОСТ» первый в России стал производить архитектурный сборный железобетон. Использование этой технологии позволяет компании не только сократить количество рабочих на стройке в пять-семь раз по сравнению с монолитным строительством, но и уменьшить затраты и сроки работ как минимум на 20–30%. «КРОСТу» как застройщику и инвестору необходимо как можно быстрее сдать объект в эксплуатацию. И именно технология СБЖ помогает добиваться этих целей. Технологические возможности применения сборного железобетона позволяют на базе типовых проектов возводить выразительные по внешнему виду здания и сооружения любого типа, строить по-настоящему доступное и качественное жилье.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Мост строится
• Интервью главы комитета Государственной Думы по бюджету и налогам Юрия Васильева

Кризис продолжается, но не останавливаются процессы по развитию дорожной инфраструктуры в городе. Один из самых крупных городских проектов – Большая Ленинградка, целый комплекс сложных инженерных сооружений, включающих трехуровневый тоннель, реконструированное дорожное полотно, новые подземные и наземные переходы, целые километры новых коммуникаций. В ее же составе еще и реконструкция площади Тверской заставы в районе Белорусского вокзала. Однако и это еще не все. Есть у Ленинградского шоссе и другие участки, где ведется активная работа, но о которых пока мало известно. Об этом и других городских дорожных проектах корреспонденту «МиР» рассказал руководитель Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства г. Москвы Александр Левченко.

– Один из участков Ленинградки, который тоже развивается – это строительство нового моста через Канал им. Москвы. Работы начались в конце прошлого года, и сейчас над каналом уже возвышаются вновь возведенные опоры, начались работы по «надвижке» пролетов моста. Когда он будет построен, старый планируется реконструировать. И в результате всех работ здесь будет создана автотрасса с восемью полосами движения. Пропускная способность этого участка Ленинградки увеличится вдвое. Следующим шагом в этом направлении будет дальнейшее продвижение на Север – для реконструкции развязки МКАД и Ленинградского шоссе, расширения ее последнего участка – эстакады над МКАД.

«МиР»: Известно, что заторы на этом направлении возникают уже на границе с областью, в районе магазина ГРАНД. Имеет ли смысл расширять дорогу на въезде в область, если там все останется без изменения?

– Существует Правительственная комиссия по развитию Московского транспортного узла, которую возглавляет министра транспорта и связи Игорь Левитин. В комиссию входят также мэр Москвы Юрий Лужков и губернатор области Борис Громов. Думаю, эта проблема будет решаться. Москва же делает все зависящее от себя для решения этой проблемы в городе.

«МиР»: Есть ли проекты подобного масштаба в других частях города?

– В южной части Москвы недавно был завершен довольно крупный проект реконструкции Варшавского шоссе на участке от МКАД до Щербинки. Теперь здесь осуществляется движение по 4 полосам в каждую сторону. Дорога оснащена пятью новыми подземными переходами. В мае была открыта развязка на улице Грина, создан тоннель под Курским направлением РЖД, проведено освещение, установлены шумозащитные экраны. Если ранее это было старая, требующая ремонта дорога, то теперь она превращена в современную автотрассу. На Востоке реконструируется автострада на направлении Вешняки – Люберцы, на участке, связывающем МКАД и Кожухово.

— Строится новая развязка в районе МКАД – Новая Рига. После строительства Живописного моста нагрузка на этот участок возросла. Требуется расширить пропускную способность этого узла, возведя новые съезды тоннельного и эстакадного типа. Не прекращается работа над автодорогой, которая соединит напрямую Куркино и МКАД. Ведется строительство пролета, завершение этого проекта намечено на 2010–2011 гг.

«МиР»: Кризис внес корректировку в вашу деятельность?

– Да, конечно. И по срокам, и по бюджету. И поэтому в следующем году мы в основном будем продолжать и завершать то, что начато. Например, строительство Краснопресненского проспекта от Живописного моста до 3-го Силикатного проезда. Будет продолжаться работа по связке Третьего транспортного кольца со Звенигородским шоссе в районе Сити.

— Не прекращается строительство Четвертого транспортного кольца на участке от Шоссе Энтузиастов до Измайловского шоссе. В этом году заработает первый пусковой комплекс, в составе которого – реконструированная прилегающая улично-дорожная сеть, путепровод через железную дорогу. И конечно, Крестовский путепровод. Работы по реконструкции там будут продолжаться.

«МиР»: То, что было намечено Генеральным планом развития города – возведение северной и южной рокад, трасс, которые соединят север и юг города, в связи с кризисом будет реализовываться?

– Сейчас ведется проектирование участка рокады от Бусиново до Четвертого транспортного кольца, до улицы Большой Академической. От строительства рокад никто не отказывается. Это очень перспективно. Город получит 8 полос бессветофорной трассы, включая тоннели, эстакады, которые с Севера протянутся в направлении Кожухова.

«МиР»: Разве МКАД не выполняет эту связующую функцию?

– МКАД стала торговой улицей. Это когда-то, в момент ее открытия, внешняя сторона автодороги была пустой. После того как она обросла гипермаркетами, трасса стала очень загруженной. Рокада свяжет Северо-Запад и Юго-Восток. А кроме того, откроет возможности для тех, кто со стороны Питера или Нижнего Новгорода движется в столицу.

«МиР»: А что ожидает Пушкинскую площадь? Будет ли там тоннель?

– И тоннель, и транспортная развязка. Общая длина составит 300 м, закрытая часть протянется на 100 м. Проектом предусматривается 4 полосы движения (по 2 полосы в каждую сторону) с контактной линией для движения троллейбусов. Въезд в тоннель будет организован со стороны Тверского и Страстного бульваров.

«МиР»: Какова сегодня площадь подземного строительства на площади?

– Примерно 96 500 кв. м. И это будут объекты самого разного назначения – тоннели и развязки (что обеспечит возможность безсветофорного движения в рамках проекта «Большая Ленинградка»), автостоянки, музей археологических находок, выставки, кинотеатр, объекты развлекательного характера и проведения досуга.

«МиР»: Внешний вид площади изменится?

– Не изменится.

«МиР»: Что будет с прилегающими домами, фонтанами, памятником Пушкину?

– Все останется в неизменном виде. Кроме того, будет осуществляться проведение мониторинга с четким и быстрым механизмом устранения возможных последствий негативного воздействия строительных работ на прилегающие жилые здания. Проживающим в ближайших домах автовладельцам будет предоставлена возможность на льготных условиях пользоваться планируемой подземной автостоянкой, по согласованию сторон инвестор установит шумоизолирующие стеклопакеты и защитные конструкции на окнах квартир.

«МиР»: Насколько все это эффективно с точки зрения улучшения транспортной пропускной способности территории?

– Пропускная способность увеличится за счет организации бессветофорного движения и транспортных развязок. И увеличится существенно – с 1340 автомобилей в час до 25 590 автомобилей.

«МиР»: Уже есть точные сроки реализации проекта?

– Да, 2012 г.

«МиР»: А что ждет в результате площадь Тверской заставы?

– Сейчас компанией «Метрогипротранс» разрабатывается концепция размещения транспортно-пересадочного узла с торговым комплексом на площади Тверской заставы. Предполагается реконструкция с увеличением полос движения Тверского путепровода через Смоленское направление МЖД, 1-й и 2-й Брестских улиц с изменением движения.

«МиР»: Что будет представлять собой подземный комплекс? Какой будет его этажность, площадь, количество машино-мест и т.д.?

– В целом объект будет представлять собой транспортную развязку, многоярусный подземный гараж-стоянку с торговым комплексом в четыре этажа. Общая площадь комплекса составит 33 450 кв. м, количество машино-мест в подземной парковке – более 700.

«МиР»: А внешний вид площади? Он изменится? Будут ли построены новые здания, что будет со старыми?

– Появятся новые пешеходные переходы, многофункциональные комплексы, включая офисы, гостиницы, жилье, обязательно автостоянки. Сейчас ведется мониторинг состояния существующих зданий, непосредственно прилегающих к пятну застройки для контроля просадки фундаментов и предупреждения их разрушения.

«МиР»: А уже намечен срок завершения этих преобразований. И насколько проект увеличит пропускную способность транспорта?

– Согласно проекту пропускная способность увеличится не менее чем на 30%. Объект должен быть сдан в 2012 г.

Беседовала Ольга Шаховская

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Москва на флешке
• Наталия Крол

Давайте обсудим

В истории столицы подобное всенародное обсуждение Генерального плана ее развития проходит впервые. Как заявил корреспонденту «МиР» первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, «власть получит мнение людей, что делать, а возможно, чего не делать дальше. От граждан, которые выскажут свои замечания, зависит, как Москва будет развиваться до 2025 г.»

А вопросов, как показали первые результаты обсуждения, у москвичей возникло немало. И то, что документ вызвал такой живой интерес среди населения мегаполиса, – уже говорит сам за себя. Сегодня у власти нет закрытых тем, все, что касается судьбы города, власти Москвы, становится предметом гласности.

Немаловажно то, что те, кто в конце лета был в отпусках и не успел ознакомиться с планом развития города, смог это сделать в сентябре. В сентябре были проведены дополнительные публичные слушания, новые встречи представителей власти с населением тех районов, откуда поступило наибольшее число замечаний.

Надо отметить, что первые шаги в этой беспрецедентной акции давались не просто. Как и все то, что делается впервые. В ходе обсуждения документа выяснилось, например, что многие его положения со специфическими терминами, с приложенными к ним архитектурными чертежами и расчетами, оказались не вполне адаптированы для широкой аудитории и потребовали в дальнейшем определенной корректировки. Но подобные технические огрехи вполне поправимы. Ведь дело это новое, впервые такой документ в подлиннике, без купюр, представлен на суд жителей.

При составлении Генплана был применен стратегический принцип, определяющий судьбу целых микрорайонов, предназначение городских территорий. К примеру, выделены зоны развития, которые планируются под строительство жилья и других объектов. А зоны так называемых исторических заповедников, получили статус неприкосновенности. Еще одна такая зона предназначена для размещения наукоемких производств. Отдельно выделена также экологически охраняемая, туристско-рекреационная. Там будут создаваться условия для поддержания лесопарков, построят гостиницы, спортплощадки. Таким образом, в документе нет сроков строительства того или иного дома, указаны лишь этапы развития территорий. Все эти специфические особенности документа не могли не вызывать вопросов у посетителей стендов. На многие им пытались доходчиво ответить специалисты. А тем, кто пожелал ознакомиться с документами более подробно, была предоставлена возможность скачать электронную версию плана на флешку или диск, которые находились в демонстрационном зале. Этой услугой охотно воспользовались москвичи, чьи родственники находились в это время в отпусках за пределами города, чтобы те по прибытии ознакомились с Генпланом в домашней обстановке и также могли принять участие в обсуждении.

Экспозиции будут работать долго, и в холлах будут находиться журналы для записей письменных пожеланий и замечаний. Это очень важно: записи будут переданы во властные структуры – чтобы обсуждения и замечания оставались не на уровне разговоров, а принимали документальный характер. Когда Генплан пройдет широкое обсуждение в обществе, его внесут на утверждение в Мосгордуму, где в соответствии с федеральным законодательством он должен быть утвержден до 1 января 2010 г.

Что дает Генплан москвичам?

Несмотря на объемность и специфику этого фундаментального документа, многие москвичи поняли и оценили, что конкретно он даст им для улучшения жизни, и реально представляют, как преобразится облик столицы. Теперь не надо строить догадки о том, снесут или нет ветхую постройку во дворе, откроют или нет новую транспортную развязку на ближайшей улице. В актуализированном Генплане Москвы на период до 2025 г. комплексная реконструкция того или иного квартала будет проводиться только с согласия жителей. «Если жители сами считают, что квартал, в котором они проживают, должен быть реконструирован, он попадает в программу сноса некомфортного жилья», – заявит председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин.

При этом главный архитектор подчеркнул, что никто ничего насильно сносить не будет. Это – «принципиальная позиция мэра Москвы. Все зависит только от желания самих жителей». В соответствии с решением Правительства Москвы жители пятиэтажек должны расселяться только на территории, где они жили раньше. При этом предусматривается строительство не менее 47 млн кв. м жилья для очередников, молодых семей и других льготных категорий граждан. А общий объем жилищного строительства в Москве может достигнуть 95 млн кв. м. Документом предлагается установить общий объем замены пятиэтажек первого периода индустриального домостроения и частично 9-, 12-этажных домов, расположенных на примагистральных территориях, объемом примерно в 18 млн кв. м. Объемы реконструкции жилой застройки должны составить 8,7 млн кв. м.

Проектом предусматривается строительство 400 километров дорог, для которых зарезервированы конкретные территории. Например, предполагается строительство Четвертого транспортного кольца, а также так называемых хордовых трасс – Северной и Южной рокад, которые обеспечат связь периферийных районов города. Намечено сооружение новых транспортных радиусов. Один из них – Звенигородское шоссе – уже построен. Второй автодорожный радиус запланировано построить на юго-востоке столицы. Эта магистраль начнется от улицы Дубровка, пройдет через микрорайон Кожухово, выйдет на Люблинскую улицу и далее через Марьинский парк и Братеево продлится до МКАД.

Не забыт и метрополитен. Будет создан новый, третий, пересадочный контур метро в зоне прохождения Третьего транспортного кольца. Согласно Генеральному плану, общая протяженность линий метрополитена увеличится до 600 км. Планируется построить два новых железнодорожных вокзала.

Но главная задача Генплана – создать социальные комфортные условия проживания для москвичей. Город берет на себя 90% расходов на строительство объектов образования, 75% – на объекты здравоохранения, 70% – на спортивные сооружения в жилых районах. Таким образом, к 2025 г. число объектов образования вырастет в 3 раза, здравоохранения – в 2,5, спорта – в 5,5 и культуры – в 5 раз. При этом на территории жилых районов детский сад должен быть в 300–500 м от жилого дома, то есть в 5–6 минутах ходьбы, а школа должна находиться не дальше, чем в 500–800 м или в 6–10 минутах. До своей поликлиники любой москвич должен добраться пешком или транспортом не более чем за 15 минут.

До 2012 г. город получит 70 новых бассейнов, 23 крытых катка, порядка 130 ФОКов. В первую очередь их будут строить в отдаленных от центра районах – Куркино, Щербинке, Кожухово, а также в Зеленограде. Кстати, уже разработан проект ФОКа для людей с ограниченными возможностями. Он, в отличие от обычных, будет одноэтажным, с широкими пандусами и коридорами, без всяких лестниц и лифтов. Здесь создадут все условия для подготовки спортсменов к параолимпийским играм. Таким образом, продуманы меры для того, чтобы делать городскую среду максимально комфортной для проживания, обеспечивая социально-экономическое и пространственное развитие города. Много внимания уделено экологии, безопасности, надежности инженерных и транспортных коммуникаций. Так, согласно геологическим исследованиям, определены территории, где нельзя строить – это примерно одна пятая площади Москвы, в основном на севере и северо-западе, где много карстовых образований. Кроме того, в Генплан заложена неизменность культурного наследия города: районы, застроенные в XVI–XIX вв., районы сталинской застройки изменяться не будут. А каждый объект, который тут запланирован, пройдет экспертизу: архитекторы решат, насколько он вписывается в уже существующий район.

Объект для критики

Любое созидательное дело не обходится без критики. Генплан вызвал живой интерес, не оставил равнодушных, поднял целое движение среди горожан. Появились группы его противников и защитников. А для некоторых политиков он даже превратился в инструмент политической борьбы, благо, что обсуждение совпало с приближающимися выборами в Мосгордуму.

И хорошо, что так получается! Может быть, будут внесены дельные предложения и вырастет количество людей, неравнодушных к облику города. Есть оппозиционно настроенные группы людей, которые окрестили документ «экологическим армагеддоном». Оппозиционеры передали обращение на имя Президента России Дмитрия Медведева, где жалуются, что общественные слушания проводятся в Москве с нарушением законодательства, что «не проведена обязательная государственная экологическая экспертиза, не закончено межевание московской земли»… и т. д. Хотя есть другой путь: направить замечания в Городскую комиссию. Тем более что предложения от москвичей принимаются без ограничений. В целом же большинство горожан продолжают активное сотрудничество с московскими властями.

– Это только начало публичных слушаний, и начало хорошее. Москвичи еще раз доказали, что их волнует судьба города и тех территорий, где они живут, – поделился своими впечатлениями с корреспондентом «МиР» главный архитектор столицы Александр Кузьмин. – Было высказано немало дельных предложений и замечаний.
В частности, в Братееве, где предполагалось строительство Южной рокады, жители района предложили убрать ее под землю, чтобы трасса не отрезала жилую территорию от Москвы-реки. Аналогичная ситуация по Ломоносовскому проспекту. Четвертое транспортное кольцо на этом отрезке согласно пожеланиям москвичей целесообразно сделать подземным. Эти предложения взяты на заметку и сейчас прорабатываются. Конечно, такой способ прокладки дороже, но у него есть свои неоспоримые преимущества. Кстати, методика одобрена мэром города Юрием Лужковым. Именно с его подачи под Лосиным Островом то же Четвертое транспортное кольцо упрячут под землю, чтобы максимально сохранить экологию уникального природного комплекса.

Еще одно распространенное предложение от горожан: в районах, где с точки зрения качества жизни и комфорта существует хорошая застройка, люди просят включить эти территории в категорию сохраняемых. Довольно много замечаний поступило по поводу этажности и плотности застройки. Главный архитектор отметил, что весь сентябрь проводятся дополнительные встречи с жителями столичных районов, в которых по итогам обработки полученной информации окажется наибольшее количество спорных вопросов. На этих встречах москвичи получат аргументированные ответы, какие из высказанных замечаний приняты, а какие нет, и почему.

В принципе, люди адекватно воспринимают тот неоспоримый факт, что города растут и застраиваются современными многоэтажными зданиями, меняя инфраструктуру и прежний облик. Это объективный закон развития. Теперь важно включиться в него, обсудив и высказав свои соображения на этот счет. У москвичей есть для этого возможность.

С точки зрения инвесторов

В настоящее время в столице проходят общественные слушания по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и актуализированному Генеральному плану развития Москвы до 2025 г. Оба документа – и Генеральный план, и ПЗЗ в соответствии с законодательством должны быть приняты и утверждены до 1 января 2010 г.

Правила землепользования и застройки на всю территорию Москвы налагают определенное градостроительное зонирование с архитектурно-планировочным назначением каждого земельного участка, здания и сооружения. Именно к этому документу должны будут обращаться девелоперы и инвесторы при строительстве объектов. По словам Ильи Свиридова, руководителя «Земельных дел конторы», принятие этого документа – несомненный плюс для инвесторов, так как все возможности реализации объектов на том или ином участке земли будут прозрачными. Это отразится и на рыночной стоимости земли, ее ценообразование станет более понятным и прогнозируемым.

ПЗЗ могут осложнить процедуру выкупа в собственность тех подлежащих приватизации земельных участков, где сейчас размещены предприятия и организации. «По территориальному зонированию, согласно Правилам, за этими землями может быть закреплено иное назначение, – говорит Илья Свиридов. – Например, строительство жилых домов или объектов социально-культурной сферы, и это станет помехой при выкупе права собственности на землю».

С другой стороны, с принятием Правил землепользования и застройки упростятся правоотношения по землепользованию в Москве, значительно уменьшится их бюрократическая составляющая. «В связи с этим вовремя оформленная в собственность земля под потенциально ликвидными участками может увеличиться в цене на 20–50%», – прогнозирует генеральный директор коммуникационный группы «Земер» Илья Терентьев. Кроме того, по словам И.Терентьева, осталось не так много времени, чтобы оформить такие участки в собственность гораздо дешевле ее реальной стоимости, так как выкупить землю под предприятиями по льготной ставке – 20% от ее кадастровой стоимости – возможно лишь до 1 января 2010 г.

Те собственники предприятий и организаций, которые уже приватизировали землю под объектами или оформят собственность на землю до начала следующего года, уже сейчас законодательно защищены. Такая земля является частной собственностью, и строительство на ней возможно лишь по желанию владельца земельного участка. Изъятие земли у собственника невозможно даже для городских программ. Исключением является лишь изъятие для государственных и муниципальных нужд в стратегически важных целях, прописанных в ст. 49 Земельного кодекса. В иной ситуации находятся арендаторы земельных участков, так как по закону власти Москвы вправе изымать для целей развития города только те наделы, которые находятся в собственности города.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

ИНТЕГРАЦИЯ

• Лучше гор могут быть только школы
• Соб. инф.

Поселок «Московский» пока не нанесен на географические карты, но его название уже стало символом дружбы. Дружбы России и Осетии, история которой уходит в века. У «Московского» пока совсем короткая история. Короткая, но яркая. И вовлечены в нее самые разные люди. Недавно в приветственной речи Президента России Дмитрия Медведева на праздновании Дня города этот проект был упомянут как совершено особый.

История «Московского»

Открытие поселка «Московский» с участием мэра Москвы Юрия Лужкова, президента Республики Южная Осетия Эдуарда Кокойты, мэра Цхинвала Роберта Гулиева прошло в Цхинвале в последний день лета, 31 августа 2009 г. Дата открытия была выбрана неслучайно. Ключевой объект «Московского» – школа на 600 учащихся. Уже на следующий день после церемонии школа приняла первых учеников. Ими стали 300 детей, свидетели страшных событий августа 2008 г., когда Цхинвал был подвергнут атаке Грузии.

Операция, которую грузинское командование обозначило красноречивым совосочетанием «Чистое поле», принесла много жертв, уничтожила жилые кварталы города. Без крова над головой тогда осталось множество людей. То привычное, что есть у многих рядовых граждан самых разных государств, в том числе и соседних республик – дома, школы, детские сады, магазины – было утрачено в одночасье. Решение оказать помощь Южной Осетии было принято в России сразу после того, как усилиями федеральных властей удалось достигнуть стабилизации в этом регионе.

Сейчас, по прошествии года, можно сказать, что Московское правительство действовало тогда решительно и последовательно. Уже в августе 2008 г. было выпущено Постановление «Об оказании помощи Республике Южная Осетия». Вслед за этим, буквально на следующий день, вышло распоряжение мэра о создании оперативной группы и назначении заказчика для строительства жилого микрорайона в пригороде Цхинвала. Курировать развитие проекта было поручено Департаменту городского строительства Москвы и его руководителю Александру Косовану. Правительство Москвы поручило компании «СУ-155» стать генеральным застройщиком всех объектов Москвы.

Уже в сентябре 2008 г. Президент Южной Осетии и делегация москвичей от московской мэрии во главе с Юрием Лужковым участвовала в закладке памятного камня на месте будущей школы. Тогда же заработал штаб строительства, из Москвы в Цхинвал были направлены специалисты, началась доставка необходимой спецтехники. На площадке, выбранной для развертывания работ, был установлен бетоносмесительный узел, приобретенный компанией «СУ-155» в Турции. Специалисты доставили и смонтировали на площадке новый подъемный кран, предназначенный для возведения зданий высотой до 6 этажей. Началась доставка стройматериалов, закипела работа. Если первые строители появились на площадке еще в августе, то к середине сентября в бытовом городке этой стройки разместились 100 человек. Сегодня в «Московском» трудится более 1200 строителей, 900 из которых приехали в республику из Москвы.

Пока проектная документация, без которой невозможно было начать широкомасштабные работы, проходила утверждения, специалисты помогали в восстановлении других районов Цхинвала. Что касается застройки жилой части будущего поселка, то к ней отнеслись по-особому. Заместитель генерального директора «СУ-155» по строительству в регионах Андрей Искрин отметил, что в этом районе нельзя было строить обычное жилье: горная местность, большие сейсмические нагрузки требовали возведения очень надежных объектов. Их конструкции должны выдерживать сейсмонагрузки до 9 баллов по шкале Рихтера. Поставку всех необходимых комплектующих для возведения таких объектов осуществляли два завода, расположенные в подмосковном Домодедово и во Владикавказе.

Строящиеся двухэтажные дома в «Московском» – это современные комфортабельные коттеджи. На первом этаже каждого дома общей площадью почти 200 кв. м располагаются кухня, столовая, гараж. На втором этаже – четыре комнаты-спальни. На каждом этаже – по туалету с центральной канализацией. Кроме школы по индивидуальному проекту и 210 коттеджей, здесь появятся два детских сада на 120 детей каждый и девять многоквартирных домов для работников бюджетной сферы. Сегодня возведены фундаменты всех девяти трехэтажных зданий.

С самого начала на строительстве микрорайона «Московский» работало более тысячи человек. Кроме москвичей, в нем принимали участие 200 местных жителей. Для них это стало возможностью обучиться новому делу – строительству домов с несъемной опалубкой по индустриальному методу. Эта новая, уже испытанная и хорошо зарекомендовавшая себя технология монолитного домостроения пришла к нам с Запада и сейчас только начинает применяться в России. Новая технология позволяет строить быстро. А это то, что особенно актуально для Осетии, которая нуждается сегодня в быстровозводимом качественном жилье.

Кроме строительства, в течение года специалисты занимались также вопросами благоустройства района, строительством проездов, дорог. Всего в районе будет проложено 15 км асфальтированных дорог, более 4 км тротуаров. На сегодняшний день все здания уже возведены под крышу, в большинстве из них идут отделочные работы. Ближайший праздник – Новый год – жители «Московского» будут встречать в полностью благоустроенных домах с теплом, холодной и горячей водой.

Во славу Святого Георгия

Любая история выглядит интересно и живо, если это – история в деталях, в лицах, сюжетах. Некоторые штрихи к портрету «Московского» добавила еще одна участница этих событий, советник мэра Юрия Лужкова по вопросам Кавказа Нина Федорова-Джикаева.

Нине Николаевне, давно ставшей москвичкой, трудно сдерживать эмоции и рассказывать об открытии школы, строительстве микрорайона в Цхинвале как о рядовом событии. Ее взгляд на Осетию – взгляд эмоциональный. Не как на точку на карте, не как на очередной очаг военного конфликта. Ее рассказ далек от сухого перечисления событий, цифр и дат. Он не о проекте, а о делах, не о специалистах, а о людях. Слишком многое связывает ее с этим краем.

Нина Джикаева – дочь легендарной личности, известного в республике Николая Асла-Мурзаевича Джикаева, служившего в казачьих войсках российской царской армии и в возрасте 23-х лет ставшего полным Георгиевским кавалером. В Цхинвале и Владикавказе есть улицы, названные его именем. На Родине героя, в Северной Осетии Джикаеву установлен памятник.

Много сказано о Кавказских горах, перевалах, которые отделяют республику от России. Но мало кто знает: доехать в Северную Осетию можно, только миновав Рокский тоннель, протянувшийся в горах на 4 километра. «Мы ехали за БТРами, дышать было нечем. Стояла ужасная жара. Это было настоящее испытание для тех, кто сразу после августовских событий отважился ехать на Юг Осетии», – рассказывает Нина Николаевна.

Но это испытание оказалось не единственным. Задачей, которую поставил мэр перед Ниной Федоровой, первым заместителем Председателя Москомархитектуры Пшимафом Шевоцуковым, первым заместителем генерального директора компании «Главмосстройинвест» Михаилом Розентретером, группой специалистов-строителей, был выбор участка, 60 га земли для строительства поселка. Из трех рассмотренных вариантов выбор пал на территорию в районе поселка Тамарашени. Тогда еще никто не знал, что ходить приходится по минному полю. Когда это выяснилось, потребовалось срочно провести работы по разминированию. Это сделали семь русских солдат, говорит Нина Николаевна. «И слава Богу, – добавляет она, – никто не погиб»! Н. Федорова хранит Акт, подписанный лейтенантом И. Даниловым «О результатах выполненных работ по обнаружению и обезвреживанию взрывоопасных предметов в количестве 97 штук».

Н. Федорова-Джикаева увлеченно рассказывает о тех шагах столичных властей, когда сотрудничество только начиналось. А это и строительство двух прекрасных современных школ в Беслане, и передача в безвозмездное пользование Осетии 10 комфортабельных автобусов, и отправка пяти эшелонов гуманитарных грузов с учебниками, лекарствами, одеждой и прочим. После событий в Северной Осетии Ниной Николаевной был организован выезд в Италию детей Беслана. Перед поездкой в Белом зале столичной мэрии прошел прием, где детей встретил Юрий Михайлович и вручил ценные подарки. Эта встреча была теплой и светлой, совсем не похожей на обычные официальные мероприятия. А затем в Ватикане детская делегация была принята самим Папой Римским Бенедиктом ХIV. Встреча была организована Ниной Николаевной. И она гордится, что поездки детей в Италию стали уже традицией, они проходят ежегодно зимой и летом уже в течение шести лет.

Мэр неоднократно в своих письмах высказывал благодарность итальянской стороне, принимавшей школьников. История дружбы с Осетией – это вообще множество писем, которые, как и в любом официальном деле, сопровождают действия сторон. Отличие этой переписки в том, что она проникнута искренними и живыми чувствами. Есть, например, письмо осетинской диаспоры Турции, в котором диаспора благодарит мэра Москвы за те добрые дела, которые столица делает для Осетии. В общем, договора о сотрудничестве между Москвой и Южной Осетией, подписанные в сентябре 2006 г. мэром Москвы Юрием Лужковым и президентом Южной Осетии Эдуардом Кокойты, а до этого – с руководством Северной Осетии – увенчались целым потоком реальных дел, в ряду которых «Московский» занимает свое особенное место.

И, конечно, еще один – федеральный – проект прокладки газопровода: то, что Осетия обеспечена российским газом, в самой республике оценивают как ни с чем ни сравнимое благо. Этот проект Газпрома, осуществленный компанией «Стройпрогресс», считается поистине фантастическим: многокилометровая газовая магистраль пролегла через горы, реки, озера и дотянулась до осетинских городов и сел.

«Амонд Уема»! – пожелал по-осетински всем пришедшим на открытие микрорайона «Московский» Юрий Лужков, рассказывает Нина Николаевна. Это значит: «Счастье с вами»! «А теперь ты обратись к своим землякам на родном языке, сказал мне мэр на церемонии открытия школы, – взволнованно говорит Нина Николаевна. – И я сказала. Я сказала по-осетински, что Москва с Осетией. Что «Московский» будет сдан, что появятся новые интересные проекты, и что жизнь будет налаживаться. Что надо верить»! Впрочем, мэру здесь верят. Даже те, кто сомневались, когда поселок только закладывали и обещали уже через 11 месяцев открыть школу. Но ведь так все и произошло!

Есть еще одно то общее и важное, что объединяет осетинов и москвичей – это их символ. На Гербе Москвы изображен Георгий Победоносец, небесный покровитель российской столицы, которого и осетины издавна считают покровителем своей земли. «Когда Юрий Лужков произносит по-осетински «Уаштырджи уембал!», что означает «С вами Святой Георгий», это производит огромное впечатление на осетинов. «Для нас это святое имя!» – говорит Нина Николаевна.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Гараж до Киева доведет
• Соб. инф.

За последние несколько месяцев программа «Народный гараж», реализуемая в Москве, приобрела особую популярность. Об этом свидетельствуют данные, предоставленные службой «горячая линия» Департаменту дорожно-мостового и инженерного строительства г. Москвы. В августе, после старта строительства число обращений, поступающих по этому телефону, увеличилось в 5–6 раз по сравнению с июлем.

О популярности этой программы стало известно далеко за пределами столицы. В конце августа в Москве побывала делегация из Киева. Представители Киевской городской администрации, государственного коммунального предприятия «Киевтранспарксервис» во главе с ее руководителем Еленой Полищук прибыли в российскую столицу для ознакомления с опытом строительства доступных гаражей в Москве.По итогам встречи было принято решение о подготовке проекта соглашения о сотрудничестве между Дирекцией гаражного строительства и эксплуатации гаражных объектов города Москвы и «Киевтранспарксервис» по информационно-методическим вопросам.

«Народный» – значит популярный

Руководитель департамента дорожно-мостового и инженерного строительства Александр Левченко и начальник управления гаражного строительства и освоения подземного пространства ДДМС Виталий Крючков подробно рассказали украинским коллегам о том, как стартовала в Москве программа «Доступный гараж» и как она реализуется в настоящее время.

Александр Левченко напомнил, что в настоящее время в Москве идут работы по строительству различного типа гаражей, в том числе перехватывающих и механизированных паркингов. Но на первый план выходит «народный» или, иначе говоря, доступный гараж. Его стоимость не должна превышать 350 тыс. руб. за машино-место, и это существенно ниже той рыночной цены, которая существует сегодня на машино-место в Москве – от 15 тыс. долларов. По расчету властей, каждый год в Москве должно возводиться порядка 5 млн кв. м парковочных площадей. Половина из них – по программе «Доступный гараж».

«В этом году поставлена задача построить порядка 75 тыс. машино-мест на 198 объектах. Времени до конца года осталось мало, сегодня Департамент ежедневно контролирует ход строительных работ, уже 83 компании активно завершили работы по «нулевому циклу», Правительство Москвы создало все необходимые условия, чтобы началось масштабное строительство. Существует договоренность с банками о выдаче кредитов строительным компаниям. В префектурах Москвы работают офисы, куда может обратиться каждый потенциальный покупатель, чтобы получить достоверную информацию о программе и заключить предварительный договор участия в долевом строительстве. Все эти организационно-строительные процессы оперативно регулирует созданная в конце апреля 2009 г. Дирекция гаражного строительства и эксплуатации гаражных объектов, которая является и основным заказчиком, и проектировщиком гаражного строительства. Такая централизация преследует одну цель – исключить возможность появления обманутых дольщиков. Мы видим, что интерес среди населения огромный, спрос уже сегодня превышает намеченный плановый ввод. Более 30% желающих уже подали свои заявления», – рассказал украинским коллегам Александр Левченко.

Киевлян особо интересовало, как в Москве решается проблема отвода участков. На Украине на эту процедуру зачастую уходит до двух лет. Виталий Крючков проинформировал киевских коллег, как это делается в российской столице и какие принимаются меры, чтобы сократить период оформления земельных участков до двух месяцев. Гости из Киева убедились, что на решение этой актуальной для большого города проблемы – обеспечения парковками –
в Москве направлен мощный административный и технический ресурс. В некоторых округах Москвы наблюдается огромный приток желающих стать участником программы и получить в личную собственность машино-место.

Город нуждается в парковках

По словам Александра Левченко, с перехватывающим парковками в Москве дело обстоит сложнее. Прорабатывается схема взаимодействия с юридическими лицами на основе концессионных соглашений – за счет привлечения средств инвесторов. Этот вопрос находится на доработке в департаменте и в ближайшее время будет представлен на рассмотрение мэру Москвы Юрию Лужкову.

Перехватывающие стоянки будут привязываться преимущественно к строящимся магистралям, таким как Ленинградка, Звенигородское шоссе и другим, чтобы люди, въехав в город, могли оставить автомашину и здесь же пересесть в метро.В департаменте работает несколько групп, специализирующихся на разных видах парковок. Одна из них занимается «Народными гаражами», и на этот год отведено 198 площадок. Вторая – механизированными парковками. Это – отдельное направление, где будут работать свои проектировщики, технические заказчики и другие специалисты.

Киевлян также интересовал вопрос, как решается проблема с парковками в центре города, в исторической застройке. Александр Левченко рассказал о том, как осваивается подземное пространство на площади Белорусского вокзал. Там будет сделана бессветофорная развязка (за счет средств инвестора), построен подземный торговый центр и парковка на 4 тыс. автомобилей. Аналогичная ситуация – на площади Павелецкого вокзала, на Пушкинской площади. Возле Большого и Малого театров также будут строиться большие парковки. Везде, где ведется строительство, одновременно будут строиться гаражи, особенно в центре.

Закону о парковании быть!

Руководитель Департамента дорожно-мостового строительства говорил также о подготовке закона о парковании, который уже в этом году должен быть вынесен на рассмотрение Мосгордумы и затем принят как закон города. Для российской столицы это крайне необходимая мера, так как дворы переполнены транспортом, и в экстренных ситуациях скорая и пожарная не всегда могут подъехать к нужному дому. В то же время рядом стоящие гаражи заполнены на 30–50%. Новый закон должен решить эту проблему, москвичей будут пытаться «приучать» размещать свои автомашины в гаражах, стимулируя к этому тем, что стоимость паркования в гараже будет намного ниже, чем во дворе, возле собственного дома. Со временем, когда законодатели разработают ряд мер, предотвращающих стихийное паркование на улицах и в городских дворах, это станет дешевле. На это же направлена организация перехватывающих стоянок и рядом с торговыми центрами. Киевляне очень заинтересовались этими концепциями и высказали мнение, что такой подход вполне созвучен ситуации в Киеве.

Встреча на международном уровне получилась насыщенной и полезной, гости из Киева нашли ответы на многие вопросы, которые их интересовали, а представители Департамента узнали, как обстоит ситуация с гаражным строительством в киевской столице. После встречи за круглым столом киевляне посетили московские строительные площадки объектов гаражного назначения, возводимые по программе «Доступный гараж».

Ирина Шпаковская

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

РЕГИОНЫ

• 100 дней и три юбилея
• Интервью главы Ивановской области Михаила Меня

Для Осетии и Владикавказа текущий год – год трех юбилеев. 235 лет прошло с момента присоединения Осетии к России. 225 лет – с возведения крепости Владикавказ. 150 лет исполнилось со дня рождения основоположника осетинской литературы Коста Хетагурова. Празднования трех юбилеев будут проходить под руководством главы администрации местного самоуправления города. В начале сентября исполнится 100 дней, как Сергей Шамильевич был назначен на должность мэра города. Накануне первой «круглой даты» корреспондент «МиР» побеседовал с городским главой.

«МиР»: Сергей Шамильевич, расскажите пожалуйста о проблемах, связанных с обеспечением жителей города жильем. Испытывают ли владикавказцы такую потребность?

– Сказать, что не испытывают, значит, сказать неправду. Так же, как и во всей России, эта проблема во Владикавказе стоит достаточно остро. В улучшении жилищных условий только из числа зарегистрированных и состоящих на учете в администрации нуждаются почти 6000 семей.

«МиР»: Существует ли практика помощи мэрии жителям? И в чем она заключается?

– На прошедшей в декабре 2008 г. сессии Международной ассамблеи столиц и крупных городов (МАГ) практика Владикавказа по переселению граждан из аварийного жилфонда была отмечена высокими оценками. Несмотря на имеющиеся проблемы, в период с 2006-го по 2008 гг. администрацией Владикавказа выдано государственных жилищных сертификатов и субсидий по категориям очередников на сумму более 160 млн руб. Это средства федерального, республиканского и муниципального бюджетов. Среди получателей госсубсидий – инвалиды, ветераны, участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, граждане, прибывшие из районов Крайнего Севера, ветераны войны и боевых действий, вынужденные переселенцы, и другие категории нуждающихся граждан. В начале текущего года 50 владикавказских молодых семей получили сертификаты на государственные субсидии. Финансовая помощь в этом случае колебалась от 35% до 45% от стоимости приобретаемого жилья, в зависимости от различных факторов – наличие детей, условия проживания и т.д. Более 30 семей готовятся стать обладателями подобных сертификатов в текущем году.

«МиР»: Как вы оцениваете градостроительное развитие Владикавказа сегодня?

– Приоритет в строительстве отдается возведению доступного социального жилья. Несмотря на кризис, реализация проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» будет осуществляться в полном объеме. С учетом того, что на территории города земельных участков для масштабного строительства очень мало, планируется расширить городскую черту. Поддержку и понимание в этом вопросе нам оказывает Глава республики Таймураз Мамсуров. Все подобные моменты будут учитываться в Генеральном плане развития Владикавказа, который разрабатывается ростовскими специалистами, победившими в конкурсе. После подробного обсуждения и одобрения общественностью Владикавказ будет развиваться в соответствии с принятым документом. Работа над Генпланом должна закончиться в конце будущего года. Необходимо отметить, что впредь мы будем избегать точечной застройки и отдавать безусловный приоритет комплексному развитию Владикавказа. Администрация города будет заключать инвестиционные договора с застройщиками, исключающие возможность долгостроя или незавершенного строительства.

— Еще одним важным направлением деятельности администрации необходимо признать борьбу с незаконным строительством, хаотичной застройкой, самоуправством в строительной сфере. Следить за этим, помимо городских префектур, призвана специально созданная Административно-техническая инспекция. Также в функции инспекции входит контроль над санитарным состоянием улиц, предупреждение незаконного строительства и работа с населением по поддержанию порядка.

«МиР»: Можно ли сказать, что город хорошо обеспечен объектами социальной инфраструктуры? Существует ли нехватка подобных объектов?

– Во Владикавказе 19 медицинских учреждений, в том числе две больницы, два родильных дома, шесть поликлиник для взрослых, четыре для детей, станция скорой и неотложной помощи. Образовательный процесс обеспечивают четыре государственных вуза, 48 школ и 63 детских сада. Если с оказанием медикаментозной и лечебной помощи дела обстоят более благополучно, то в детских садах есть проблемы, которые мы намерены решить в ближайшее время. И в первую очередь они связаны с нехваткой мест, так как многие детские сады переполнены. Из-за резкого спада рождаемости в 90-х гг. группы в детских садах были закрыты. Часть проблемы можно снять, восстановив их функционирование. Администрация местного самоуправления Владикавказа взяла на себя решение этого вопроса, открыв в нескольких детских садах дополнительные группы для приема детей. Также мы обратились с призывом к бизнес-сообществу Владикавказа оказать помощь в благоустройстве садов. К счастью, можно констатировать, что эта инициатива получила полную поддержку. Во многих детских учреждениях уже полным ходом идут работы по благоустройству. Это небольшие деньги, но подобная помощь весьма актуальна и ощутима.

— Возвращаясь к здравоохранению, нужно отметить, что на балансе муниципалитета из медицинских учреждений состоит Клиническая больница скорой помощи. В прошлом году после капитального ремонта было введено в эксплуатацию офтальмологическое отделение, произведен ремонт кровли основного отделения. В этом году было уделено внимание вопросам благоустройства территории больницы, обеспечения полноценного питания пациентов, охраны заведения. Результаты этой работы видны по положительным отзывам пациентов.

— Если говорить об образовательных учреждениях, то мы проводим комплекс работ по обеспечению безопасности школ. Мероприятия включают в себя работы по установке систем сигнализации и охранного обеспечения. Вообще охранную деятельность планируется полностью взять под контроль администрации города. Уже в этом году будет запущен комбинат школьного питания. Это стало возможно благодаря Федеральному гранту в размере 35 млн руб. Помимо школ мы постараемся охватить этой же программой и учреждения дополнительного образования.

«МиР»: Сфера ЖКХ, как известно, является наиболее проблемной сегодня для многих городов и регионов. Каково ее состояние в вашем городе?

– Инфраструктура жилищно-коммунального хозяйства Владикавказа развивается последовательно. Город активно участвует в реализации федеральной программы «Жилище» – «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилого фонда». Застраиваются новые микрорайоны, обеспеченные развитой инфраструктурой.

— Муниципалитет защитил заявку на выделение средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ. 210 млн руб. дополнительных федеральных ассигнований осваиваются на капитальный ремонт многоквартирных домов. В августе правление Фонда содействия реформированию ЖКХ одобрило республиканскую заявку на предоставление финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации на переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Для Владикавказа программа предусматривает переселение 259 семей с количеством проживающих 444 человек из 14 аварийных многоквартирных домов. Согласно представленной заявке, город Владикавказ получит 273,02 млн руб., в том числе средства Фонда 237,9 млн руб. (87,1%), республиканского бюджета 13,85 млн руб. (5,1%), средства местного бюджета 21,27 млн руб. (6,76%). На 1 сентября текущего года из 2200 многоквартирных домов, находящихся во Владикавказе, собственники помещений в 226 МКД выбрали форму управления ТСЖ, 20 МКД – непосредственное управление собственниками помещений. Более половины общего количества МКД – управление управляющей организацией.

«МиР»: Существуют ли программы взаимодействия мэрии вашего города и других городов?

– Владикавказ является членом многих международных и всероссийских общественных организаций, в том числе МАГ. В рамках сотрудничества города России, стран ближнего и дальнего зарубежья обмениваются опытом и взаимодействуют в различных сферах городской жизни.

— Позитивные тенденции социально-экономического развития города признаны российским экономическим сообществом. Владикавказ удостоен призового места в I Всероссийском конкурсе «Лучшее муниципальное образование», награжден дипломом Всероссийского конкурса «Самый благоустроенный город России». Свидетельством признания эффективной деятельности городской администрации явилось вручение нашему городу Международным Благотворительным Фондом «Меценаты столетия» «Ордена мира» и открытие в Москве именной звезды Владикавказа. Кроме того, существуют определенные планы по развитию сотрудничества с рядом городов. Причем не только с российских, но и зарубежных.

«МиР»: Известно, что во Владикавказе существует много ценных архитектурных и исторических объектов. Какова ситуация с их сохранением, поддержанием в нормальном состоянии?

– Центральная часть Владикавказа действительно уникальна. Зодчие прошлых столетий вложили в этот город весь свой богатейший опыт, который был ими приобретен в странах Европы. Их мастерство сделало внешний вид города неповторимым. Но время идет. Старые здания требуют реконструкции, и она ведется. Однако при этом сохраняется в первозданном виде облик зданий. Немало на территории Владикавказа памятников и обелисков, посвященных Великой Отечественной войне – их более 140. Обустройством и содержанием этих мест занимаются городские муниципальные образования, производственные и образовательные учреждения, общественные организации.

— Наша задача – не только сохранять, но и приумножать культурное и историческое наследие. Одним из самых ярких и масштабных проектов последних лет стало возведение во Владикавказе Мемориала Славы в год 60-летия Великой победы. Тогда Владикавказ еще не был Городом воинской Славы. Инициировала возведение этого монумента организация ветеранов Северной Осетии. Не будет преувеличением сказать, что аналогов этому мемориальному комплексу на Северном Кавказе не существует. Он отражает основные исторические вехи Великой Отечественной войны, увековечивает события и имена солдат, офицеров и генералов. Площадь комплекса составляет 12 гектаров. Труд создателей Мемориала был по достоинству оценен: Мемориалу Славы присвоена Государственная премия Правительства России в области культуры за 2005 г. Для всех нас это сооружение – не только памятник истории, но и место почитания наших старших – поколения победителей.

— За последние годы возведены такие значимые объекты как Собор Святого Георгия Победоносца. Особое внимание уделяется строительству социальных объектов культурно-досугового назначения. Большой положительный резонанс вызвал проект Кавказского музыкального культурного центра им. В. Гергиева, в ближайших планах – строительство Музея истории Владикавказа. Осетия известна еще и как республика спортивная, поэтому немаловажным для горожан стало возведение спортивных баз, спортивно-оздоровительного центра для детей «Локомотив», Ледового дворца.

«МиР»: Как встретит город свои юбилейные даты? Будет ли приурочена к этим событиям сдача новых строительных объектов?

– Празднования трех юбилеев будут насыщены различными мероприятиями. Это концертные программы, спортивные мероприятия, запланирована торжественная церемония вручения ключей от новых квартир нуждающимся, и, конечно, не обойдется без сюрпризов.

— Одним из значимых событий к юбилею города станет открытие стелы Победы, устанавливаемой в городах воинской славы. Стела уже установлена, ведутся работы по благоустройству прилегающей территории. Кроме того, в этом году планируется открытие двух крупных торгово-развлекательных центров. Надеюсь, праздник удастся на славу. Это, конечно, отразится на настроении горожан и гостей североосетинской столицы. Уверен, Владикавказ встретит юбилейную дату достойно, проявив кавказское гостеприимство и радушие!

Беседовал Петр Острецов

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Волгоград. Попытки преодоления дефицита
• Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group

Рынок жилой недвижимости Волгограда очень дефицитен. Как до кризиса, так и сейчас, стоимость квадратного метра на первичном рынке на нем остается одной из самых высоких в Южном федеральном округе (ЮФО). Снизить ее может только значительное увеличение объемов строительства. Но без государственной поддержки этого не произойдет.

В последние годы Волгоград характеризуется снижением объема строительства многоквартирного жилья. По сравнению с другими крупными городами ЮФО, в нем наблюдаются наименьшие показатели ввода муниципального жилищного строительства (МЖС) на душу населения. В 2008 г. ввод многоэтажного жилья составил порядка 250 тыс. кв. м, что почти в 2,5 раза меньше, чем в Краснодаре или Ростове-на-Дону.

Одним из основных ограничителей развития рынка являлось скрупулезное соблюдение администрацией города требований СанПиН. Согласно им, строительство объектов многоэтажной недвижимости в центральной части Волгограда практически невозможно. При этом остается «альтернативная» возможность комплексного освоения крупных территорий на окраинах города. Однако инвесторов, готовых реализовывать такие проекты не так много. Во-первых, это связано со значительным объемом необходимых инвестиций в инженерные коммуникации и социальную инфраструктуру. Во-вторых, с низким уровнем спроса на жилье в окраинных районах города. Все это привело к тому, что в 2007-2008 гг. число выделенных под МЖС участков было минимальным.

Тем не менее, проекты комплексного освоения территорий, как единственный возможный пока вариант развития рынка, постепенно начинают реализовываться. На сегодняшний день в городе заявлено 7 проектов комплексного освоения территории (КОТ), общая площадь которых достигает 3,13 млн кв. м. Из них 4 проекта находится в стадии строительства, их общая заявленная площадь составляет 734 тыс. кв. м. Самый крупный из проектов КОТ Волгограда – «Снегири» компании ПСК Евро-Дом. Общая площадь комплекса составляет 400 тыс. кв. м, он расположен в Дзержинском районе Волгограда. На территории комплекса будет обустроена вся необходимая социальная инфраструктура, включая детские сады, школы, торговые центры и т.д. Остальные 3 проекта это: «Янтарный город» (ВЗ ЖБИ №1) площадью 124,4 тыс. кв. м, «Волгоград-Сити» («Инвест-Строй») на 150 тыс. кв. м
и «Олежкина Слобода» («Прозелит Строй») на 60 тыс. кв. м. Все они расположены в разных районах города и также подразумевают полный набор необходимой социальной инфраструктуры.

Большинство строящихся сейчас объектов (в т.ч. в рамках проектов КОТ) планируется к сдаче в 2010 гг. По прогнозам MACON Realty Group, в этот период будет сдано 634 тыс. кв. м – почти 80% всех строящихся объектов. И еще 167 тыс. кв. м будет введено в эксплуатацию в 2011–2012 гг. Учитывая, что в связи с кризисом на рынке новых проектов почти не появляется, этот объем если и будет увеличен, то очень незначительно.

Таким образом, в городе-милионнике Волгограде ввод в 2011–2012 гг. будет отмечен на уровне, к примеру, Астрахани, население которой вдвое меньше. И в 6 раз ниже, чем в Краснодаре, рынок которого развивается наиболее активно в регионе. Эти факторы свидетельствуют о том, что через несколько лет в Волгограде будет наблюдаться жесточайший дефицит недвижимости. Ситуация, наблюдаемая в последние годы, когда застройщики имели возможность завышать цены на первичном рынке из-за низкого объема предложения, лишь усугубится.

До кризиса, при сопоставимой себестоимости строительства, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Волгограда составляла порядка 57 тыс. руб. Это на 15% больше, чем в Краснодаре или Ростове-на-Дону в тот же момент времени. При этом необходимо учитывать, что по уровню развития бизнеса, доходам населения и инвестиционной привлекательности последние 2 города стоят далеко впереди Волгограда. Это подтверждает и последний рейтинг Forbes, согласно которому Краснодар в рейтинге лучших нестоличных городов для ведения бизнеса занимает 1-е место, Ростов-на-Дону – 6-е, а Волгоград лишь 20-е.

Единственной объективной причиной, по которой цены в Волгограде держались на столь высоком уровне, был большой объем неудовлетворенного спроса. Застройщики, увеличивая стоимость квадратного метра, имели возможность фильтровать покупателей и обеспечивать потребности только наиболее обеспеченной категории клиентов. Основной же объем спроса оставался неудовлетворенным.

Поэтому даже с приходом кризиса спрос еще несколько месяцев держался на прежнем уровне, рынок отреагировал на экономическую нестабильность с запозданием. К ноябрю 2008 г., когда по всей России цены уже снизились на 5–7%, в Волгограде они продолжали пребывать на докризисном уровне. И только в начале 2009 г. произошло резкое снижение цен на первичном рынке на 10%. С того момента до начала второго полугодия стоимость квадратного метра в городе снижалась на 3–4% в месяц. Летом же падение несколько приостановилось, так, цены на рынке достигли критической отметки.

Сейчас стоимость квадратного метра на первичном рынке Волгограда составляет порядка 42 тыс. руб. Это на 35% меньше, чем октябре 2008 г., когда этот показатель достиг пикового значения. Цена в экономклассе составляет около 41,5 тыс. руб., в бизнес-классе – 44 тыс. руб. Разница в ценах между бизнес-классом и экономклассом составляет не более 5%, тогда как до кризиса она находилась на уровне 26%. Этот тренд отмечен не только в Волгограде, но и в остальных городах ЮФО, и России в целом. В кризис спросом пользуются только объекты минимальной стоимости.

Снижение цен стало реакцией застройщиков на значительное уменьшение количества сделок на первичном рынке. Финансовый кризис, вызвавший снижение платежеспособности местного населения, и без того невысокой, заставил многих отказаться от приобретения недвижимости. Объемы продаж упали примерно на 75% относительно докризисного уровня. Наибольшее снижение наблюдается в более дорогом бизнес-классе – до 85%. В экономклассе сделок стало меньше на 65%.

Зависимые от заемных средств, в такой ситуации застройщики вынуждены сокращать объемы строительства. Сейчас, когда банковское финансирование затруднено, а число дольщиков сократилось в разы, девелоперам остро не хватает денежных средств на продолжение возведения своих объектов. Практически все проекты на начальных стадиях заморожены, а на более поздних – строятся темпами ниже заявленных.

Кроме того, застройщики всеми силами вынуждены бороться за тех немногих покупателей, которые остались на рынке. Когда банки в городе ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, такая форма покупки жилья перестала быть реальной для большинства покупателей. Поэтому девелоперы начали предлагать альтернативные ипотеке варианты. Среди них снижение первоначального взноса при рассрочке, увеличение сроков рассрочки платежа и фиксация стоимости квартиры на период рассрочки. Эти меры были предприняты с целью активизации спроса, прежде всего в экономклассе, где ипотека пользовалась наибольшей популярностью. Однако и они не принесли ощутимого результата.

Консультантами MACON Realty Group еще в конце прошлого года было заявлено, что для того чтобы рынок жилой недвижимости Волгограда смог преодолеть кризис с минимальными потерями, необходимо государственное вмешательство. В случае господдержки строительной отрасли города в размере 3 млрд руб. все строящиеся объекты будут введены в эксплуатацию, а большинство девелоперов продолжат работу. Тогда было озвучено и еще одно условие – снижение цен на жилье, но оно к сегодняшнему дню уже выполнено и даже перевыполнено местными компаниями.

Чего до последнего времени нельзя было сказать о государственном участии. Ситуация начала улучшаться в августе 2009 г., когда в СМИ вышла новость о поддержке строительной отрасли Волгограда. Минрегионразвития РФ предоставит крупнейшим компаниям города госгарантии по кредитам. В число этих компаний попало и ООО «Волгоградский завод ЖБИ №1», которое строит 25% жилья в городе. Размер поддержки пока не определен, но сама новость о том, что государство, наконец, обратило свое внимание на проблемы отрасли, внушает оптимизм.

Причем помимо сиюминутной помощи в виде гарантий, власти города должны уже сейчас задуматься о будущем. А именно о развитии рынка недвижимости. Очевидно, что ввиду географических особенностей Волгограда рынок недвижимости и впредь будет развиваться преимущественно за счет проектов КОТ. Пока их реализация затруднена, поскольку несет в себе серьезные затраты. Однако если государство начнет брать на себя затраты по обеспечению всей необходимой инженерной инфраструктурой, будет участвовать в таких проектах в рамках частного государственного партнерства, то развитие рынка недвижимости будет происходить намного активнее.

От этого выиграют все. И застройщики, которые получат возможность реализовывать свои проекты с надлежащей нормой рентабельности. И местные жители, которые будут приобретать жилье по приемлемым ценам, поскольку дефицит будет снижен. И само государство, которое снимет острую проблему недостатка жилья в городе.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Краснодар. Поведение игроков меняется. К лучшему
• Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group

По официальным данным, на душу населения в Краснодаре строится порядка 4 квадратных метров жилья, тогда как среднероссийский показатель сейчас составляет не более 0,5 кв. м. Декларируя такие высокие темпы, аналитики с грустью отмечают: мировой финансовый кризис оказывает ощутимое воздействие и на этот город. На протяжении трех кварталов рынок стагнировал, строительная активность снижалась, а цены падали. Но кризис принес и нечто положительное – он позволил рынку наконец встать на нормальный путь развития, изменив поведение его игроков.

Непрочная стабильность

Сейчас в Краснодаре в стадии строительства находится 149 объектов жилой недвижимости, общая площадь которых составляет 2,8 млн кв. м. Это самый высокий в ЮФО показатель, который в 4 раза больше, чем в Ростове-на-Дону и Волгограде (официальное население которых больше на 20–30%), и вдвое выше, чем в Сочи – с учетом всех курортных объектов.

Высокая активность на рынке жилой недвижимости связана с бурными темпами развития города в последние годы. По оценкам журнала Forbes в 2007–2008 гг., Краснодар, столица одного из самых инвестиционно привлекательных регионов России, в тот период был лучшим нестоличным городом для ведения бизнеса в России. Благосостояние населения непрерывно росло на протяжении последнего десятилетия, а вслед за ним развивался и рынок недвижимости.

В 2005–2006 гг. объем стоящегося жилья в Краснодаре находился на уровне 1,2 млн кв. м. Однако он не покрывал дефицит, о чем явно свидетельствует сложившаяся на тот момент ценовая ситуация. Квадратный метр на первичном рынке стоил практически столько же, сколько и на вторичном. Причина тому – недостаток объектов в продаже: не находя подходящих предложений в готовых объектах, потребители были вынуждены приобретать квартиры в строящихся. Спрос значительно превосходил предложение, а цены шли вверх.

Рост стоимости квадратного метра побуждал девелоперов выводить на рынок новые объекты. Новые объекты пользовались повышенным инвестиционным спросом, поскольку покупатели были уверены в продолжающемся росте цен. Деньги от продажи квартир шли на разработку новых проектов, которые продолжали пользоваться спекулятивным спросом. Замкнутый круг, который многие назовут «пузырем», начал давать о себе знать уже в 2007 г. А в чем тут пузырь? Люди же несли живые деньги, не виртуальные.

Тогда объем строящегося жилья в Краснодаре вырос почти вдвое – до 2,2 млн. кв. м. В условиях высокого спроса, растущих доходов населения и относительно доступного банковского кредитования, девелоперы приступили к реализации ряда масштабных проектов, в том числе комплексного освоения территорий. В стремлении удовлетворить спрос застройщики несколько «перестарались» и создали излишки предложения.

Дефицит на рынке сменился профицитом. Это также вполне наглядно иллюстрирует ценовая ситуация. В первой половине 2008 года разница между ценами на первичном и вторичном рынках выросла с 3% до 16% в пользу последнего. Это еще не было связано с финансовым кризисом, просто объем строящегося жилья стал настолько большим, что перестал «усваиваться» рынком, даже многочисленными работающими на нем инвесторами. Тем не менее, по наработанной за последние несколько лет привычке девелоперы продолжали ежемесячно повышать цены в своих объектах, пусть и меньшими, чем раньше, темпами. Вслед за ними увеличивали цены владельцы квартир на вторичном рынке. И это в тот момент, когда во всем мире жилье уже вовсю дешевело из-за финансового кризиса.

В России острая его фаза пришлась на второе полугодие 2008 г. Тогда и началось резкое падение цен на первичном рынке. Спрос со стороны инвесторов перестал существовать, а ипотечные кредиты больше не выдавались большинством банков. Только эти 2 фактора увели с рынка 50% покупателей. Остальные 50%, которые все еще имели возможность приобретать недвижимость, предпочли ждать дальнейшего развития ситуации. Во второй половине года сделки на рынке носили единичный характер. Активной оставалась лишь та часть покупателей, для которых приобретение квартир было связано с бытовой необходимостью (обмен, переезд, острая потребность в деньгах).

Осенние заморозки

В этой ситуации краснодарские застройщики оказались в затруднительном положении. До кризиса все свободные средства вкладывались в новое строительство, а уже реализуемые объекты достраивались за счет средств дольщиков и банковских кредитов. Когда оба этих источника перестали работать, оказалось, что собственных средств у девелоперов не так много.

Первой предпринятой ими мерой стал отказ от всех запланированных ранее проектов и многих объектов на начальной стадии. Кроме того, темпы строительства по многим жилым комплексам в ранних и средних стадиях также были существенно снижены. Все это привело к тому, что на данный момент в городе введено лишь 40% (230 тыс. кв. м) от запланированного ранее объема. А 486 тыс. кв. м жилищного строительства (17% в общем объеме) сейчас заморожено, хотя официально было сообщено о прекращении работ лишь по нескольким проектам.

Процессы заморозки и замедления строительства начались еще осенью, сразу с приходом кризиса. Тогда же застройщики начали предпринимать меры по стимулированию сбыта. Помимо ежемесячного снижения стоимости квадратного метра, подавляющая часть компаний (70%) предлагала своим клиентам различные скидки и бонусы, также неявно снижающие ценники на квартиры. К концу 2008 г. средняя стоимость объектов на первичном рынке Краснодара снизилась на 10%.

Еще одной кризисной тенденцией стал пересмотр застройщиками концепций своих объектов. Понимая, что в ситуации недостатка ликвидности спросом пользуются лишь квартиры малых площадей и минимальной стоимости, они стали адаптировать свои объекты под эти требования. Так появился формат smart, который вывело на рынок краснодарское ООО «СИК «Девелопмент-Юг». Квартиры такого формата представляют из себя студии площадью от 23 кв. м, сдающиеся с отделкой и встроенной мебелью. Их стоимость начиналась от 1,2 млн руб. – ниже самых дешевых на рынке предложений. Поэтому даже несмотря на то, что дома с такими квартирами находились на ранних стадиях возведения, темпы продаж в них были очень высокими. Это видели и другие застройщики, которые старались снижать площади квартир в своих объектах, делая их более дешевыми.

Однако, несмотря на все усилия девелоперов, спрос не увеличивался еще полгода. Связано это было как с всеобщими депрессивными настроениями, вызванными кризисом, так и с традиционным для зимнего времени спадом активности на рынке. Но уже к марту 2009 г., когда снижение цен в некоторых сегментах достигало 20%, ситуация стала меняться в положительную сторону. Стало понятно – цены на рынке достигают своего «дна». Связано это было с несколькими факторами. В первую очередь, цены не могли уже снижаться, так как вплотную подобрались к порогу себестоимости. В экономклассе квадратной метр продавался по цене лишь на 6% выше затрат, которые идут на его строительство. Вторым фактором стало устранение рыночных дисбалансов, присутствовавших до кризиса. Если еще полгода назад в самом низком ценовом диапазоне (до 38 тыс. руб. за кв. м) было сосредоточено 3% предложения, то в марте 2009 г. – уже 12% (347 тыс. кв. м). Снизился и средний бюджет покупки жилья. 1-комнатные квартиры подешевели на 17% и стали стоить немногим более 1,5 млн руб. А наибольшее падение было зафиксировано в бизнес-классе – почти на 20%.

Апрельская оттепель

Уже в марте 2009 г. стало понятно, что дальнейшее падение цен представляется достаточно сомнительным. Безусловно, средний по рынку ценник еще мог снижаться (на 2–3% в квартал), но только за счет наименее ликвидных объектов, тогда как качественное предложение продолжит удерживать занятые позиции на ценовом поле.

Время показало, что эти прогнозы были верными. Уже в апреле средняя стоимость на рынке выросла на 2,5%, а потом колебалась относительно установившейся отметки на 0,5–2% в месяц. Сейчас на первичном рынке Краснодара квадратный метр стоит в среднем 42,7 тыс. руб. (на 2% меньше, чем в марте). Распределение стоимости квадратного метра по классам: экономкласс – 38,4 тыс. руб., бизнес-класс – 49 тыс. руб., элитный класс – 72,6 тыс. руб. По прогнозам MACON Realty Group, к концу 2009 г. цены останутся приблизительно на этом же уровне с возможным отклонением 3–5%.

Стала улучшаться и ситуация на строительных площадках. Некоторые замороженные ранее объекты (к примеру, ЖК «Первомайская роща» который теперь финансирует ОАО «Россельхозбанк») снова вошли в стадию строительства. Кроме того, за все лето ни одни застройщик не сообщил о переносе сроков сдачи своих объектов, что было весьма нехарактерно для последнего времени. В стадию строительства в 2009 г. вошли 10 объектов жилой недвижимости, общая площадь которых составляет более 165 тыс. кв. м. Это на 70% меньше, чем в тот же период прошлого года, но сам факт появления новых проектов в кризисное время также является хорошим знаком. Всего на рынке на этапе возведения находится 2,8 млн кв. м жилья. Из них 28% принадлежит к эконом-классу, 39% – к среднему классу, 31% – к бизнес-классу и 2% – к элитному.

Оптимистический прогноз

Спрос начинает несколько увеличиваться, хотя еще 2 месяца назад ни о каком улучшении ситуации речи не шло. Главным фактором роста числа сделок является понимание потребителями того, что цены больше не будут снижаться. Та категория покупателей, которая с начала кризиса заняла выжидательную позицию, теперь начинает возвращаться на рынок в поисках самых выгодных предложений. При этом спросом продолжают пользоваться лишь объекты на завершающей стадии строительства или на этапе сдачи Госкомиссии, доверие покупателей к застройщикам все еще не вернулось.

Эти и другие положительные сигналы свидетельствуют о том, что рынок начинает постепенно оправляться от негативного влияния кризиса. Кроме того, уже сейчас начинают проглядываться и его положительные стороны. Именно благодаря кризису рынок покинули инвесторы, во многом благодаря которым цены раньше стремительно шли вверх. Стоимость квадратного метра снизилась, а квартиры стали более доступными для местного населения. Наконец, именно по причине кризиса на рынок не выйдет множество объектов (чего стоит один только проект небоскреба в виде Эйфелевой башни, заявленный в прошлом году), изначально нежизнеспособных и только мешающих его развитию.

С этой точки зрения финансовый кризис выступил в роли «санитара», очистившего рыночный организм от всего лишнего. Безусловно, на полное восстановление сегмента первичной недвижимости потребуется еще много времени, возможно, годы, но теперь он будет развиваться по совсем другим законам. Мы больше не увидим того запредельного роста цен (40–50% ежегодно), который наблюдался в последние годы. Следующее серьезное увеличение стоимости квадратного метра возможно не ранее 2010–2011 гг., и вызвано будет исключительно рыночными причинами. Вследствие того, что новые объекты на рынке практически не появляются, возникнет дефицит первичных квартир, в первую очередь. 1- и 2-комнатных (большая их часть уже распродана в строящихся объектах). Перевес спроса над предложением заставит цены расти, и это будет исключительно рыночным явлением, но не результатом «разогрева» рынка инвесторами. Главное, на что стоит рассчитывать всем игрокам рынка, – это установление баланса, которого в обычных, нестрессовых, условиях достигнуть не удалось. Это и будет главным положительным результатом кризиса.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Казань и Самара: больше отелей, доступных и разных
• Марина Сипатова

Крупные региональные центры России пытаются изжить хронический дефицит – отелей уровня «две и три звезды». Такая ситуация роднит регионы и столицу. Возведя немало высококлассных заведений класса люкс, о демократичном сегменте заговорили значительно позже.

В чем дефицит?

Кризис породил надежды на развитие внутреннего туризма. И небеспочвенные. Например, по оценкам экспертов, ежегодный прирост рынка внутреннего туризма Казани составляет 10–15%. Сегодня объем гостиничного рынка в городе представлен 56 отелями с общим номерным фондом объемом в 5000 мест с учетом открывающихся в ближайшее время объектов. По данным Комитета внешних связей и туризма города, в 2009 г. заработали гостиницы Hayatt и первая в Казани гостиница международной сети ИБИС. В 2010 г., по предварительным данным, планируется ввод четырех гостиниц уровня «три и пять звезд».

Из высококлассных проектов в Казани работает одна пятизвездочная гостиница «Мираж» и несколько отелей уровня «четыре звезды» – «Шаляпин Палас Отель», «Джузеппе», Korston, «Сулейман-Палас». Такое большое число проектов высокого уровня говорит о том, что владельцы заведений рассчитывали на активный туристический поток, в условиях недостаточного заселения они были бы не рентабельны.

Однако, по общему мнению, будущее – за строительством отелей уровня «три звезды». Сегодня качественный номер с удобствами в центре Казани можно снять в среднем за 1,5–3 тыс. руб. Причем это будет новый или реконструированный отель уровня «две-три звезды». Директор мини-отеля «Фатима» Гузель Сабирзянова отметила, что в городе много отелей, возникших благодаря перекупке и реконструкции муниципальных объектов. И они востребованы более, чем что-либо другое.

Г. Сабирзянова приводит пример: одна большая группа бизнес-туристов, приехавшая на крупный форум, сначала решила арендовать номера в их отеле. А затем туристы доплатили и выбрали отель «три звезды» с удобствами в номере. В связи с ощутимой нехваткой такого фонда она уверена в приходе на рынок федеральных и международных игроков. «На рынке уже работает отель французской сети Korston, федеральная компания Amaks Grand hotels перекупила «Сафар Отель». Высококлассный отель «Мираж» входит в турецкую сеть Joy Hotels Group. В 2008 г. на рынок вышли сразу три проекта, например, крупнейший отель «Кольцо». C каждым годом будет расти количество деловых туристов. Значит, будут востребованы и отели высокого уровня (их в городе не так уж много), и менее комфортабельные», – комментирует обстановку на рынке директор мини-отеля «Фатима». Есть перспективы и у традиционных направлений туризма, связанного с развлечениями, шопингом. «Казань шестилетней давности и современность – это как черное и белое. Инфраструктура развивается очень динамично. Меняется центр города, к нам приходят такие торговые бренды, как «Рамстор», «Паттерсон» и др. Современные торговые центры по уровню оснащенности соответствуют европейским стандартам», – уверена исполнительный директор отеля «Гольфстрим» Гульнара Сафина.

Сходство в оценке высказывает заместитель директора по управлению номерным фондом «АМАКС Сафар-отель» Елена Савеличева, делая все-таки акцент на демократичном сегменте: Казани не хватает отелей уровня «две звезды». Она считает, что рынок уже насыщен высококлассными проектами. А бизнес-гости из городов Приволжского федерального округа (ПФО) часто ищут номер стоимостью в пределах 1500–2000 руб.

Кто на стороне отельеров?

По словам Г. Сафиной, отельеры чувствуют себя на казанской земле вольготно: особых препон для выхода на рынок нет. Правда, и существенной помощи пока не оказывается. В этой ситуации бизнес предлагает свои решения – интеграцию гостиничных проектов в масштабные проекты деловых и развлекательных комплексов. Это помогает решить вопрос рентабельности: сроки окупаемости гостиницы сейчас в два раза выше, чем офисного или торгового центра. Вот только вопрос – насколько это развивает сегмент недорогих гостиниц?

Между тем, именно в Казани, считают эксперты, есть возможность строить оптимально доступные для посетителей отели. Есть приличный туристический поток, есть недорогая рабочая сила и сильная позиция властей, которая могла бы более активно развивать этот процесс. Основная просьба со стороны как самарских, так и казанских инвесторов состоит в том, чтобы власти предоставили им бесплатную аренду земельных участков на три года под строительство гостиниц экономкласса, чтобы застройщики могли в короткий срок возвести недорогие отели.

По пути интеграции пошла международная компания Korston. Она построила в Казани многофункциональный комплекс и планирует развивать подобный бизнес в Нижнем Новгороде и Йошкар-Оле. Инвестор объединил в рамках одного проекта разные форматы: офисные помещения, пять конференц-залов, бизнес-центр, мультиплекс и спортивные залы, торговые моллы и рестораны. В состав комплекса также вошел отель уровня «четыре звезды». Гостиница такого же уровня стала частью казанского развлекательного комплекса «Ривьера». Все эти объекты, «авторство» которых принадлежит компании «Сувар-Казань», относятся к категории «премиум». Современный 4-звездочный 26-этажный отель «Ривьера», расположенный на берегу реки Казанка, был торжественно открыт в августе 2008 г. Он не имеет равных в ПФО. Кроме отеля, в гостинично-развлекательный комплекс «Казанская Ривьера» входят аквапарк «Ривьера» и пляж с бассейнами под открытом небом, круглогодичный каток и фитнес-клуб «Планета Фитнес».

Еще один (правда, пока только виртуальный) амбициозный проект Казани, включающий гостиничную инфраструктуру – это архитектурный ансамбль «Миллениум Зилант-Сити». Его инициатор, исполнительный комитет муниципального образования Казани, приглашает инвесторов комплексно освоить правый берег реки Казанки. К разработке концепции застройки акватории реки Казанки были привлечены как местные, так и иностранные архитекторы. Тендер на проектирование эскиза планировки и застройки правобережья выиграли Творческая мастерская архитекторов Токаревых и одно из крупнейших американских архитектурных бюро – компания NBBJ. Проект должен быть введен в эксплуатацию в 2015 г. Но пока это только планы.

Что касается пришлых игроков, то на сегодня Казань входит в сферу интересов мировых гостиничных сетей. Kempinski, Rezidor SAS (управляет сетями Radisson SAS, Park Inn), Marriott (развивает в России сети отелей Marriott, Renaissance, Ritz-Carlton, Courtyard), Accor (сеть отелей Novotel, Ibis), южноафриканская сеть Protea, британская Holiday Inn и другие именитые гостиничные операторы, представив планы развития в России, включили в них в будущем и Казань. Эти «планы на будущее» затрагивали временной промежуток – 2008–2015 гг. Пока ни одна зарубежная компания во всеуслышании не отказалась от своих намерений, хотя кризис внес свои коррективы – многие проекты были отложены с 2008 г. на 2010 г.

Руководитель Департамента развития и гостиничных технологий управляющей компании Amaks Grand hotels Валерий Шпак отметил, что средняя загрузка гостиничного сектора Казани составляет порядка 50-60%. «Татарстан демонстрирует достаточно неплохой показатель насыщенности отелями. Но, исходя из государственной концепции развития Татарстана и Казани как очень сильного туристического центра, президент республики заявил о строительстве порядка 50-ти новых гостиничных комплексов в течение ближайших двух лет. И площади под большую часть проектов уже найдены. Некоторые находятся в работе. Предполагаю, что это будет востребовано, так как туристический поток в целом в Россию растет. Непосредственно в Татарстан он растет более быстрыми темпами. Этому способствует грамотная политика властей», – комментирует эксперт.

Не дремлет и муниципалитет Казани, который активно занимается пиаром города, проводя его презентации на крупных российских и международных выставках. В городе начал работу туристско-информационный центр, создан информационно-туристический портал Казани. С помощью портала человек сможет виртуально посетить ее достопримечательности.

Надежда на то, что ситуация будет развиваться, связана и с подготовкой Казани к Универсиаде-2013. Директор МУП «Дирекция Универсиады-2013» Владимир Леонов рассказал, как это событие повлияет на развитие Казани, на гостиничный бизнес столицы Татарстана и простимулирует новый интерес к городу туристов. Уже к 2013 году в Казани появятся такие крупные объекты, как Академия тенниса, рассчитанная на 14 кортов, Дворец водных видов спорта. Рядом с этими двумя спортивными объектами будут располагаться Деревня Универсиады – самое масштабное сооружение из запланированных. В ней должно разместиться 10 000 спортсменов и тренеров, почти 1000 человек обслуживающего персонала. Спортивная инфраструктура Деревни будет включать в себя целый перечень объектов: специальный тренировочный стадион (без трибун), два спортивных зала, медицинский центр, информационный центр. Запланированы достаточно крупные объекты – ресторан на 3000 посадочных мест и культурно-развлекательный центр. Запроектировано также здание пресс-центра. Все это составит единый комплекс и расположится в Приволжском районе Казани, в рамках квартала, ограниченного проспектом Победы, Оренбургским трактом, улицами Парина и Мавлютова.

Мини-отели и немного звезд

Сегодня в Самаре работают порядка 60 гостиниц разного уровня. Только пять из них обладают номерным фондом, превышающим 100 комнат – Renaissance Samara Hotel, Holiday Inn Samara, «Волга» и «Россия». Преобладают мини-отели, и, как следствие, сохраняется дефицит общедоступных гостиниц. По данным компании «Азимут Отель Самара», с конца 2008 года турпоток по городу снизился в среднем на 15–20%. Некоторые отели потеряли до 30% своих гостей. Это прежде всего связано с падением потока бизнес-туристов. В кризис в выигрышном положении остались гостиницы, входящие в международные и российские сети, – Renaissance, Holiday Inn, «Азимут Отель Самара».

Что касается перспектив самарского гостиничного рынка, то все эксперты уверены, что мини-отели и гостиницы «три звезды» – наиболее востребованы у туристов сегодня и будут востребованы в дальнейшем. Акцент делается именно такой, так как в город приезжает довольно демократичная по своим возможностям публика – и иностранцы, и россияне.

Этим направлением уже заинтересовались недавно пришедшие в Самару турецкие инвесторы. Они делают ставку на строительство отелей «три звезды». При этом в городе продолжается строительство мини-отелей. В Самаре много промышленных предприятий. В связи с этим возникла тенденция по организации небольшого номерного фонда при них на 15–50 мест. Вообще, тренд последнего времени – активное строительство отелей всех уровней. Долгое время гостям города приходилось довольствоваться гостиницами старого образца. Но число бизнес-туристов растет, растут и их требования. И предприниматели подсчитали, что сейчас стало выгодно инвестировать в гостиничный бизнес, так как можно занять в этом бизнесе любую нишу. По мнению директора мини-отеля «Экватор» Татьяны Баклановой, будут иметь спрос загородные отели, при создании которых делается ставка на красивые виды и связанный с этим досуг – конные секции, рыбалку, охоту, путешествия по лесу и реке. В прошлом году на другом берегу Самары уже открылся подобный загородный клуб.

По мнению директора отеля Renaissance Samara Hotel Ивана Лайоша, российский гостиничный рынок является для международных компаний очень привлекательным. По сравнению с Европой и Западом, инвестиции в российские проекты окупаются в 2–3 раза быстрее – отсюда и повышенный интерес иностранных инвесторов к данной отрасли. По общим оценкам, отель «пять звезд» окупается в городе за 9–11 лет, гостиница «четыре звезды» – за 8–10 лет, а отели «две-три» звезды за 5–8 лет. Хотя кризис может продлить эти сроки на 2–3 года.

По словам вице-президента Российской гостиничной ассоциации (РГА) Геннадия Ламшина, в 2007 г. и в первой половине 2008 г. этот бизнес стал активно развиваться во многих регионах. «Если сравнивать регионы Приволжского федерального округа, то самым активным регионом оказался Нижний Новгород. Самара тоже активна, но в меньшей степени. Мы отметили отсутствие взаимодействия чиновников, предпринимателей гостиничного сегмента и общественных организаций. Так, где такое взаимодействие есть, наша ассоциация открывает свой филиал. В Самаре пока нашего филиала нет», – говорит эксперт. При этом Геннадий Ламшин отметил, что влияние кризиса на гостиничный рынок стало заметно с октября 2008 г. Это привело к тому, что многие инвесторы отложили свои планы по строительству объектов до лучших времен. В то же время сильные гостиничные компании, воспользовавшись моментом, стали перекупать акции давно интересовавших их объектов. Так, в июле 2009 г. российская сеть «Азимут сеть отель» приобрела 48% акций нижегородского отеля «Нижегородкая».

В целом же, в связи с кризисом и казанские, и самарские девелоперы стараются довести до финальной черты лишь те проекты, которые уже близки к завершению. Новое строительство сейчас почти не начинается. Кроме того, все регионы сильно зависят от федерального правительства, которое, однако, дает понять: выделить средства в условиях кризиса на консервацию объектов невозможно. Федеральные власти готовы помогать лишь проектам федерального уровня.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Glob Town на Волге-реке
• Сергей Сипатов, Марина Сипатова

Идеи создания масштабной застройки в регионах России возникли еще до кризиса, но сильно потускнели в связи с начавшимися финансовыми проблемами. Теперь, когда международных инвесторов стало меньше и возможности их поубавились, судьба многих подобных идей, что называется, под вопросом. На международной выставке MIPIM-2008, прошедшей в Канне (Франция), правительство Нижегородской области представило на суд мировой общественности идею строительства целого города, который мог бы возникнуть на левобережье Волги. Размах начинаний подчеркивает название проекта – Globe Town. Любопытно то, что даже теперь власти Нижнего не отказываются от его возведения.

«Глобус» на бумаге

Концепцию крупнейшего для Нижегородской области проекта застройки территорий разрабатывали сразу две компании – ОАО «Нижегородкапстрой» (соучредители – правительство Нижегородской области и холдинг СУ-155) и итало-британская «Dante O. Benini & Partners Architects». Будущий город поражает своим размахом.
В Globe Town разместится центр международной торговли – три башни высотой по 600 м. Высота основных зданий составит примерно 250 м. Центром города будет гигантское здание сферической формы – так называемый «Глобус» диаметром 120 м. Внутри него на территории в 200 тыс. кв. м разместятся оперный театр, библиотека и другие аналогичные заведения.

По словам главного архитектора проекта компании Dante O. Benini & Partners Architects Данте Бенини, проект Globe Town задумывался как новый символ нижегородского региона. «Когда мы в первый раз посетили Нижний Новгород и увидели совершенно пустые пространства на противоположном от Кремля берегу Волги, мы сразу подумали об Австралии и Америке. Символом города, который мы придумали, станет гигантская сфера, так же, как Опера в Сиднее или статуя Свободы на Манхеттене», – сказал Данте Бенини. По его словам, новый город, который будет построен в Борской пойме (Бор – город-спутник Нижнего Новгорода с левой стороны Волги. – Прим. автора), разместится на площади более 3 тыс. га, а жить и работать в нем смогут порядка 500 тыс. человек. «Это будет город, над которым много работали, который зарождается с нуля и в котором сразу будет все, что необходимо для жизни. Это будет настоящий город будущего», – подчеркнул архитектор.

По словам архитектора Луки Гонзо, при проектировании Globe Town была использована смешанная по этажности и плотности застройка. В самом центре, возле «Глобуса» зданий не будет вообще – чтобы на него открывался вид со всех точек нового города и с противоположного берега Волги. Была разработана транспортная система и внутри нового города, и связывающая Globe Town с Бором и Нижним Новгородом. В частности, предполагается сделать подземный тоннель под рекой для метро и автомобилей. Чтобы избежать затопления нового города при разливе реки весной, предлагается сделать насыпь по технологиям, которые с успехом применяются в различных странах Европы.

Как сообщил директор департамента градостроительного развития территории Нижегородской области Александр Бодриевский на презентации проекта, первые работы по его реализации планируется начать в 2010 г. Это будут работы по инфраструктуре, «поскольку прежде чем начинать строительство, потребуется огромная инженерная подготовка». На одни только работы по созданию инфраструктуры потребуется порядка 20 млрд долларов. По словам чиновника, полностью завершить данный проект региональное правительство планирует к 2030 г.

Заместитель губернатора по социально-экономическому планированию, бюджетным отношениям и инвестиционной политике Владимир Иванов вообще заявил без ложной скромности, что проект Globe Town на выставке MIPIM-2008 являлся одним из самых интересных. По его словам, сама идея использования свободной территории напротив Нижегородского Кремля и размещения там различных объектов витала давно. Но только сейчас нижегородцами было найдено приемлемое решение. Проект предусматривает использование Борской поймы как места для жизни и отдыха нижегородцев и жителей Бора. В первую очередь, будет облагорожена водная часть поймы. Из 3 тыс. га, отведенных под проект, около 40% сохранят свой ландшафт. На этот факт нижегородские власти делают особый акцент. По словам замгубернатора, уже разработан проект детальной планировки Globe Town. Теперь около 2–3 лет уйдет на инженерную подготовку местности. Полностью проект строительства нового города в Борской пойме, по словам Владимира Иванова, будет реализован только в 2030–2035 гг.

Возможно, город будет…

Планы зарубежных проектировщиков и руководства области выглядят эффектно. Однако точных данных по последовательности проведения работ, по привлечению инвесторов пока нет. Как пояснили в «Нижегородкапстрое», разработка концепции только началась, затем на конкурсной основе будут отбираться девелоперы и инвесторы. Реализацию проекта планируется начать в 2009 г. «У него пока нет четких характеристик, разработана всего лишь концепция, общее видение, – говорит руководитель отдела маркетинга ОАО «Нижегородкапстрой» Алексей Голубев. – Борская пойма – это действительно грандиозный проект – шутка ли, самый большой строительный объект в Европе!».

Однако не все нижегородские эксперты рынка недвижимости видят ситуацию однозначно перспективной. По мнению руководителя «Нижегородского Центра научной экспертизы» Татьяны Романчевой, Globe Town в данном виде больше походит на пиар-ход инвестиционной привлекательности Нижегородской области, чем на экономически проработанный проект. «Аналогов таким мега-проектам в России не существует. Та сумма, которая сейчас озвучена областным правительством, не дает представления вообще ни о чем. Это статичная сумма. А любая сумма денег должна работать во времени. Я считаю, что уровень проработки проекта должен быть следующим. Сначала объявляется сумма на создание инфраструктуры участка, его транспортных развязок и т.д. Затем – лоты по жилью (этажность, вложения), по коммерческой недвижимости», – полагает эксперт.

Пока ничего, кроме суммы в 20 млрд долларов на подготовку инженерной инфраструктуры, не было заявлено. Нет ясности, откуда появятся эти деньги. В самом «Нижегородкапстрое» об этом пока умалчивают.

До сей поры Нижегородскому и федеральному правительствам было под силу оперировать только суммами в пятьсот раз меньшими. В частности, в 2007 г. по 500 млн руб. было затрачено из областного и федерального бюджетов на проект «Технопарк» (его площадь 38 га против 3000 га Globe Town), который также выставлялся на форуме в Канне. Для города будущего явно нужны инвесторы мирового масштаба. А как известно, они идут в регионы долго, и только после Москвы и Санкт-Петербурга. Да и если посмотреть последние данные Госкомстата по основным российским инвесторам, то в лидерах будет остров Кипр, или, как можно догадаться, наши же бизнесмены, только переведшие деньги за рубеж.

Возникает еще один резонный вопрос – кто будет жить в этих новых домах? Ведь ввод нового жилья рассчитан на платежеспособный спрос. Инфляция же за 2007 г. составила 16,1%, а доходы населения Нижегородской области выросли всего на 9,4%. Во-первых, правительству нужно будет как-то поменять эти цифры местами, во-вторых, кем-то заселить Globe Town. При этом известно, что уровень миграции в регион минимален, а все жители Бора (100 тыс. человек) и треть Нижнего Новгорода (общая численность – 1,3 млн человек) вряд ли в один момент возьмут да оставят пустовать свои «панельки» и «хрущевки».

По словам директора экологического центра «Дронт» Асхата Каюмова, основной подводный камень – это отсутствие четко прописанного проекта как такового. «Реальный проект – это когда расписаны объемы требуемых работ, их влияние на окружающую среду и пути компенсации потерь, число срубленных кустарников и деревьев, места и количество зелени, которая компенсирует потерю и т.д. Это проект, который можно анализировать и обсуждать. А пока это лишь идея – создать на свободной с точки зрения архитекторов территории громадный даже не район, а по сути новый город», – говорит эксперт.

«С точки зрения размещения, это территория до сих пор под угрозой затопления Чебоксарским водохранилищем. Поэтому варианта два – либо строить, либо затопить земельный участок. И окончательное решение до сих пор ведь не принято». Асхат Каюмов отметил, что с точки зрения спасения громадного земельного участка с уникальным природным комплексом, строительство Globe Town можно оценивать положительно. Однако понять его влияние на весь природный комплекс без проработки сложно. «В моем понимании, в идеале Globe Town следует вписать в существующий природный комплекс. В этих местах много озер. Представьте себе жилой район города, в который естественным образом вписаны существующие озера, это же прекрасно для жителей! Это красиво, это место для отдыха, это эстетично. На сегодня же существуют только нарисованные архитектором эскизы, и все мы понимаем, что исходя из существующей практики, на деле все может оказаться по-другому», – уверен Асхат Абдурахманович. А главный вопрос, по его мнению, заключается в том, где собственно найти 400 тыс. человек, желающих перебраться на Бор. В Нижнем Новгороде живет порядка 1 млн 300 человек. Заявленная цифра – это треть крупнейшего в России города. Появление такого крупнейшего жилого комплекса вызовет ряд серьезных перетрясок в ряде окружающих районов Нижегородской области. Эксперт уверен, что народ будет неизбежно перемещаться в этот район с Бора, из Семенова, Балахны. Следовательно, властям следует заранее подумать – а не подорвет ли такая внутренняя миграция ситуацию с обеспечением рабочей силой областных центров Нижнего Новгорода.

Плюсы и минусы

Скепсис высказывают и другие эксперты. «Отношение к данному проекту у меня неоднозначное. Думаю, его следует рассматривать со всех позиций – от идеологии до инженерно-технических характеристик, – прокомментировал бизнес-консультант, управляющий партнер НКЦ «Коллективные действия» Андрей Макшанов. – Когда ставятся очень высокие планки – а это весьма амибициозный проект, который значительно может повлиять на развитие региона – интересно понять, каким образом и какими темпами и силами будет осуществляться его внедрение. Важно также заранее просчитать, каким образом идея «Глоуб Тауна» вписывается в стратегию развития региона. Безусловно, интересно, какие категории людей будут жить и работать в новом городе. И хотя в Нижнем Новгороде наблюдается существенная нехватка качественного жилья премиум- и бизнес-класса, вряд ли люди активно поедут в область. В нижнем Новгороде уже заявлено несколько крупных глобальных проектов – метромост, скоростная железная дорога и проект делового центра Стрелка-сити. И до сих пор непонятно, будут ли в полной мере и в какие сроки реализованы эти амбициозные планы. Думаю, было бы логичнее заявить проект и довести его до конца, а затем браться за следующий. В противном случае может получиться разброс сил, да и финансовых вливаний на все сразу вряд ли хватит. С точки зрения инженерии, геологии, данный проект, возможно, следует реализовывать в другом месте». Андрей Макшанов отметил также, что большой плюс губернатору Нижегородской области и его команды – это введение в эксплуатацию такого сложного объекта федерального значения, как цирк, ставшего долгостроем. Если была решена эта проблема, повышается вероятность, что будут осуществлены и другие амбициозные проекты. Сейчас активно обсуждается завершение работы в конце 2009 г. над метромостом.

В правительстве Нижегородской области однако не склонны сомневаться по поводу реальности «глобальных» начинаний. И по информации директора департамента градостроительного развития территории Нижегородской области Александра Бодриевского, сейчас полным ходом идет работа над проектной документацией «Глоуб Тауна». Первые работы по его реализации начнутся в 2010 г. Это будут мероприятия по созданию инфраструктуры – «поскольку прежде чем начинать строительство, потребуется огромная инженерная подготовка». Министр инвестиционной политики Нижегородской области Дмитрий Сватковский в свою очередь отметил, что «кризис стимулирует скорость принятия решений со стороны инвесторов». Тем более что интерес к нижегородскому региону со стороны именно иностранных инвесторов не упал. А именно на них правительство области делает ставку. Губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев заявил на недавнем совещании, что, несмотря на кризис, именно этот проект привлек иностранных инвесторов со всего мира: «Некоторым приходится даже отказывать. В частности, уже были встречи с японскими и французскими инвесторами. Один инвестор ради участия в проекте предложил построить мост, который соединил бы Борскую пойму и Нижний Новгород».

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

ЭКСПЕРТИЗА

• Андрей Новиков: «Технический заказчик сегодня – это универсальный солдат»
• Интервью с генеральным директором ОАО «Москапстрой» Андреем Новиковым

Есть компании, в особом представлении не нуждающиеся. Например, «Москапстрой». На столичном рынке она работает с 1957 года и имеет в своем портфолио такие знаковые объекты, как Государственный Кремлевский дворец, Московский академический музыкальный театр им. К.С. Станиславского и Вл.И. Немировича-Данченко, Ледовый дворец на Ходынке, Высший Арбитражный суд РФ. И это – лишь скромный перечень недавних проектов. Кроме этого, все эти годы ОАО обеспечивало самые высокие объемы жилищного строительства, «выдавая» в год более миллиона квадратных метров площадей.

Чем объясняются такие достижения? Почему другие участники строительного рынка столицы, пройдя через сравнительно схожие этапы развития – сначала госпредприятие, потом акционирование и пр. – не смогли достичь подобных результатов? Отражается ли на деятельности компании кризис? Каковы сегодня самые острые проблемы в строительной сфере? На эти и другие вопросы журнала «Москва и регионы» ответил генеральный директор ОАО «Москапстрой» Андрей Новиков.

– Достойный уровень работе компании все эти годы обеспечивала хорошая квалификация специалистов. Так сложилось исторически: в советские времена все заседания строительного штаба города проводились здесь, в «Москапстрое». Тогда эта организация решала все вопросы организации строительства в городе, взаимодействия всех включенных в процесс подразделений – от управляющих структур до конкретных стройплощадок. Такая мера ответственности позволила поднять и удерживать профессиональный уровень кадров, принятия решений в компании довольно высоко. И в последующие годы этот уровень сохранялся. А основная специфика компании – технического заказчика – требует именно такого подхода. Ведь заказчик сегодня – это универсальный солдат. Вся специфика его работы в том, что надо решать самые разноплановые вопросы, увязывая их со всеми подразделениями, задействованными в процессе. Техзаказчик – не хозяин на объекте, но именно он отвечает за весь процесс.

«МиР»: Как вы оцениваете результаты этого полугодия? Ваш потенциал вам удается реализовать?

– Текущий год не очень показательный. Если раньше объемы бюджетного строительства были сравнимы с объемами коммерческих заказов, и колебания были не слишком значительными (а мы строили все – и жилье, и больницы, и школы, и детские сады, и ФОКи, и дороги), то сейчас заказов инвесторов стало меньше.

«МиР»: Для вас сложнее работать по городскому заказу или по коммерческому?

– И то, и другое имеет свои сложности. На городском заказе нам расслабиться не дают. Сроки здесь имеют первостепенное значение, и задача города для нас незыблема. Даже если дом по нормативу строится 9-13 месяцев (и сегодня при невыполнении обязательств многие за эти нормативы пытаются прятаться), то мы сегодня строим типовые дома за полгода, за 5–8 месяцев.

— С коммерческим строительством другие сложности. Если городской бюджет, «государевы» деньги – это стабильность и ритмичность в работе, а для подрядной организации – уверенность в том, что объект будет профинансирован, что производственные мощности будут загружены, а кадровый потенциал сохранен, то частный инвестор не всегда настолько надежен. Хотя, конечно, инвестор инвестору рознь. Есть те, с которыми мы работаем годами. И доверяем друг другу. У нас и отношения не «дашь на дашь» в смысле взаиморасчетов, а довольно творческие, доверительные. Есть и другие игроки, не обязательные, иногда финансово неустойчивые. А сегодня вообще многие объекты замораживаются, договора расторгаются. То есть – хочешь работать с частым заказчиком – составляй грамотные договора, четко прописывай ответственность сторон, сроки и пр. Если возникают вопросы по дополнительным работам, по срокам, финансовым обязательствам, то все должно быть четко отражено в документах. А поскольку сейчас даже многие приличные компании оказались в сложном положении, то приходится идти на компромиссы.

«МиР»: Вы строите в регионах?

– Строим в Подмосковье. А что касается других областей, то это были разовые проекты. У нас был объект в Брянске. В Великом Устюге – Дом Деда Мороза. Еще в 80-е гг. «Москапстрой» возводил крупнейший тепличный комбинат в Южном федеральном округе, и этот комбинат работает до сих пор. Крупного строительства в регионах мы не вели, у нас не было такой необходимости, заказов хватало и в столичном регионе.

«МиР»: На каком этапе сейчас находится проект в Некрасовке?

– Этот проект находится в финальной стадии. В следующем году он будет завершен. Это 200 тыс. кв.м жилья. Там есть и типовое жилье, и жилье по индивидуальным проектам. В целом, проект в Некрасовке не был простым. При его реализации возник конфликт с владельцами частных гаражей. Но благодаря участию префектуры, руководства города, Департамента земельных ресурсов, конфликт был разрешен правовым способом, путем выделения местным жителям машино-мест во вновь построенных гаражах. В этом же районе удалось реализовать интересный проект по строительству пожарного депо, которое получилось довольно оригинальным по внешнему виду.

«МиР»: Вы вели застройку и по типовым, и по индивидуальным проектам. А что преобладало?

– Больше строили типовых зданий. Хотя сейчас при массовой застройке района используется смешанная застройка. Это позволяет добиваться и архитектурного разнообразия во внешнем виде района, и важно с точки зрения маркетинга. Понятно же, что типовая застройка – это уже заданное соотношение квартир определенного объема, и варьировать здесь ничего невозможно. Индивидуальные проекты помогают добавить в общий пакет предложения необходимое количество наиболее востребованных по площади квартир. В том числе и для очередников. Полностью нетиповая застройка осуществлялась нами на Ходынке, в районе Левобереженом. Но это не элитное жилье, это скорее жилье эконом и бизнес-класса.

«МиР»: Сейчас многие говорят о кризисе, его перспективах и последствиях. О том, что цены падают. Как бы вы это прокомментировали? Ваши объемы строительства снизились?

– Снизились. Объемы этого года упали почти наполовину. Думаю, что показатели следующего года будут сопоставимы с показателями текущего года.

«МиР»: Что для вас предпочтительнее – строить новое или реконструировать?

– Сегодня так вопрос уже не стоит. Теперь любому заказу компания рада. Все берутся за объекты любой сложности. Принципиальнее вопросы сроков, финансирования и пр.

«МиР»: Московские власти иногда обвиняют в непрозрачности результатов городских конкурсов. Как вы это оцениваете?

– Ничего подобного. Система конкурсов существует несколько лет, и она совершенствуется. Сегодня она обрела ясную схему, и она абсолютно прозрачна. А законодательное регулирование сегодня таково, что часто и городские власти становятся заложниками процедуры. Ведь что сегодня происходит? Иногда на конкурс приходят компании, которые выигрывают за счет предлагаемого ими 30–32-процентного снижения стоимости услуг. И это по функции заказчика, куда в дальнейшем войдет и стоимость услуг проектной организации, и технадзора, и сбор исходных данных. Невозможно из той цены, которая озвучивается такими участниками на конкурсе, сработать без убытка. А делается это для того, чтобы получить заказ, какое-то финансирование. В последнее время это происходит очень часто. То же самое происходит на подрядных торгах. Если раньше было три-четыре претендента, опытных, давно работающих на рынке, то теперь появляются компании, которым важно просто напросто хапнуть проект. При снижении конкурсной цены на 20–30% строительство объекта становится убыточным. И понятно, что такой подрядчик не обеспечит ввода объекта. Такой контракт или не будет выполнен, или не обеспечит надлежащего качества. В результате срываются сроки, страдают конечные потребители.

«МиР»: На коммерческих проектах заказчик строительства не обязан проводить конкурсы. Тогда по какому принципу чаще происходит выбор компаний?

– Если проект коммерческий, то выбор подрядчиков определяет инвестор. Мы можем дать свои предложения, и к ним обычно прислушиваются. Но основное решение за инвестором.

«МиР»: Вы ощущаете, что у вас есть на рынке конкуренты?

– Есть, хотя их всегда было не так много. В самом деле, ну кто мог потянуть такой объем – 1 млн 200 тыс. кв. м, которые мы строили все это время? Возводили по 100 детских садиков в год. Но теперь рынок сжимается, объемов строительства становится меньше, конкуренция ужесточается.

«МиР»: В Москве существует дефицит профессионально работающих подрядных компаний?

– Пока компаний достаточно. Сотни не будет, а несколько десятков есть. Есть целые холдинги, а есть сравнительно небольшие, но вполне уважаемые и профессиональные фирмы.

«МиР»: Сейчас часто приходится слышать, что снижение себестоимости – единственная перспектива удержания на плаву строительной отрасли. Чтобы был спрос, чтобы рынок не стоял. Что вы думаете по этому поводу?

– Цена городского жилья регулируется властями города. Если же говорить об инвестиционном строительстве, то далеко не все здесь определяется себестоимостью. Наш рынок – спекулятивный. И пока не выработано правовых регуляторов для того, чтобы он был другим.

«МиР»: Есть ли у вас опыт участия в международных проектах?

– За рубежом мы не строили, но вот сейчас взаимодействуем с известными в мире компаниями, международными проектными организациями. Недавно мы выиграли конкурс на выполнение функций технического заказчика по строительству двух высоток по программе «Новое кольцо Москвы». Эти здания будут построены в Юго-Восточном округе, одно на улице Перерва, другое – на улице Верхние поля.

«МиР»: И что это за компании?

– Мы работаем с компаниями «Интерпроект» и «Интерстрой», партнерами которых являются очень известные американские Swanke Hayden и Тhоrnton Tomasetti, мировые лидеры проектирования высотных объектов.

«МиР»: Какова высотность зданий?

– 140–150 м, объем площадей составит 160 и 180 тыс. кв. м. Проектирование завершится в будущем году. Могу сказать, что объекты в плане технических решений нелегкие. Вот сейчас, например, идет выбор материала. При возведении зданий будет применена технология каркасного строительства, но вот в отношении ограждающих конструкций пока не все ясно. Это будут или вентилируемые фасады, или навесные конструкции. Все квартиры в этих домах будут муниципальными.

«МиР»: Вы уже имеете опыт строительства высотных домов?

– Да, строили дома высотой до 40 этажей – на Ходынке, в Митино, в других районах. В новых проектах высотность будет другой.

«МиР»: Андрей Васильевич, будучи высокопрофессиональным специалистом, что бы вы посчитали важным изменить, переустроить в системе градостроительства сегодня?

– Первое, что требуется сделать, это привести в порядок всю нормативную базу. По моему мнению, введение Градостроительного кодекса РФ только добавило проблем. Последние новые требования по обеспечению противопожарной безопасности, например, идут вразрез с той нормативной базой, согласно которой мы строим. И по сути, чтобы соответствовать букве закона, мы должны остановить все типовое строительство. Последний ФЗ №123, вышедший в мае этого года, внес массу противоречий. С одной стороны, должен быть документ, который регулирует ситуации, связанные с противопожарной, аварийной безопасностью. С другой – вся имеющаяся техническая, проектная база не позволяет соответствовать этим требованиям. Все типовые проекты, которые сегодня используются на практике, надо перерабатывать. А это связано с перевооружением и реконструкцией мощностей домостроительных комбинатов, к которым они не готовы по финансовым причинам.

— Сегодня пришло время пересматривать многие нормативы, менять их в соответствии с требованиями времени. Мы же строим по проектам, которые разрабатывались 20 лет тому назад. В городе, например, нет участков, которые бы по своим площадям удовлетворяли требованиям закона. По новым нормам эти площади должны быть вдвое больше. Вот недавно, например, мы построили детский сад по очень хорошему проекту. Мы его «трилистником» называем. По вновь введенным нормативам под такой объект нужен 1 га земли. Где его взять? Другой путь – строить маленькие общеобразовательные или детские учреждения. А это – экономически невыгодно. К сожалению, сегодня нет единой системы развития отрасли – чтобы все вопросы (законодательные, управленческие, исполнительные, научные) увязывались воедино.

«МиР»: Как вы оцениваете перспективы саморегулирования?

– Любую систему можно ругать, хвалить – был бы результат. Если принципы СРО будут работать, то от этого выиграют все. Может быть, я настроен слишком позитивно, но я все-таки надеюсь, что СРО позволит отсечь неисполнительных участников рынка, которые легко выигрывают конкурсы, а потом срывают проект. Что касается нашего профиля, то здесь все непросто: отсутствует правовая основа для регулирования деятельности инжиниринговых компаний. И это стало проблемой всех, кто работает на рынке технического заказа.

Беседовала Наталия Крол

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Психическая атака новостроек
• Петр Чернов

Осень – традиционное время оживления на рынке недвижимости. Но чего ждать от осени в этом году? С одной стороны, появились первые признаки стабилизации экономики и строительной отрасли, с другой – поползли слухи о надвигающейся второй волне кризиса. Как ведет себя в связи с этим рынок новостроек, локомотив столичной строительной отрасли? Своими размышлениями на эти темы поделились ведущие эксперты рынка.

Хроника кризиса

События на первичном рынке недвижимости в последний год развивались с такой скоростью, что, оглядываясь назад, трудно поверить в произошедшие перемены. Еще в сентябре 2008 г. застройщики в один голос уверяли, что никакого кризиса в строительстве быть не может.
К началу зимы, однако, рынок устремился в крутое «пике» – впервые с 1999 г.! Спустя год значительная доля новых проектов в Москве осуществлялась по городскому заказу, а некоторые компании, столпы бизнеса, поменяли собственников, либо передали банкам -кредиторам контроль над своими проектами в жилищном строительстве. Первым обвалился вторичный рынок. В начале кризиса запас прочности у застройщиков еще был значительным. Понимая, что новостройки – это не только жилье, но и финансовый инструмент, они удерживали цены, опасаясь отпугнуть частных инвесторов, которые долго оставались локомотивом спроса. Но инерцию «вторички» удержать было уже невозможно.

«Действительно, в первые месяцы кризиса застройщики искусственно удерживали цены на докризисном уровне, – вспоминает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». – Тем не менее, законов рынка никто не отменял, и в условиях многократного падения спроса искусственное замораживание цен способно было окончательно парализовать строительство и работу смежных отраслей. Несколько месяцев продолжалось психологическое противостояние с покупателем. Застройщики до последнего надеялись, что покупатели дрогнут и примут их условия игры, поэтому ограничивались предоставлением существенных скидок, не меняя официальных расценок».

Круг замкнулся

Однако доходы населения начали падать, и цены пришлось снижать. По словам Владислава Луцкова, генерального директора «Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», многие застройщики, которых кризис застал на стадии строительства, оказались в ситуации, когда объем продаж упал и потока средств от покупателей оказалось недостаточно, чтобы не только обеспечить необходимую прибыль строительной организации, но даже покрыть расходы, в частности – выплаты по кредитам. «В этих условиях, – говорит В. Луцков, – для того чтобы начатые проекты не были заморожены, застройщикам пришлось привлекать покупателей более низкой ценой, проводя всевозможные акции со скидками и рассрочкой».

Впрочем, и это, как отмечают в корпорации «Инком», не помогло оживить рынок – деловая активность до сих пор очень низкая. Возник замкнутый круг: чем жилье дешевле, тем меньше энтузиазма это вызывает у потенциальных покупателей. Ключевая проблема многих застройщиков в том, что перекрыты привычные финансовые потоки, а об альтернативных в период бурного роста никто не беспокоился. Компании больше были заняты поиском серых схем продаж, позволяющих обойти драконовский закон №214-ФЗ о долевом строительстве. В итоге вторичку добила «обнулившаяся» ипотека, а первичку – кредитные проблемы девелоперов, которые слишком зависели от чужого капитала – от покупателей или от банковских кредитов.

Строить больше, меньше или дешевле?

Уже привычным стал тезис о том, что для увеличения доступности жилья нужно строить больше. Но в сфере коммерческого жилищного строительства есть смысл строить только то, что покупают, поэтому застройщики почти прекратили вывод на рынок новых проектов. «Корректнее было говорить о том, что в Москве и в Подмосковье нужно строить больше доступного жилья, – считает Дмитрий Таганов. – Если продолжать строить целые кварталы по таким ценам (даже с учетом их снижения за период кризиса), то это приведет к коллапсу первичного рынка, так как эти объемы никто не будет покупать. Предложение должно соответствовать спросу, поэтому с учетом существующих цен нужно строить жилых комплексов ровно столько, сколько рынок готов освоить – и не больше. Говорить об увеличении объемов строительства можно только при условии дальнейшего снижения цены предложения».

С этим согласны в АКЦ «МИЭЛЬ»: «С одной стороны, множество домов, построенных в Москве в последнее время (в числе которых большинство повышенной комфортности), стоят или, по крайней мере, выглядят незаселенными (нет света в окнах и т.д.), – говорит Владислав Луцков. – Но с другой стороны – потребность в новом жилье, но по доступным ценам, в Москве очень высока». Алексей Кудрявцев, директор Аналитического центра МИАН, считает, что сокращение объема предложения новостроек очевидно, а их дефицит в среднесрочной перспективе – неизбежный факт: «Сегодня только в 30% новых домов представлен полный квартирный набор (с разным количеством комнат), – говорит он, – а по остальным ведутся единичные продажи нераспроданных остатков. Уже в ближайшие месяцы снижение качественного уровня новостроек в продаже за счет превалирования менее ликвидных квартир (многокомнатных, на первых этажах, с неудачными планировками) будет ощутимым».

Готовых квартир – больше половины

По данным аналитического центра IRN.ru, произошло значительное снижение «коэффициента обновляемости» рынка: так, за последние три месяца по состоянию на август с рынка ушло в 2,5 раза больше проектов, чем появилось новых. Одно из следствий – на рынке выросла доля квартир в готовых домах. Если до кризиса лишь 30% квартир продавались в домах, сданных госкомиссии, то сейчас их число перевалило за 50%. Если же учитывать и объекты, находящиеся на завершающей стадии строительства, то, по информации аналитического центра МИАН, их доля составляет 75% предлагаемых к продаже новостроек. И это должно было бы только радовать покупателей, если бы не качество этого предложения – значительная часть квартир в сданных ГК домах, как уже было замечено, – это неликвидные остатки.

«Сокращение количества новых строительных объектов, которое наблюдается уже сегодня, в будущем, несомненно, приведет к тому, что дефицит станет ощутимым, – продолжает тему Владислав Луцков. – С начала кризиса новых объектов на рынок вышло немного – около 30 новостроек. Кроме того, согласно прогнозу развития Москвы на 2010 г., объемы жилья, предназначенного для продажи, резко сократятся».

Центробанк России сообщил, что в летние месяцы объемы строительства в целом по России стали увеличиваться впервые с начала кризиса. Правда, по-прежнему ежемесячно вводится примерно на 19% меньше жилья, чем в тот же период 2008 г., но в абсолютных цифрах объемы все же растут. Во многих регионах этот рост достигнут за счет индивидуального строительства. В Москве важный показателем является объем социального жилья. В последние два года власти Москвы значительно увеличили его долю в общих объемах строительства. «Заявления о начале реализации новых проектов единичны, при этом стоит понимать, что большая часть из них возводится в рамках реализации государственных программ, – констатирует Алексей Кудрявцев. – На коммерческий рынок, в свободную продажу, в перспективе поступит лишь малая часть из них».

Рынок покупателя

Обычно аналитики увязывают объем предложения с ценами. Сейчас объем снижается, но цены не растут. С чем это связано? «Объем предложения на первичном рынке только начал снижаться и пока не достиг порога, который бы был критичным, – говорит Алексей Кудрявцев. – Объем предложения сам по себе не является индикатором. Его необходимо рассматривать в комплексе с уровнем спроса в данный конкретный момент. А сегодня рынок недвижимости – это рынок покупателя, даже при низком объеме предложения уровень спроса пока его не превышает».

Дмитрий Таганов добавляет, что цены, безусловно, зависят от объема предложения, и при дефиците любого товара стоимость его возрастает. Однако эта зависимость работает только при стабильном рынке. В период кризиса цены расти не могут, потому что количество платежеспособных покупателей значительно сокращается. Это приводит к тому, что баланс спроса и предложения устанавливается на гораздо более низким уровне. «Поскольку начатые проекты завершаются, а новые не появляются, то дефицит предложения неизбежен, – считает Д. Таганов. – Однако говорить о том, что дефицит предложения неминуемо приведет к новому витку роста цен, явно преждевременно. Рост цен на дефицитный товар возникает только в условиях стабильного платежеспособного спроса».

А. Кудрявцев полагает, что говорить о сокращении объема предложения в рамках только первичного сегмента вообще не совсем корректно: частично данный спрос может быть удовлетворен за счет вторичной недвижимости, тем более в отличие от периода двухлетней давности существует хороший выбор квартир, в том числе во вчерашних новостройках. Они имеют важные преимущества – нет риска недостроя, и жилье можно сразу оформить в собственность. Но стоит понимать, добавляет он, что в перспективе удовлетворение спроса только во вторичном сегменте повлечет вымывание наиболее ликвидных объектов уже по всему рынку в целом, не только по новостройкам.

Новостройки подешевели на треть

По информации аналитического центра корпорации «ИНКОМ», цены на новостройки в Москве снизились за год с сентября 2008 г. примерно на 30%. В зависимости от формата объекта, качества строительства и спроса, скидки могут доходить до 50% от докризисного уровня. Однако многие застройщики по-прежнему оставляют цены в прайс-листах практически без изменений, размер скидки обсуждается с каждым покупателем индивидуально. Это приводит к тому, что официальная картина очень сильно отличается от реальности, отмечает Д. Таганов. Например, если исследовать цены предложения в рекламных сообщениях, то получится, что новостройки с сентября 2008 г. по июль 2009 г. подешевели всего на три процента – с 154,8 тыс. руб. до 150,5 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом нельзя забывать, что рубль обесценился по отношению к доллару на треть, поэтому стабильные цены в рублях означают снижение реальной стоимости примерно на треть.

Аналогичную статистику представили в АКЦ «МИЭЛЬ»: за период с октября 2008 г. по настоящее время снижение средневзвешенной цены предложения квартир на рынке новостроек Москвы составило 2,5% в рублях и 16,2% в долларах. При этом объем выставленных на продажу объектов сократился на 4,2%. Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, отмечает, что в целом по России массового падения объемов строительства, которого многие опасались, не произошло. Причем в Москве «проседание» строительного комплекса может оказаться еще менее глубоким, считает он. В то же время нельзя забывать, что строительные проекты имеют определенный срок реализации, так что эффект кризиса можно будет увидеть уже в 2010 г.

Жесткая ипотека

Во многом снижению спроса способствовало ужесточение условий ипотечного кредитования и сокращение кредитных программ, создаваемых для покупки конкретных новостроек. Многие банки вообще приостановили программы кредитования новостроек, сообщили в АКЦ «МИЭЛЬ». Такие кредиты все же предлагаются некоторыми банками, но условия по ним чрезвычайно жесткие. «Во-первых, в залог часто требуется другая жилая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика или одного из поручителей, – поясняет В. Луцков. – Сумма кредита будет составлять не более 70% оценочной стоимости этой квартиры. Во-вторых, некоторые банки выдают кредит только на построенные, а не на строящиеся новостройки. При условии кредитования сроком на 15 лет процентная ставка до оформления права собственности на приобретаемое жилье составляет в рублях около 18,25%, в иностранной валюте – около 14,68%».

Однако с появлением новостей о некоторых положительных тенденциях в развитии мировой экономики по итогам второго квартала 2009 г., появилась надежда на рост платежеспособного спроса на жилье и на рынке Москвы. По информации аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» в настоящее время некоторые банки пересматривают условия ипотечного кредитования, и в последние месяцы процентные ставки понижены на 0,5–1 процентных пункта. В некоторых банках планируется возобновить и кредитования новостроек.

Ждать ли второго дна?

Что же будет с ценами, и грозит ли рынку второе дно? На этот вопрос эксперты отвечают с разной степенью сдержанного оптимизма. Так, в корпорации «ИНКОМ» предположили, что на сегодняшний день снижение цен на новостройки практически достигло своего предела. «Многие рассуждают о том, что себестоимость строительства все равно гораздо ниже, чем стоимость реализуемых квартир. Это действительно так, – говорит Дмитрий Таганов. – Однако нельзя забывать, что в себестоимость проекта входит не только стоимость земляных работ и возведение коробки. Существует целый комплекс иных затрат – от участия в инвестиционных торгах до согласования документации, подключения к городским сетям и строительства социальных объектов». В результате получается, что при не самой высокой себестоимости непосредственно строительных работ застройщики не могут еще больше снижать цены, иначе им придется работать даже не «в ноль», а в убыток».

«Снизить цены практически до уровня себестоимости невозможно, – считает Таганов. – Девелоперы не занимаются благотворительностью, основным условием функционирования бизнеса является получение прибыли, причем чем выше норма прибыли, тем больше эта сфера привлекает инвесторов, тем более активно развивается бизнес. Купить жилье практически по себестоимости можно только у государства, если покупатель является участником одной из социальных программ».

«Объективных предпосылок второй волны кризиса в настоящее время мы не наблюдаем, – успокоил Алексей Кудрявцев.– Достаточно вспомнить, что кризисные явления прошлого года, зародившиеся в США, дошли до России спустя более чем полгода. Сегодня в мировой экономике наметилось оживление: предпринимаемые шаги как со стороны государств, так и со стороны бизнеса направлены на стабилизацию, наблюдается рост фондовых рынков, цен на нефть. Даже, если придерживаться гипотезы, что все страны мира являются реципиентами тенденций, зарождающихся в американской экономике, то последние месяцы говорят о стабилизации ее показателей и даже их росте. Поэтому для кардинальных изменений в нашей стране осенью этого года нет оснований».

Эксперты корпорации «ИНКОМ» увязывают рынок недвижимости с макроэкономикой и рассматривают два сценария развития событий: нейтральный и пессимистичный. Если цены на нефть и другие энергоносители не пойдут снова вниз, то ситуация будет стабильной до конца года. Если же нефть будет стоить меньше $60 за баррель, то недвижимость может подешеветь еще на 10% до конца года. «Однако нейтральный вариант развития событий все же представляется более вероятным», – замечает Дмитрий Таганов.

Сегодня можно говорить о начале оживления платежеспособного спроса на рынке новостроек Москвы, считают эксперты АКЦ «МИЭЛЬ». В частности, количество сделок, проводимых этой крупной компанией с квартирами в новостройках, в течение последних двух месяцев постепенно увеличивается. «Некоторые застройщики, временно приостановившие строительство, планируют его возобновление осенью, – уверяет Владислав Луцков. – К концу лета мы ожидаем оживления активности покупателей, сокращения темпов снижения цен и их стабилизации».

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• Оптом и в розницу
• Наталия Крол

Во все времена – кризисные и в периоды процветания – считалось, что приобретение участка земли является лучшим и надежнейшим способом сбережения средств. Период кризиса выгоден тем, что он позволяет поискать выгодный товар на «финансовом дне» и в дальнейшем, когда рост цен наберет обороты, добиться наилучших инвестиционных показателей. Даже если землю продавать не захочется, и даже наоборот – захочется что-то построить на ней для проживания, сам факт удорожания участка будет восприниматься вполне позитивно.

Кто что продает?

Благодаря кризису сегодня в Подмосковье и других регионах России можно купить любой земельный участок и по размеру – от нескольких соток до нескольких сотен, а то и тысяч гектаров, и по категории – сельскохозяйственные, промышленные земли, земли поселений и т.п. По данным компании «Красивая земля», основные продавцы – это либо землевладельцы, которые в 90-е и 2000-е гг. консолидировали землю бывших совхозов и колхозов, либо девелоперы, которые в последние годы выкупали такие участки у частных землевладельцев на вторичном рынке. Девелоперы выкупали землю, как правило, для того, чтобы либо продавать участки без подряда в розницу, либо (что встречалось гораздо чаще) начать там строительство. Однако к моменту кризиса образовался пул земель, скупленных под дальнейшее строительство, но на которых из-за нехватки финансирования строительство так и не началось.

Кроме этого, вносит существенное дополнение Яна Романова, руководитель отдела продаж земельных участков Paul’s Yard, земли продают и частные лица. И как правило, более-менее востребованные участки проходят через риэлторские компании, добавляет Илья Свиридов, руководитель «Земельных дел конторы». Такие фирмы являются своеобразной прослойкой между продавцом и покупателем. Услуги профессиональных специалистов таких компаний – большая ценность для покупателя. Честный риелтор всегда предупредит клиента о проблемных моментах и даст рекомендации – покупать ту или иную землю или не рисковать. Но о юридических коллизиях речь пойдет ниже.

За сколько?

В ситуации широко предложения возникает вопрос – на чем стоит остановить свой выбор. В связи с падением спроса, сегодня цены скорректированы практически по всем сегментам. Самые дешевые сегодня – это земли сельхозназначения без коммуникаций, которые продаются оптом (площадь всего участка – от нескольких га). Оптом такую землю можно купить по ценам от $100 за сотку. Цена будет возрастать в зависимости от площади (чем меньше, тем дороже) и оснащенности участка коммуникациями: чем выше оснащенность коммуникациями и ближе к населенным пунктам находится участок, тем дороже обойдется, говорит Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая земля».

В розницу самым «ходовым товаром» в Московской области сегодня являются участки без подряда, предназначенные под строительство дач (либо домов для постоянного проживания), расположенные на расстоянии от 20–30 км от МКАД. Почему именно они? С одной стороны, это относительно недорогой товар, который по карману достаточно большому количеству людей, объясняет А. Хахоков. Стоимость таких участков в Подмосковье сегодня составляет 200–800 тыс. руб. за участок площадью 8–15 соток. В то же время дом или дача требуются человеку и в экономически благоприятные, и в кризисные времена, поэтому спрос на них будет всегда. А участок без подряда – это возможность строительства дома с минимальным вложением средств и возможностью строить поэтапно, в удобном для покупателя режиме финансирования строительства. Сегодня покупка участка с последующим строительством хорошего кирпичного дома площадью 150–200 кв. м может обойтись в сумму, равную стоимости однокомнатной квартиры в Москве, отмечают в «Красивой земле».

Меньшая популярность других категорий земли объясняется разными причинами. Участки под строительство домов на небольшом расстоянии от МКАД (в пределах 10-20 км) – высокой ценой, от $10 тыс. за сотку. Кроме того, в последнее время выставляются на продажу участки в дальнем Подмосковье под дачное строительство. Они дешевы – в пределах 10–150 тыс. руб. за участок. Но как правило, никакого строительства на них подолгу не ведется, и продавец не дает никаких гарантий, что в будущем будут подведены коммуникации. Не очень востребованы и крупные участки (от нескольких га). Такую землю обычно покупают для бизнеса, а сейчас, в ситуации финансовой нестабильности, бизнес испытывает нехватку средств, переживает кризис ликвидности уже имеющегося на балансе. Многие категории земель сегодня продолжают дешеветь, в то время как падение цен на дачные участки в 20–100 км от Москвы летом прекратилось, они даже начали расти в цене.

Все перечисленное в компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» дополняют еще одним пунктом: можно купить участок или дом с участком в деревне. Только надо иметь в виду, отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость», что здесь перед покупателем встает ряд вопросов. Первый – вопрос коммуникаций. Не все деревни газифицированы, не везде есть водопровод и центральная канализация. К этому добавляется довольно-таки пестрое разнородное окружение. Это тоже надо учитывать.

По поводу инвестиционной перспективности В. Яхонтов дает другую рекомендацию: наиболее выгодно покупать землю на расстоянии до 15 км от Москвы – как под жилые объекты, так и под коммерческие. Сложно описывать характеристики – здесь все очень индивидуально. Если говорить о жилой недвижимости, то объект должен обладать хорошими видовыми характеристиками, хорошим подъездом к нему, находиться в экологически чистом месте.

По поводу дальнего Подмосковья в «МИЭЛе» отмечают следующее: если в ближайшем и среднем Подмосковье помимо конечного потребителя есть еще и инвесторы, то в дальнем Подмосковье инвесторов очень мало. Ближайшее Подмосковье всегда пользовалось повышенным спросом, как альтернатива Москве. Хотя число сделок больше в дальнем Подмосковье, поскольку оно само по себе больше, и предложение там шире.

В соседних областях спрос на землю невелик, там земли в основном продают. Но все зависит и от цены, и от индивидуальных характеристик объекта. Продается достаточно специфический товар – либо у большой воды, либо в каких-то уникальных местах. Но рынок достаточно слаб, часто хорошая земля, которой может заинтересоваться покупатель, бывает не оформлена в собственность. Что касается направлений и удаленности, то, по данным компании Paul's Yard, максимально дешево можно купить участки за 60-м километром и на восточном направлении от столицы – по Новорязанскому шоссе, Егорьевскому шоссе.

Юридические аспекты и риски

По данным Ильи Свиридова, сегодня можно приобрести участок на условиях аренды или в собственность. Есть еще пожизненное наследуемое владение, безвозмездное бессрочное пользование и безвозмездное срочное пользование, но таких предложений на рынке фактически нет. Аренда и собственность наиболее распространены. Причем большой разницы с точки зрения закона между собственностью и арендой нет – если участок имеет назначение под дачное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство. Хотя более предпочтительным вариантом, безусловно, является собственность – тут вопрос лежит в большей степени в области психологии. (Для сравнения: в Москве частная собственность на землю мало распространена, и земли, оформленной в собственность – не более 1% от всей городской земли. В Москве, главным образом, можно только арендовать у города землю).

Говоря о переводе земли в другую категорию, надо понимать, какова конечная цель. Ведь большая часть подмосковной земли – сельскохозяйственного назначения, но и на такой земле тоже можно строить дома. Так что для того, чтобы простроить дачу, не обязательно менять категорию сельхозземли – достаточно просто получить соответствующий вид разрешенного использования. Другое дело, если планируется построить дом для всесезонного проживания. Для этого требуется покупка земли с категорией ИЖС – под индивидуальное жилое строительство.

В целом надо понимать: покупка земли «не той» категории чревата большими бюрократическими сложностями. Частному лицу это вряд ли под силу. В любом случае срок для этого потребуется немалый – года два. И нет уверенности, что результат будет обязательно положительным. Это – один из рисков, на который покупатель обрекает себя самостоятельно, и лучше покупать землю сразу той категории, которая позволит строить дом.

Основные риски приобретения земли сегодня возникают в связи с самыми разными обстоятельствами. Одно из них – перспективы развития той или иной территории. Иногда сложно предусмотреть какие-то изменения намерений властей по этому поводу. Ярким примером служит план строительства ЦКАД. До сих пор точно не определены границы и не оформлен генеральный план по расположению этой трассы. При этом уже существует много предложений вдоль границ и с существенным дисконтом. Покупать такие территории даже с дисконтом – большой риск.

С этим солидарен И. Свиридов. Что касается перспектив использования земли, то с большей или меньшей определенностью можно говорить только о крупных населенных пунктах – прежде всего, Москве, и районных центрах Подмосковья. В таких городах есть градостроительные планы развития – проектируемые дороги, объекты инфраструктуры, социальные объекты. И прежде чем купить землю, имеет смысл ознакомиться с этими документами, которые находятся в органах по архитектуре и градостроительству. А в Москве сегодня и вовсе принимается революционный документ – Правила землепользования и застройки. По сути, это – новый Генеральный план развития города (последний раз он утверждался почти 30 лет назад – в 1980 году!), и в нем очень много новшеств, в соответствии с которыми в ближайшее время будет развиваться столица. Сейчас можно посмотреть на эти планы в любой Префектуре, поскольку до конца сентября будут идти общественные слушания по ним.

В сделках с землей, как и в любых сделках с недвижимостью, главное, считают в «Земельных дел конторе» – это иметь надежного риелтора или юриста, обладающего широким спектром знаний по такого рода сделкам. Еще одна группа рисков – геоподоснова участка, отмечают в компании Pail's Yard. Есть риск получить землю с почвами, на которых сложно будет построить поселок. Либо на участке проходят стратегически важные коммуникации, наличие которых делает строительство вообще невозможным. В общем, при покупке земли, особенно это касается наиболее крупных участков, следует проводить тщательную работу по изучению всех «подводных камней».

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

ЗА РУБЕЖОМ

• Кругом вода
• Юлия Бединская

Говорят, что лучший способ пережить кризис – это поселиться на острове. И желательно – обитаемом, чтобы было не скучно. Австралия критериям такого «острова» соответствует полностью. Ее преимущества в момент мирового кризиса уже оценили англичане. Сегодня они самые активные покупатели жилья в ее городах. Правда, и русские не отстают. Согласно статистике солнечного штата Квинсленд, русскоговорящие инвесторы вошли в первую тройку среди всех иностранцев, вложивших сотни миллионов долларов в местную недвижимость.

Экономика острова

Австралия является высокоразвитым индустриальным государством с современной многоотраслевой экономикой и высоким научно-техническим потенциалом. Во время финансового кризиса экономика Австралии оказалась одной из самых устойчивых в мире. Подтверждение тому – рейтинг журнала Forbes, который не так давно в очередной раз оценивал государства с точки зрения надежности и привлекательности их экономик. Австралия вошла в первую десятку рейтинга: ее финансовое положение показало себя наиболее стабильным. По оценкам специалистов, страна успешно избежала рецессии экономики благодаря действиям правительства, которое понижало учетную ставку банковского процента для стимулирования потребительских расходов.

Согласно прогнозам Центрального Банка Австралии, экономика страны в 2009 г. вырастет на 0,5%, в 2010 г. – на 2,25%, а в 2011 г. рост экономики может составить 3,75%. Официальная статистика показывает также, что в июне этого года объемы ссуд, полученных строительными фирмами на возведение новых домов, выросли на 2,8%, что почти на 60% больше показателей, зарегистрированных в конце прошлого года. Благодаря низким процентным ставкам за кредит объемы начатого жилищного строительства к концу этого года должны увеличиться на 15%.

Кроме того, согласно данным международных организаций, Австралия занимает самые первые места в рейтинге стран по качеству жизни. Например, 12-е место по главным статистическим показателям среди стран-членов Организации Экономического Сотрудничества и Развития, а также входит в группу стран с наиболее высоким уровнем жизни и социальной защищенности. В рейтинге ООН под названием «Где лучше жить?» Австралия находится на почетном четвертом месте, обгоняя такие страны, как США и Германия.

Хорошее местечко

Австралия всегда притягивала к себе интерес миллионов людей со всей планеты, не только в кризис. Почему? Простого ответа на этот вопрос не существует, скорее здесь можно найти целый комплекс причин. Не будем обсуждать уникальный животный мир страны. Об этом много написано. Тем более что не это – то самое главное, что в первую очередь захочется оценить приезжим. Большинству из них бросается в глаза чистота улиц и множество ярких цветов, цветущих кустарников и деревьев.

Благоприятное впечатление оказывают и города, и их население. Жители Австралии отличаются своим дружелюбием, простотой общения и немногословностью, а у многих, как отмечают туристы, также наблюдается непринужденность в одежде и ее стиле. И это вполне объяснимо: Австралия была и остается страной иммигрантов. Это многонациональное государство было создано и развивается сегодня успешно за счет сплава множества культур, носители которых приехали сюда жить и работать со всего мира.

Для прибывающих сюда с других континентов людей немаловажным окажется то, что австралийский континент известен мягким климатом без резких колебаний температуры. Это, в свою очередь, открывает большие возможности для круглогодичного отдыха и путешествий. И это очень важно для тех, кто намерен не просто приезжать сюда время от времени, а приобрести здесь квадратные метры. В отличие от Европы, самое жаркое время года с ноября по январь и в это время по всей территории страны температура составляет от +20 до +32 по Цельсию.

Помимо идеальных климатических условий и развитой экономики, большой популярностью у жителей многих государств, включая Россию, пользуется обучение в Австралии, основанное на международных стандартах образования. Диплом австралийского университета открывает широкие перспективы для дальнейшего трудоустройства в любой стране, включая возможность получить ПМЖ в Австралии и остаться работать по специальности.

Система образования Австралии основывается по принципу британской модели и рассчитана на студентов всего мира. Ежегодно сюда приезжает на учебу почти 200 тыс. человек из множества стран. Образование в Австралии обходится на 30–40% дешевле, чем в Европе и США, а стоимость проживания на 20% ниже, чем например в европейских странах.

Как долететь? Что купить?

Перелет в Австралию довольно длинный и, в зависимости от пересадок, может составить порядка 20 часов. Несмотря на такую продолжительность, более 10 000 российских граждан посещают эту страну каждый год. Существует масса вариантов, как попасть из России в Австралию. Популярными маршрутами всегда считались перелеты Москва – Токио – Австралия или Москва – Гонконг – Австралия. В последнее время авиакомпания Emirates увеличила количество рейсов на Австралию через Дубай и расширила выбор маршрутов.

Что же касается недвижимости, то, как рассказывают в компании Gordon Rock, сегодня она представлена колоссальным разнообразием современного жилья, которое сможет удовлетворить запросы и финансовые возможности практически любого серьезного покупателя. Популярностью пользуются не только большие виллы или дома с бассейнами, но и современные квартиры, расположенные вдоль побережья океана. Австралийскую недвижимость приобретают не только для постоянного проживания или места отдыха, но и с целью инвестирования в свое будущее и будущее своих детей.

Большим спросом среди россиян пользуется Голд Кост (Золотое Побережье), который расположен в 40 минутах езды на машине к югу от Брисбена. Голд Кост – это не только самый популярный австралийский курорт международного класса, но и один из самых быстроразвивающихся регионов в современной Австралии.

По данным компании Gordon Rock, в первом полугодии 2009 г. жилая недвижимость показывала высокую востребованность и, соответственно, увеличение объемов продаж. В среднем, по сравнению с 2008 г., цены по стране поднялись на 3,7%, а согласно прогнозам специалистов, рынок жилой недвижимости до конца года вырастет еще на 6%. На рынке коммерческой недвижимости ситуация другая. Кризис, который прочувствовали на себе в первую очередь крупные мировые компании, снизил ввод и спрос на новые площади. Процент вакантных офисных площадей увеличился за последние несколько месяцев. В январе текущего года этот показатель составлял 5,9%, в июле – уже 8,3%. По мнению специалистов, восстановление спроса на коммерческую недвижимость может начаться не раньше чем через 2–3 года.

А вот рынок австралийского жилья делает довольно много выгодных предложений. Принимая во внимание законы Австралии, запрещающие нерезидентам приобретать вторичное жилье, в ассортименте компаний-продавцов имеется довольно большой список сданных в эксплуатацию объектов недвижимости. Стоимость австралийского жилья, как и в других цивилизованных странах, зависит от множества компонентов. Это не только месторасположение и размер жилой площади, но и, конечно, качество строительства и стоимость отделки. Наши соотечественники, как правило, желают вкладывать средства в жилье расположенное вблизи океана. В этом смысле Голд Кост, по сравнению с Сиднеем или Мельбурном, вне конкуренции не только по стоимости, но и по выбору самых выгодных предложений.

Начальная стоимость совершенно новых квартир, в хороших районах и непосредственной близости к воде, начинается от 490 000 австралийских долларов (1 AUD = 0.8411 USD). Такова сегодня цена квартиры с полной отделкой в современном стиле, оборудованной кухней, подземной парковкой и бассейном. Есть предложения и для любителей элитного жилья – шикарные виллы стоимостью в несколько миллионов долларов с собственным причалом для яхты и возможностью ловить рыбу прямо на месте.

Как покупать? Каковы налоги?

Австралия входит в первую тройку стран по прозрачности сделок с недвижимостью. Будучи бывшей английской колонией, законодательство построено по английскому принципу и соответственно имеет хорошую репутацию в мире.

Для покупки недвижимости в Австралии иностранные граждане не обязаны открывать бизнес или регистрировать компанию. Налог (гербовый сбор) на жилье выплачивается только один раз при оформлении покупки. Уровень этого налога таков же, как и для граждан страны. Он может варьироваться от 4% до 5,5% и зависит от непосредственной стоимости жилья. Недвижимость оформляется в полную собственность, включая земельный участок, если приобретается дом, и регистрируется в государственном реестре.

При наличии необходимой суммы для покупки жилья, даже открывать счет в местном банке не обязательно. Процесс оформления сделки довольно прост и не занимает много времени. Если клиент высказывает желание, чтобы в ней от его имени участвовал адвокат, то это широко распространено на практике.

Не исключена возможность и получения кредита на покупку. Согласно исследованиям Мирового банка, Австралия входит в первую тройку стран, где воспользоваться такой банковской услугой для иностранца наиболее легко. Но для покупки недвижимости необходимо иметь депозит, равный 40% от оценочной стоимости покупаемого жилья. Ипотечные кредиты выдаются сроком до 30 лет с возможностью погашения долга раньше срока. Банковские ставки по кредиту сегодня составляют в среднем 5,5% в год.

Как известно, недвижимость приносит прибыль не только от увеличения стоимости, но и от сдачи квадратных метров в аренду. Рынок этой страны вполне развит для того, чтобы купленное жилье через специальную управляющую компанию можно было сдавать. Эта же компания может оказывать услуги по расчету с арендаторами и погашением коммунальных расходов. Их величина не высока по сравнению с другими странами, но зависит от типа недвижимости и ее местоположения. Ежегодное налогообложение на саму недвижимость, как, к примеру, в США, там отсутствует, но существуют муниципальные налоги на землю, воду и вывоз мусора. Уровень этих отчислений может составить 1800–2300 австралийских долларов в год.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

• SPRECHEN SIE DEUTSCH?
• Павел Вышегородцев

Существует такое наблюдение: человек, имевший связь с культурой другой страны, ее языком, в случае необходимости, именно с этой страной и будет связывать перспективу покупки недвижимости. Германия никогда не была terra incognita для россиян. Еще в советские времена руководство изо всех сил крепило дружбу между советским и немецким народами. Потом наступили годы перестройки, ознаменовавшиеся дружбой немецкого канцлера и главы нашего государства. И все эти годы Германия оставалась наиболее открытой для русских. Добавим сюда еще высокий процент российских школьников, изучавших немецкий все эти годы.

Запад или Восток

Впрочем, у российского инвестора есть свои – экономические – резоны для интереса к этой стране. Если считать, что эта славная когорта наших сограждан делится на консервативных и либеральных игроков, то удовлетворению устремлений тех и других может служить и Восточная, и Западная части страны.

Они отличаются. Рынок недвижимости Западной Германии устоявшийся, говорят в компании HERMIL. Здесь и цены в связи с кризисом почти не упали, и ставки арендной платы намного выше. Сдать или продать приобретенное здесь жилье не представляет особых сложностей. Особенно это касается крупных городов – с развитой инфраструктурой, качественным жилым фондом. Если инвестора интересует сдержанный, но стабильный доход, то ему стоит обратить свои взоры именно на Западную часть страны. Если интересуют высокие доходы за счет нынешнего максимального падения цен, а затем их возможного высокого роста, то за жильем стоит поехать на Восток страны. Восточная Германия сбавила цены максимально. Здесь, говорит Любовь Бикбаева, директор компании, есть очень дешевые предложения домов и квартир. Надо просто пользоваться этой ситуацией, приезжать и покупать. Многие даже и не приезжают, покупают недорогую недвижимость по доверенности.

Именно с Восточной Германией сегодня связывают большие планы развития городов на перспективу. Здесь есть большие резервы территорий, большие планы по строительству и реконструкции жилого и нежилого фонда. Сейчас правительство Германии выделяет большие средства на выравнивание ситуации в «двух» Германиях. И повсюду ощущаются изменения к лучшему.

Этот позитив не проходит незамеченным у инвесторов. Многоопытные в вопросах инвестирования американцы и англичане порой покупают недвижимость чуть ли не улицами. Русские же в основном приобретают квартиры. Достигнуто дно рынка в Германии? Эксперты считают, что да, дно достигнуто. Динамика цен за последний год была отрицательной. Сейчас на рынок выходит очень мало объектов, продавцы затихли в ожидании подъема цен. В немецких СМИ прогнозируют стабилизацию и рост рынка. Никто не хочет в таких условиях продавать дешево.Рынок поддерживается только за счет срочных продаж. И здесь инвестора иногда подстерегают настоящие сюрпризы. «Например, у нас в продаже есть такой объект: симпатичный четырехэтажный 4-квартирный дом под реконструкцию в Альтенбурге (Тюрингия), который продается всего за 11 000 евро! – рассказывает Любовь Бикбаева. – До кризиса такой дом стоил бы 35 000 евро. Юридически объект «чист», на нем нет долгов, обременений, но пока еще он не продан. Такой ценовой провал возможен только в Восточной Германии, западные немцы умнее и практичнее, они просто ждут».

Варианты бывают разными

В Германии не принято жить в центре больших городов. Лучшая покупка для жизни – это хороший дом в пригороде. В центре городов престижно иметь офис или коммерческую недвижимость, например, торговый центр или гостиницу. В городских квартирах живут преимущественно молодые семьи, пожилые одинокие люди, студенты, эмигранты и безработные. Они и составляют устойчивую группу арендаторов. Инвесторам важно понимать, каковы их предпочтения и возможности. По мнению Л. Бибкаевой, сегодня инвестирование в жилье наиболее удобно для начинающих инвесторов, тех, кто ориентируется на простую схему – покупка, сдача в аренду, и, таким образом, сохранение и приумножение средств.

В отличие от России, 57% немецкого жилого фонда находится в аренде. В столице страны этот показатель составляет 87%. Жилые помещения в крупных городах арендуют в 5 раз чаще, чем покупают. Именно доходные дома, продающиеся подчас с обременениями по аренде (то есть уже с имеющимися квартиросъемщиками), а иногда и свободные, но вполне готовые для сдачи, представляют собой высокий инвестиционный интерес.
И речь идет в первую очередь о крупных городах.

Кроме Берлина, инвестиционно привлекательными в компании VDL Immobilien Gruppe считают также Лейпциг и Дрезден. Эти города переживают период активного развития. За Лейпцигом в последнее время все надежнее закрепляется имидж развивающегося делового центра страны. Здесь расположены представительства таких известных компаний, как Siemens, DHL, BMW, Porsche, а сам Лейпциг имеет показатели самого быстро растущего в экономическом отношении города Европы. Для того, чтобы оценить возможную отдачу от сдачи жилья в аренду в этих города, стоит обратить внимание на следующие показатели, приведенные Ольгой Мюллер, руководителем русскоязычного отдела компании VDL Immobilien Gruppe.

Что же касается соотношения стоимости берлинского и лейпцигского квадратного метра для покупки, то в Берлине он дороже примерно на 30–40%. Это – очень важный показатель, который говорит о том, что размер первоначальных вложений в столичное жилье будет больше, хотя отдача от аренды жилья будет не так значительно отличаться от провинциальных городв.

Рекомендации компании VDL Immobilien Gruppe по выбору жилья для последующей его сдачи традиционны. Первое – это требование к району. Он должен быть удобным, зеленым, доступным с точки зрения транспортной инфраструктуры. Есть в крупных городах места, где живет много студентов и сезонных рабочих – это значит, что небольшую и недорогую квартиру здесь всегда можно сдать. Если есть желание купить в инвестиционных целях достаточно большую квартиру, то надо подыскивать ее в районах с хорошими школами. Оправданность большой площади определяется потенциальным спросом на жилье со стороны семейных арендодателей.

Стоит обращать внимание также на состояние здания. Становясь владельцем квартиры в старой постройке, надо понимать, что обеспечить постояльцев теплом, водой и электроэнергией станет именно задачей собственника. Квартиры с колонками, дома с печным отоплением (их много за городом) вряд ли будут востребованы. Очень дорого в обслуживании будет обходиться квартира не с центральным отоплением, а с электрообогревателями. Следовательно, и квартиросъемщиков будет найти сложно.

Как покупать

Подбором недвижимости занимается агентство, которое за проделанную работу попросит 6% стоимости объекта. Надо понимать, что риелтор не несет ответственности за юридическое качество предлагаемого объекта, он осуществляет лишь его поиск.

А оценить все риски важно. В Германии есть дома, которые запланированы властями к сносу. Обычно государство компенсирует собственникам стоимость снесенных квадратов. Однако только в том случае, если приобретены они были до официального извещения о сносе. Если человек купил жилье после этого, то никаких возмещений ему не получить. Эту сторону вопроса в Германии оценивает юрист. Если сделка происходит с участием иностранного покупателя, то на подписание документов приглашается переводчик. Договор составляется у нотариуса и спустя 2 недели происходит его подписание.

Обычно оформление всей сделки укладывается в 3-месячный срок. Если покупатель «не местный», то он должен быть в Германии только на заключении договора купли-продажи, а регистрация проходит уже без него, говорят в компании HERMIL. Л. Бикбаева считает, что недвижимость в Германии для россиян купить намного проще, чем в других странах Евросоюза. Нет никаких ограничений для иностранцев, покупка происходит по тем же законодательным нормам, что и для немцев. Россияне могут покупать любую жилую недвижимость, земельные участки, коммерческую
недвижимость без проблем и без ограничений. Фирму для этого открывать не нужно, как это часто считается, все оформляется в собственность. При передаче прав собственности выплачивается разовый налог – 3,5%, в Берлине – 4,5% от стоимости объекта.

Размер ежегодных налогов, взимаемых от полученной прибыли за счет аренды, зависит от размера дохода. Если прибыль от сдачи составляет не более 6 тыс. евро в год, то налогом такая сумма не облагается вообще. Например, квартира площадью 100 кв. м может быть сдана за 500 евро в месяц, то есть за 6 тыс. евро в год. 20 евро в месяц потребуется заплатить за услуги управляющей компании, 50 евро в месяц – за содержание квартиры. 100 евро «съест» налог на землю. Таким образом, полученная за год прибыль составит для владельца 5060 евро, и налог платить не придется. В целом, расчет налоговых платежей ведется по прогрессивной шкале – чем больше доход, тем больше процент. Максимальная ставка составляет 42%. Для нерезедентов есть исключение. В соответствии с немецким законом минимальная ставка по выплате налогов составит для них 25%.

Российским инвесторам надо иметь в виду, что немецкое налоговое законодательство четко реагирует на то, с какой целью делаются приобретения. В целом, государство не стимулирует интереса граждан к спекулятивным операциям, что влечет резкий рост цен на квадратные метры. Коммунальные платежи относительно высоки в Германии. Составляют от 100 евро в месяц за однокомнатную квартиру и выше. Есть виллы, где ежемесячные коммунальные платежи доходят до двух с половиной тысяч евро. В случае сдачи в аренду обязанность оплаты коммунальных платежей переходит на арендатора.

Можно и в кредит

Нерезиденты могут покупать жилье в Германии, рассчитывая на получение кредита. Однако к ним в этой стране предъявляются более жесткие условия, чем к собственным гражданам. 50% стоимости жилья потребуется заплатить самостоятельно, и только на оставшуюся половину стоимости местные банки могут выдать кредит. Ставки для нерезидентов составляют 5,4–5,5%. Местным жителям кредиты выдаются на более привлекательных условиях – под 3,8%. Объемы средств обычно не ограничены, сроки кредитования – от 10 до 25 лет.

С 2009 г. условия выдачи ипотечного кредита немного ужесточились. Теперь банки более тщательно анализируют не только платежеспособность клиента, но и сам объект – с точки зрения его технических данных, финансовой перспективности. Фиксированная кредитная ставка для кредитов, выдаваемых сроком на 10 лет, сегодня составляет 5,5%.

Полная электронная версия статьи находится здесь Приобретение электронной версии журнала: Косенко Андрей, kosenko@mir-mos.ru Подписка на издание: Тарасова Надежда: tarasova@mir-mos.ru

Перепечатка материалов без разрешения редакции запрещена. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях и материалах, опубликованных на коммерческой основе со знаком Р

Журнал «МиР. Москва и Регионы» в свободную продажу не поступает и распространяется только по рассылке и подписке.

Отдел распространения:
(495) 637-36-30

ДРУГИЕ НОМЕРА

Январь-Февраль [№ 45-46]

	Декабрь [№ 44]	Ноябрь [№ 43]
Сентябрь-Октябрь [№ 41-42]	Август [№ 40]	Май-Июль [№ 37-39]
Апрель [№ 36]	Март [№ 35]	Январь-февраль [№ 33-34]

Телефоны горячих линий по вопросам гаражного строительства в г. Москве

И доступное, и комфортное

Единая автомобильная

Ярмарка для всех

Земля уходит в частные руки

Слово префекту
ДАЖЕ ЕСЛИ ВСЕ «ЗА» – ЭТОГО МАЛО!
О проблемах реализации программы «Народный гараж» рассказывает префект Северо-Восточного округа Москвы Ирина Рабер

г. Москва, ул. Пречистенская наб., д. 15, стр.1, 119034
Телефон: (495) 637-35-25, 637-34-48, 637-36-30
E-mail: mir@mir-mos.ru Схема проезда

Дизайн: