Законодательство
Рубрику ведет юрист-консультант Надежда Ковязина
- Можно и занять [МиР. Апрель 2007]
- Я представляю компанию-застройщика. Чем может грозить нашей деятельности
введение лимита на собственные денежные средства организации?
Дмитрий Евгеньевич, Москва
Постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 года № 233 «О требованиях
к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих
средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»,
вступившим в силу с 01.01.2007 года, установлены новые требования к размеру собственных
денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах
оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Лимит собственных средств
застройщика, привлекающего средства по договорам долевого участия, с 01.01.2007
года составляет не менее 7% от привлеченной суммы на основании договоров участия
в долевом строительстве. Данные меры были приняты в качестве одной из мер борьбы
против сложившейся ситуации с недобросовестными фирмами, обманывающими дольщиков.
Если вы представляете достаточно крупную организацию, то грозить вам ничего не
может. В случае, если же собственных средств недостаточно, а в конечном результате
есть уверенность, то эти средства могут быть заемными.
Показатели устойчивости застройщика
Наша семья хотела бы приобрести квартиру. Пытаюсь определить, к какому из
застройщиков обратиться, присмотрел одно акционерное общество. Узнал, что начали
действовать какие-то новые показатели устойчивости застройщика, что это такое?
В. Суворов, Нижний Новгород
С 1 января 2007 года действуют следующие нормативы оценки
финансовой устойчивости деятельности застройщика: норматив обеспеченности обязательств;
норматив целевого использования средств; норматив безубыточности. Эти показатели
утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 года «О требованиях
к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих
средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».
Они рассчитываются по Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой
устойчивости деятельности застройщика, утвержденной приказом Федеральной службы
по финансовым рынкам от 30.11.2006 года № 06-137/пз-н. В соответствии
с п.1.2 инструкции, информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой
устойчивости деятельности застройщика, формируется на основании данных его бухгалтерского
учета и раскрывается в бухгалтерской отчетности. На основании ст. 16 Федерального
закона от 21.11.1996 года №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и других, предусматривающих
конкретные виды юридических лиц (например, ст. 91 ФЗ РФ от 16.12.1995 года №108-ФЗ
«Об акционерных обществах») бухгалтерская отчетность публична, то есть существует
обязательность ее публикации в доступных для всех СМИ (для акционерных обществ,
например, годовой отчет, бухгалтерский баланс, счет прибылей и убытков.).
Также
подобную норму в соответствии со ст. 23 ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» Правительство РФ утвердило в Правилах
представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности,
связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства,
начиная с итогов деятельности за I квартал 2006 г. То есть вам не нужно самому
высчитывать по формулам эти показатели, они уже отражены в отчетности. На основании
п. 1.3 инструкции, расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования
средств осуществляется ежеквартально по состоянию на последний день отчетного
квартала, а норматив безубыточности – ежегодно по состоянию на последний день
календарного года. В соответствии с п. 2.3, норматив безубыточности определяется
как количество лет из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом
отчете о прибылях и убытках у него в качестве конечного финансового результата
деятельности отражалась прибыль.
Лицензию можно проверить
Желаю приобрести квартиру, но, разумеется, не хочу оказаться в рядах обманутых
дольщиков. Как проверить лицензии организации, какой орган занимается лицензиями?
Михаил Свиридов, г. Саратов
Постановлением Правительства РФ от 25.03.1996 года № 351 «Об утверждении Положения
о лицензировании строительной деятельности» установлено, что данный вид деятельности
является лицензируемым. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 года
№ 45 «Об организации лицензирования отдельных видов деятельности» определен перечень
видов деятельности, лицензирование которых отнесено к компетенции определенных
органов. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
(Росстрой), занимается на федеральном уровне лицензированием проектирования зданий
и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения. В
Москве в этой области действует Московская лицензионная палата. Но проще лицензию
проверить у самого застройщика. Это сделать не только можно, но и нужно. Таким
образом, в нашей стране будет меньше обманутых дольщиков. Необходимо также отметить,
что согласно ФЗ от 08.08.2001 года №118-ФЗ, лицензирование деятельности по инженерным
изысканиям для строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного
или вспомогательного назначения, продлено до 01.07.2007 года.
- Договор аренды без регистрации?
- Действительно ли можно не регистрировать договор аренды в случае, если он заключен на срок менее года?
Наталья Дмитрова, г. Москва
Чтобы избежать процедуры государственной регистрации, договор аренды часто заключают на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Надо ли будет регистрировать договор при его продлении? В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, информационным письмом Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор, заключенный на срок менее года, можно не регистрировать. Правом арендатора является преимущественное право заключения договора аренды на новый срок. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. Данную норму мы видим в п. 10 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК России.
- Арендодатель не лонгирует
- Арендодатель не захотел пролонгировать договор аренды здания, заключив договор аренды с другим нанимателем, хотя мы настаивали на продолжении отношений. Это можно обжаловать в суде?
Наталья Симагина, г. Москва
Статья 621 ГК России, часть 3 статьи 22 ЗК России гласят, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
- Недвижимость или земля: что важнее?
- Индивидуальный предприниматель имеет в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, прав на который он не зарегистрировал. Можно ли признать правомерной уплату земельного налога?
Дмитрий Алексеев, г. Рязань
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли указывает земельный налог, а в части порядка его исчисления и уплаты ЗК России отсылает к законодательству Российской Федерации о налогах и сборах. Статья 388 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Согласно п. 1 ст. 25 ЗК России права собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 552 ГК России по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Документы у такого субъекта права должны быть на нее оформлены, сделать это необходимо. Обязанность по уплате земельного налога возникает с момента государственной регистрации права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения на земельный участок. Вопрос о том, подлежит ли уплате земельный налог владельцем недвижимости при отсутствии у него документов на земельный участок, разрешался Президиумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации по конкретным делам. Так, в постановлении от 9.01.2002 г. № 7486/01 Президиум ВАС России сослался на то, что отсутствие у владельца недвижимости документов на право собственности или владения земельными участками, занятыми недвижимостью, и доказательств, свидетельствующих о том, что земля была передана ему на условиях аренды, не может служить основанием для освобождения от уплаты налога на землю. Аналогичная точка зрения – и в постановлении от 14.10.2003 г. № 7644/03: использование земли в Российской Федерации является платным. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи, кроме арендаторов. Будучи собственником зданий и сооружений, ответчик земельный налог не уплачивал и налоговую декларацию по этому налогу в налоговую инспекцию не представлял. Отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.
- Договор дарения на долевое строительство
- Можно ли оформить договор дарения на долевое строительство, или моей матери для оформления собственности на меня надо ждать, пока собственность будет оформлена на нее? Как будет исчисляться НДФЛ в этом случае? Также хотелось бы перевести нежилое помещение в жилое.
Светлана Капустина, г. Санкт-Петербург
Подарить жилое помещение по закону может только собственник, поэтому ваша мать сможет распоряжаться квартирой только после оформления права собственности (сдачи дома и регистрации договора долевого участия), но, пока строительство не завершено, ваша мать может переуступить свое право по договору долевого участия в строительстве (инвестирования). Проверьте: договор о долевом участии должен предусматривать такую возможность, как и порядок оформления. Данное имущество не учитывается при исчислении НДФЛ, поскольку даритель и одаряемый являются членами семьи. Также это правило действует, если они являются близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами (п. 18.1 ст. 217 НК России).
Перевести нежилое помещение в жилое нельзя, если такое помещение не отвечает установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.
- Меньше платить, расторгнув договор
- ОАО в Москве арендует землю под зданиями и прилегающую к ним территорию. В связи с повышением арендной платы есть ли варианты платить меньше? Слышал, что можно это сделать, расторгнув договор аренды.
А. Свердлов, г. Москва
Надо смотреть договор аренды, заключенный между вашей организацией и собственником. Одним из существенных условий договора аренды по Гражданскому кодексу Российской Федерации выступает предмет договора, то есть, в этом случае, земля. Земельный участок, как объект недвижимости, имеет кадастровый номер, его идентифицирующий. Раньше было так: если под каждым зданием земельный участок был самостоятелен, т.е. являлся самостоятельным объектом недвижимости и на каждый имелось отдельное свидетельство о регистрации, вы могли расторгнуть договор аренды. Сейчас это можно сделать только с теми участками, которые не находятся под зданиями. Но надо учитывать, что арендуется вами не только находящийся под зданиями земельный участок, но и прилегающая территория, необходимая для обслуживания этих зданий. Если участков несколько и есть те, которые не используются даже при эксплуатации, есть смысл расторгнуть договор аренды.
Есть другой вариант, который вряд ли подойдет, так как очень сложен и требует затрат: в случае если участок делимый, то можно отказаться от неиспользуемой территории после его раздела. Второй вариант – если участок один и он неделим, необходимо сравнить арендную цену с рыночной ценой в вашем регионе. В случае сильного расхождения, при завышенной арендной плате, есть смысл обратиться в суд с иском об уменьшении стоимости арендованного земельного участка.
- «Расприватизация»: как и зачем?
- Живу в приватизированной квартире в пятиэтажке. Содержать свою квартиру мне сложно. А еще я слышала, что после сноса тем, у кого квартиры расприватизированы, дают большую площадь. Если это так, то как расприватизировать квартиру?
Т. Величко, Москва
Термин «расприватизация» в законодательстве не определен. Фактически это передача недвижимости в собственность государству от лиц, ранее участвовавших в процессе приватизации, т.е. процесс, обратный приватизации. В приватизации имеет место региональная специфика, но, поскольку наша читательница – москвичка, расскажем о московских правилах расприватизации.
Действительно, собственникам квартир в сносимых пятиэтажках предоставляется только равноценное жилье, а нанимателям дают жилье по социальной норме. Следовательно, если на имеющейся у вас площади проживает много людей (надо оценить число людей и квадратные метры жилой площади квартиры), то вам действительно полагается улучшение жилищных условий.
Расприватизировать квартиру можно двумя способами:
1) в судебном порядке признать договор передачи в собственность квартиры недействительным;
2) заключить договор передачи жилого помещения в собственность города.
Первый способ применялся до недавнего времени, когда не была законодательно регламентирована возможность без суда расприватизировать квартиру. До-говор приватизации мог быть признан недействительным на основании решения суда по ст. 168, 169, 170, 171, 176, 177, 178, 179 ГК России. Однако этот способ не гарантировал возможность расприватизации и занимал гораздо больше времени и сил, так как в суде нужно было доказать, что договор приватизации был заключен с нарушением гражданского законодательства.
Второй способ расприватизации квартиры более удобен и доступен.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений (являющихся для них единственным местом проживания) в результате приватизации, желающие передать данное жилое помещение в собственность города Москвы, обращаются в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе. При этом необходимо учитывать, что расприватизировать таким образом свою квартиру могут только те собственники, которые участвовали в приватизации данного жилья, а не приобрели квартиру на вторичном рынке недвижимости. Также если после приватизации в квартире были зарегистрированы по данному месту жительства какие-либо граждане, то расприватизировать квартиру уже не получится (однако данную проблему можно попытаться решить в судебном порядке).
Вторичная приватизация жилья этими же гражданами не допускается. Передача жилых помещений в собственность города осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в лице заместителя руководителя – начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) жилого помещения.
Для оформления передачи жилого помещения в собственность города граждане представляют в Управление следующие документы:
1) оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство);
2) документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный Департаментом или Москомрегистрацией в зависимости от времени приватизации;
3) выписку из домовой книги (срок действия – два месяца) с момента заселения помещения;
4) копию финансового лицевого счета (срок действия – два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения;
5) поэтажный план и экспликацию передаваемых жилых помещений (срок действия – один год) на каждый объект отдельно;
6) ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;
7) квитанцию об оплате регистрационного сбора.
Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе оформляет договор передачи в двухмесячный срок со дня подачи заявления.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации.
После проведения государственной регистрации гражданину выдаются зарегистрированный экземпляр договора передачи; Департаменту – свидетельство о государственной регистрации права и экземпляр договора.
На основании свидетельства Департаментом вносится запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере по принадлежности данного жилого помещения к собственности города.
После регистрации договора передачи с бывшим(и) собственником(ами) Управление готовит решение исполнительного органа государственной власти города Москвы на право заключения договора социального найма с гражданами, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади.
- «Перепланировка или Многоуважаемый шкаф»
- Хочу приватизировать квартиру и не могу: на документах мне поставили штамп: «Выполнена перепланировка без разрешительных документов». Я снес шкаф в прихожей, так оказалось, это надо было согласовывать. Непонятно, почему – они ж были вроде из фанеры сделаны! Подскажите, как мне быть.
Владислав Федорин, Томск
Новым Жилищным кодексом введена норма о необходимости получения разрешения на измене-ние границ объекта недвижимости или изменения в инженерных сетях, что и называется перепланировкой или переустройством. Так, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Автор вопроса не учел, что снесенный им шкаф был отражен в техническом паспорте помещения, в который необходимо вносить все реальные изменения, произведенные в ходе перепланировки. Таковой будет и застекление лоджии, и – особенно – замена ванны на душевую кабину.
Если перепланировка совершена без соответствующих разрешительных документов (проект и акт МВК), то такая перепланировка является самовольной и влечет за собой для совершившего ее неблагоприятные последствия: начиная от предупреждения или наложения административного штрафа в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда, а также возложения обязанности привести помещение в первоначальный вид до самых неблагоприятных. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, который устанавливается органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа, при условии непринятия решения в пользу ответчика, может принять следующие решения:
1) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состоя-ние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, уста-навливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.
Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, оно под-лежит продаже с публичных торгов. До настоящего времени такой практики не было, но норма в зако-нодательстве закреплена, как и процедура ее про-ведения.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нару-шаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Для того чтобы перепланировку или переустройство не признали самовольной, необходимо предпринять следующие шаги:
1) выполнить в лицензированной организации техническое обследование произведенной реконструкции жилого помещения с заключением о том, что перепланировка и (или) переустройство произведены в соответствии со СНиПами и не угрожают дому;
2) получить в паспортном столе справки формы Ф9, Ф7 и копию ордера;
3) получить в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) справку о том, что дом не является памятником архитектуры;
4) с перечисленными в пп. 1 – 3 документами обратиться в Межведомственную комиссию (МВК);
5) МВК рассматривает документы, проверяет соответствие им изменений на месте, где совершена перепланировка и (или) переустройство, и со-ставляет акт о том, что сохранение выполненной перепланировки возможно;
6) акт МВК предоставляется в ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро) для изготовления техниче-ского паспорта жилого помещения с учетом выполненной перепланировки и (или) переустройства.
|
Владимир Ресин и руководители структурных подразделений стройкомплекса ответили на вопросы журналистов
Слово префекту
